TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00164

N° RG 26/00089 – N° Portalis DBXM-W-B7J-GBEZ

Le 27 AVRIL 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame UNVOAS lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, délibéré prorogé au 27 AVRIL 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt sept Avril deux mil vingt six

ENTRE :

S.C.I. [L], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par son gérant, Monsieur [Q] [Y]

ET :

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 septembre 2022, la SCI [L], représentée par son mandataire, la SAS CABINET AG, a donné en location à Monsieur [S] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], appartement n°4, moyennant un loyer initial d’un montant de 460 € par mois, outre une provision pour charges (TOM) de 5 € par mois, soit la somme totale de 465 € par mois.

Par courriers, suivis d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juin 2025, l’étude notariale de PLEMET, agissant pour le compte de la SCI [L], a mis en demeure Monsieur [S] [U] de régler la somme de 4 924,84 € au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre 2024 à juin 2025, en vain.

Un commandement de payer la somme de 5 421,45 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lui a été délivré le 23 juillet 2025 (acte remis à domicile), en vain.

C’est dans ces conditions, que par acte du 24 octobre 2025, la SCI [L] a fait assigner Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

Constater et prononcer la résiliation du contrat de location conclu le 22 septembre 2022 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements du locataire à ses obligations, Dire et juger que Monsieur [S] [U] est occupant sans droit ni titre,Ordonner, à défaut pour Monsieur [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la Force Publique,Autoriser en tant que de besoin la SCI [L] à faire transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tout garde meuble de son choix,Condamner Monsieur [S] [U] à payer à la SCI [L] la somme de 4 364,14 € au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 20 octobre 2025 (loyer d’octobre inclus) et taxes d’ordures ménagères pour les années 2024 et 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner Monsieur [S] [U] à payer à la SCI [L] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 501,61 € à compter du 1er novembre 2025 ainsi qu’à la taxe d’ordures ménagères à venir, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,Condamner Monsieur [S] [U] à payer à la SCI [L] une somme de 500 € en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Monsieur [S] [U] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2025 et celui de la notification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

A cette date, la SCI [L], représentée par son gérant, Monsieur [Q] [Y], a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, tout en actualisant la dette locative à la somme de 5 869,30 € (échéance de janvier 2026 incluse). Elle a indiqué que les premiers impayés remontaient au mois de septembre 2024 ; qu’aucun loyer n’avait été versé de février 2025 à septembre 2025 ; qu’un versement de 490 € avait été affecté au paiement du loyer d’octobre 2025 et que loyers des mois de novembre à janvier 2026 n’étaient pas réglés.

La SCI [L] a précisé que les versements effectués par Monsieur [S] [U] pour un montant total de 3 000 € (600 € par mois entre le 19/08/25 et le 15/12/25) avaient été imputés d’une part, sur les arriérés antérieurs et notamment les loyers impayés des mois d’octobre, novembre et décembre 2024, la taxe sur les ordures ménagères 2024 à hauteur de 1 800 € et d’autre part, sur les frais de procédure déjà exposés et frais à venir (provision) à hauteur de 1 200 €.

La SCI [L] s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [U], comparant en personne, a indiqué vouloir se maintenir dans les lieux et qu’il allait faire le nécessaire pour solder la dette locative ; qu’il payait son loyer tous les mois.

Il a précisé avoir 6 enfants, dont 2 domiciliés à [Localité 3] et 4 domiciliés à [Localité 4] avec leur mère, laquelle réglait une partie du loyer. Il a souligné qu’il allait faire une formation de menuiserie pendant 6 mois à [Localité 5] et qu’il touchait les indemnités chômage à hauteur de 1196 € par mois. Il a demandé l’octroi de délai de paiement en proposant de régler une somme de 100 € en plus du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.

Le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 24 juillet 2025.

L’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 28 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 23 juillet 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [S] [U], ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation de la totalité des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2025.

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

Il n’est pas contesté que Monsieur [S] [U] a fait des versements volontaires de 600 € par mois, pendant 5 mois, du mois d’août 2025 au mois de décembre 2025.

La totalité des règlements effectués par Monsieur [S] [U] jusqu’en décembre 2025 n’a pas été imputée sur les loyers impayés jusqu’à cette date, le décompte produit par la partie demanderesse précisant qu’une somme de 1200 € a été affectée au règlement des « frais et honoraires de procédure déjà exposés et à venir ».

Quoi qu’il en soit, même si les dispositions de l’article 1342-10 du code civil commandait d’affecter les règlements par priorité sur les loyers impayés, il n’en demeure pas moins que l’arriéré locatif est important ; que le paiement du loyer courant n’a pas été intégralement repris à la date de l’audience, le loyer du mois de janvier 2026 n’étant pas réglé, et que Monsieur [S] [U] ne justifie pas d’une situation financière favorable permettant d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

En effet, Monsieur [S] [U] est au chômage (1196 € par mois) ; il déclare être le père de 6 enfants, sans préciser les charges financières qu’il expose pour contribuer à l’éducation et l’entretien de ses enfants ; le loyer réindexé (501,72 €) représente aujourd’hui près de la moitié de ses ressources et il indique, sans toutefois le justifier, qu’il va engager une formation professionnelle en « menuiserie » pendant 6 mois, sans préciser les perspectives de gains professionnels au terme de cette formation.

Pour l’ensemble de ces motifs, il ne peut être fait droit à des délais de paiements, dans le cadre de la présente instance, et en l’absence de paiement du loyer courant, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être prononcée.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire des lieux, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [U] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique conformément au dispositif ci-dessous.

Il convient également d’autoriser, en tant que de besoin, la SCI [L] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble aux frais de Monsieur [S] [U], conformément au dispositif du jugement ci-après.

Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation :

À la date de l’audience, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 5 869,30 € selon le décompte arrêté au 27 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

En conséquence, Monsieur [S] [U] sera condamné à payer à la SCI [L] la somme de 5 869,30 € en principal, au titre du solde des loyers, charges (incluant les taxes d’ordures ménagères pour les années 2024 et 2025) et indemnités d’occupation demeurés impayés jusqu’au 31 janvier 2026.

Par ailleurs, Monsieur [U] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné à verser à la SCI [L] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et des charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 501,61 € par mois, à compter du 1er février 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

A la date du présent jugement, Il ne peut être fait droit à la demande de condamnation « pour la taxe d’ordures ménagères à venir », ce paiement n’étant pas encore exigible.

La condamnation interviendra en « deniers et quittances » et les parties devront refaire les comptes en elles afin de déduire des sommes restant dues (loyers, charges, indemnités d’occupation, frais de procédure), les règlements intervenus depuis l’audience et la provision sur frais d’actes conservée par la demanderesse.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et des notifications à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard à la situation économique de Monsieur [S] [U], il ne paraît pas inéquitable de ne pas faire droit à la demande de condamnation au paiement de la somme de 150 € au titre des frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24 septembre 2025 ;

DIT, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], appartement n°4, au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [U], tant de sa personne que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

AUTORISE, en tant que de besoin, la SCI [L] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais de Monsieur [S] [U] et ce, dans le respect des dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Monsieur [S] [U] à payer à la SCI [L] la somme de 5 869,30 € en principal, au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés jusqu’au 31 janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à la SCI [L] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et des charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 501,61 € par mois, à compter du 1er février et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE la SCI [L] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 27 avril 2026.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

Minute n° 26/164

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à S.C.I. [L]

—  1 CCC par LS

à [S] [U]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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