TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 20/02866

N° Portalis 352J-W-B7E-CR4DS

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [O] [E] épouse [W]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

représentés par Maître Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0895

DÉFENDEURS

S.A. MAAF ASSURANCES

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par Maître Guillaume RODIER de la SELARL RODIER ET HODE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2027

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [G] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentés par Maître Guillaume JULIA de la SELARL LEX CONCILIUM, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1651

S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Alexandra BERGHEIMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0769

S.A.R.L. 3R

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Non représentée

S.A.R.L. SIG nom commercial LA PIERRE ANGULAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Non représentée

Monsieur [B] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Non représentée

*********

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Robin VIRGILE, Juge

assistés de Sylvie CAVALIE, greffière, lors des débats et de Astrid JEAN, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 03 Avril 2025 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Décision du 11 Septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 20/02866 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR4DS

JUGEMENT

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 6 avril 2018, M. [R] [Y] et Mme [G] [P] ont vendu à M. [Z] [W] et Mme [O] [E] épouse [W] (ci-après les époux [W]) une maison située [Adresse 7], moyennant un prix de 4 300 000 euros.

M. [R] [Y] et Mme [G] [P], qui sont assurés auprès de la société Assurances du Crédit Mutuel IARD, ont déclaré à l’acte de vente avoir fait réaliser d’importants travaux dans le bien, notamment :

des travaux de « maçonnerie, charpente, couverture, isolation faux-plafonds, étanchéité des terrasses, plomberie, construction d’un spa, électricité, coffrage enduit peinture, pose de carrelage » réalisés en 2009 par la société Design Demeures, laquelle est assurée auprès de la société MAAF Assurances SA, et est aujourd’hui radiée selon extrait Kbis du 21 novembre 2019, ces travaux ayant été réceptionnés, sans réserve, selon un procès-verbal du 21 décembre 2009,des travaux d’aménagement et de surélévation réalisés par la société Engineering Etude Recherche Réhabilitation en 2009 et 2010, l’installation d’une climatisation intérieure en 2011 par la société 3R, l’installation d’une cheminée en 2012 par la société SIG exerçant sous le nom commercial La Pierre Angulaire, l’aménagement du spa par la société Piscines Desjoyaux en 2014, l’installation d’un ascenseur par la société SDSA en 2015.

Après leur installation, les époux [W] se sont plaints de désordres dans la maison, notamment d’humidité et d’infiltrations, de dysfonctionnements de l’installation électrique, de fissures en façade et d’un défaut du conduit de cheminée.

Un rapport d’expertise amiable en date du 15 octobre 2019, réalisé par l’expert désigné par leur assureur, la MAIF, a relevé plusieurs désordres : un défaut d’étanchéité de la terrasse du 1er étage, un dysfonctionnement de la VMC et du déshumidificateur dans le local piscine, la non-étanchéité du local piscine, une fissure verticale en façade au droit de la terrasse du 3ème étage en jonction du bâtiment voisin et des chutes d’enduit de ravalement. Au total, l’expert a chiffré le préjudice matériel des époux [W] au titre des travaux réparatoires à prévoir à la somme de 114 000 euros.

Par exploits d’huissier des 5 et 6 décembre 2019, les époux [W] ont fait assigner M. [R] [Y], Mme [G] [P] et leur assureur, la société Assurances du Crédit Mutuel IARD, la société MAAF Assurances SA, assureur de la société Design Demeures, la société 3R, la société SIG et M. [B] [N], architecte ayant déposé le permis de construire modificatif accordé le 24 février 2012, lequel avait notamment pour objet de modifier la toiture-terrasse du 1er étage, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à les indemniser de leurs préjudices résultant des malfaçons et désordres affectant leur maison.

Par ordonnance en date du 19 juin 2020, à la requête des époux [W], le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé a ordonné une mesure d’expertise afin de décrire et évaluer les désordres affectant la maison et en déterminer les causes et a désigné Mme [X] [A] à cette fin.

Par ordonnance du 10 septembre 2020, le remplacement de Mme [A] par M. [D] [I] a été ordonné.

Par ordonnance du 3 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expertise ordonnée par le juge des référés de Paris le 19 juin 2020.

M. [D] [I], expert judiciaire, a déposé son rapport le 14 avril 2023 et retient des désordres affectant notamment la toiture-terrasse du 1er étage et le salon du rez-de-chaussée, le sous-sol et la piscine et la façade sur la [Adresse 7].

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 mai 2024, les époux [W] demandent au tribunal de :

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [Y], Madame [G] [P], ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD, Monsieur [B] [N] et MAAF ASSURANCES SA à verser à Madame [O] [E] épouse [W] et Monsieur [Z] [W] la somme de 565.518,86 euros au titre de leurs préjudices matériels, à parfaire, CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [Y], Madame [G] [P], ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD et la SARL SIG à verser à Madame [O] [E] épouse [W] et Monsieur [Z] [W] la somme de 5.580,97 euros au titre des réparations urgentes de la cheminée, CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [Y], Madame [G] [P], ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD, Monsieur [B] [N] et MAAF ASSURANCES SA à verser à Madame [O] [E] épouse [W] et Monsieur [Z] [W] la somme de 106.890,55 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire à la réalisation des travaux, DÉBOUTER Monsieur [Z] [Y], Madame [G] [P], ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD, Monsieur [B] [N] et MAAF ASSURANCES SA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [Y], Madame [G] [P], ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD, Monsieur [B] [N], MAAF ASSURANCES SA et la SARL SIG à verser à Madame [O] [E] épouse [W] et Monsieur [Z] [W] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [Y], Madame [G] [P], ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD, Monsieur [B] [N], MAAF ASSURANCES SA et la SARL SIG aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, M. [R] [Y] et Mme [G] [P] demandent au tribunal de :

A titre principal,

PRONONCER la mise hors de cause des consorts [Y] des griefs qu’ils leur sont reprochés par les époux [W] ; En conséquence, de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [W] de leur demande tendant à voir condamner les consorts [Y] à leur verser la moindre somme au titre de leur préjudice matériel ; DEBOUTER Monsieur et Madame [W] de leur demande tendant à voir condamner les consorts [Y] à leur verser la moindre somme au titre de leur supposé préjudice immatériel; DEBOUTER Monsieur et Madame [W] de leur demande tendant à voir condamner les consorts [Y] à leur verser la moindre somme au titre de la réparation de la cheminée déjà réalisée ; En tout état de cause, de :

Débouter Monsieur et Madame [W] de l’intégralité de leurs demandes Rejeter l’exécution provisoire en cas de condamnation des consorts [Y] ; Condamner Monsieur et Madame [W] au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la société Assurances du Crédit Mutuel IARD demande au tribunal de :

DEBOUTER les époux [W] et toute autre partie à l’instance des demandes formées à l’encontre de la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD METTRE HORS DE CAUSE la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD A TITRE SUBSIDIAIRE, de

JUGER qu’aucune condamnation in solidum ne pourra être prononcée à l’encontre de la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD

REJETER les demandes des époux [W] et toute autre partie à l’instance des demandes formées à l’encontre de la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD s’agissant des préjudices matériels et immatériels JUGER que la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD est fondée à opposer erga omnes les conditions de garantie du contrat d’assurance souscrit par Monsieur [Y], comprenant les plafonds et la franchise contractuelle CONDAMNER in solidum les consorts [Y], la MAAF, Monsieur [N] et la SARL SIG à relever et garantir la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD des condamnations qui pourraient être mises à sa charge sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER les consorts [Y], in solidum avec tout succombant, à payer à la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, la société MAAF Assurances SA demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

JUGER que la responsabilité de la société DESIGN DEMEURES n’est pas engagée ; En conséquence,

DEBOUTER les Epoux [W] et toute autre partie à l’instance des demandes formées à l’encontre de MAAF ASSURANCES ; PRONONCER la mise hors de cause de MAAF ASSURANCES. A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER qu’aucune condamnation in solidum ne pourra être prononcée à l’encontre de MAAF ASSURANCES ; LIMITER la demande de condamnation des Epoux [W] à l’encontre de MAAF ASSURANCES au titre de leur préjudice matériel à la somme de 10.295,90 euros; REJETER les demandes des Epoux [W], et de toute autres parties à l’instance, à l’encontre de la MAAF s’agissant de leurs préjudices financiers / immatériels ; JUGER que MAAF ASSURANCES est fondée à opposer erga omnes les conditions de garantie du contrat d’assurance souscrit par la société DESGIN DEMEURES, comprenant les plafonds et la franchise contractuelle, même à la victime ; CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] et Madame [P], leur assureur, ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD, Monsieur [N] et la SARL SIG à relever et garantir MAAF ASSURANCES de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER les Epoux [W], in solidum avec tout succombant, à payer à MAAF ASSURANCES la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Régulièrement assignés par actes respectivement signifiés à personne et déposés à étude, la société SIG, la société 3R et M. [B] [N] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 3 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025. Le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [W]

Sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, les époux [W] demandent la condamnation in solidum des vendeurs et de leur assureur, la société Assurances du Crédit Mutuel IARD, ainsi que de M. [B] [N] et de la société MAAF Assurances SA, assureur de la société Design Demeures, à leur verser à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

565 518,86 euros au titre de leurs préjudices matériels,106 890,55 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Ils demandent également la condamnation des vendeurs, de leur assureur et de la société SIG à leur verser la somme de 5 580,97 euros au titre des réparations urgentes de la cheminée.

A défaut d’application de la garantie décennale, ils soutiennent que les défendeurs engagent à leur égard leur responsabilité de droit commun.

Ils invoquent enfin la garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du code civil, à l’encontre de leurs vendeurs.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs au défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse du 1er étage

Aux termes de l’article 1792 code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Sur la nature des travaux

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les travaux réalisés sur les terrasses du bien et notamment la toiture-terrasse au 1er étage, constituent bien un ouvrage.

Certes il s’agit de travaux sur une toiture-terrasse existante, qui comportait semble-t-il déjà des pavés de verre au regard des pièces produites par les vendeurs, mais il ressort de la notice et des plans du permis de construire modificatif accordé le 23 février 2012 aux époux [Y] que la toiture-terrasse du 1er étage a été entièrement refaite, avec en son centre, la pose de pavés de verre, au-dessus du séjour.

Ces travaux de réfection totale de la toiture-terrasse du 1er étage de la maison, même à l’identique en conservant des pavés de verre, constituent bien un ouvrage de construction au sens de l’article 1792 du code civil, relevant de la garantie décennale.

Sur l’origine et la qualification du désordre

Il résulte de l’expertise judiciaire réalisée par M. [D] [I], que la toiture-terrasse du 1er étage est affectée d’un défaut d’étanchéité qui cause des dégradations au plafond du salon du rez-de-chaussée, au droit des pavés de verre de la terrasse. L’expert relève plusieurs malfaçons caractérisées dans la mise en œuvre de ces pavés de verre :

L’emprise des pavés de verre présente une pente vers leur milieu, où l’eau de pluie stagne, La pose des pavés de verre est non-conforme s’agissant de leur étanchéité et des infiltrations se produisent qui portent directement atteinte à l’habitabilité de la pièce principale de la maison.

L’expert relève par ailleurs d’autres non-conformités sur la toiture-terrasse du 1er étage :

L’absence de pente vers l’extérieur devant la porte-fenêtre de la chambre contiguë à la terrasse affecte l’étanchéité à l’intérieur de la pièce, L’absence de trop plein en complément de l’évacuation des eaux pluviales créé un risque d’engorgement, Le garde-corps de la terrasse est fixé sur les bacs à plantes et non sur la structure de l’immeuble, ce qui engendre un danger pour les personnes.

Ces constatations de l’expert judiciaire confirment celles réalisées dès octobre 2019 par l’expert de la MAIF, assureur des acquéreurs, qui avait également relevé des infiltrations dans le salon du rez-de-chaussée sous les pavés de verre avec « cloques et décollements de peinture » et identifié les causes suivantes :

La présence d’une contre pente qui ramène les eaux sur les blocs de verre vers le centre de la terrasse, L’absence de protection autour des pavés, L’absence d’une deuxième évacuation, L’absence de relevé au droit du seuil de la porte-fenêtre d’accès.

Il résulte de ces constatations que tant le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse que la non-conformité du garde-corps rendent l’ouvrage impropre à sa destination au regard d’une part des importants désordres d’humidité causés à la pièce située en dessous et d’autre part, du danger pour les personnes résultant du défaut de conformité du garde-corps.

Il s’agit donc bien de dommages relevant de la responsabilité décennale.

Sur la responsabilité des constructeurs

— Sur la responsabilité des vendeurs et de leur assureur

Aux termes de l’article 1792-1 2° du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, il est constant que les vendeurs ont construit ou à tout le moins fait construire la toiture-terrasse du 1er étage de sorte qu’en application de ces dispositions, ils engagent leur responsabilité de plein droit envers les acquéreurs de l’ouvrage en raison des dommages constatés ci-dessus qui affectent cette terrasse et le salon situé en dessous et rendent cet ouvrage impropre à sa destination.

Les vendeurs ne rapportent la preuve d’aucune cause étrangère susceptible de les exonérer de leur responsabilité de plein droit, étant observé qu’ils invoquent un devis de la société Design Demeures qui prouverait l’intervention de cette société, mais l’expert judiciaire a justement relevé l’absence de toute facture produite par les vendeurs, concernant la pose et la fourniture des pavés de verre sur la terrasse du 1er étage.

Ils seront donc déclarés responsables et devront indemniser les acquéreurs des préjudices résultant des dommages affectant la toiture-terrasse du 1er étage.

— Sur la responsabilité de la société MAAF Assurances SA en

qualité d’assureur de la société Design Demeures

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Aux termes de l’article 1792-1 1° du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Il ressort de la facture récapitulative du 21 décembre 2009 de la société Design Demeures qu’elle a procédé à « l’étanchéité des terrasses, 3ème étage, 1er étage et RDC » (lot n°6). Ces travaux ont été réceptionnés à la même date, selon le procès-verbal de réception produit en demande.

Toutefois, ce n’est que dans le permis de construire modificatif accordé le 23 février 2012 que la pose de pavés de verre a été décidée, en substitution à ce qui était initialement prévu, c’est-à-dire une toiture en zinc au-dessus du rez-de-chaussée. Il s’en déduit, comme le souligne l’expert, que les travaux portant sur la toiture-terrasse du 1er étage ont, en réalité, été réalisés sur la base de ce permis de construire modificatif, soit postérieurement à l’intervention de la société Design Demeures, l’expert soulignant par ailleurs que ces travaux se sont déroulés « sans suivi de chantier, sans le moindre contrôle technique », à défaut pour les vendeurs de produire la moindre facture s’agissant notamment de la fourniture et de la pose des pavés de verre.

Les dommages de nature décennale affectant la toiture-terrasse du 1er étage relevés ci-avant ne peuvent donc trouver leur origine dans les travaux réalisés par la société Design Demeures.

Il n’est pas davantage démontré une quelconque faute délictuelle de la société Design Demeures à l’égard des acquéreurs.

Les demandes indemnitaires des époux [W] relatives aux désordres affectant la toiture-terrasse du 1er étage dirigées contre la société MAAF Assurances SA en qualité d’assureur de la société Design Demeures seront donc rejetées, quel que soit leur fondement.

— Sur la responsabilité de l’architecte

Il est constant que M. [B] [N], architecte, a conçu le projet au soutien du permis de construire modificatif accordé le 23 février 2012, qui comprend la toiture-terrasse du 1er étage constituée en son centre de pavés en verre.

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, M. [B] [N] engage donc sa responsabilité décennale en raison du défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse du 1er étage qui est imputable à son activité, sans qu’il ne soit besoin d’établir l’existence d’une faute ou d’un défaut de conception de sa part, cette question relevant des éventuels recours entre constructeurs co-responsables.

En revanche, il ressort nettement de ses plans, ainsi que le souligne l’expert judiciaire, que le garde-corps devait être fixé sur la structure de la terrasse et non sur les bacs à plantes, ce désordre ne pouvant donc lui être imputé pour engager sa responsabilité décennale.

M. [B] [N] n’a par ailleurs commis aucune faute susceptible, subsidiairement, d’engager sa responsabilité délictuelle.

La demande des époux [W] au titre du remplacement du garde-corps dirigée contre M. [B] [N] sera donc rejetée, que ce soit sur le fondement de la garantie décennale ou de la responsabilité délictuelle de droit commun.

Sur la garantie des assureurs

Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

En application de l’article L. 112-6 du même code, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, il ressort de la clause 31.13 « EXCLUSIONS » des conditions générales du contrat d’assurance habitation souscrit par les vendeurs auprès de la société Assurances du Crédit Mutuel IARD, que ne sont pas prises en charge les « conséquences de la responsabilité de vendeur, ou de constructeur en vertu des articles 1792 à 1792-6 du code civil, que vous ou les personnes assurées pouvez encourir du faire des dommages :

Subis par tous biens, objets ou animaux vendus ; Causés et/ou subis par un immeuble vendu ». Dès lors, en application de cette clause d’exclusion de la responsabilité décennale des vendeurs, la garantie de la société Assurances du Crédit Mutuel IARD ne peut être actionnée par les acquéreurs.

En conséquence, leur demande à l’encontre de la société Assurances du Crédit Mutuel IARD au titre de l’indemnisation des dommages d’ordre décennal affectant la toiture-terrasse du 1er étage sera rejetée.

Sur les préjudices

Sur les préjudices matériels

La réparation du dommage subi par l’ouvrage doit être intégrale, de sorte qu’en l’espèce, les acquéreurs doivent être replacés dans la situation qui aurait été la leur si les différents désordres ne s’étaient pas produits.

L’expert judiciaire a évalué les travaux réparatoires nécessaires sur la base du devis établi le 6 novembre 2019 par la société ISOPCHAPE, à la demande des demandeurs. Après actualisation de ce devis en janvier 2023, selon l’indice BT 53 (index du bâtiment – étanchéité) il a réévalué les travaux de réfection du complexe d’étanchéité et d’isolation thermique de la toiture-terrasse du 1er étage et de pose d’un garde-corps métallique avec fixation par scellement chimique, à la somme de 101 383,11 euros HT soit 135 944,61 euros TTC.

Il convient d’isoler le coût de réfection du garde-corps, lequel ne sera pas imputable à M. [B] [N], selon les motifs qui précèdent, soit, selon le coût retenu par l’expert, 6 293 euros HT. Actualisé sur la base de l’indice BT01 (index bâtiment – tous corps d’état), en juin 2024, date à laquelle les travaux devaient s’achever d’après les acquéreurs, ce coût HT peut être fixé à 7 418,19 euros (6 293 x 1,1788 – indice BT01 en novembre 2019 : 111,3 et juin 2024 : 131,2), soit un coût TTC de 8 160 euros (TVA 10%) qui sera à la charge exclusive des vendeurs.

Les autres travaux réparatoires retenus par l’expert sont tous relatifs à l’étanchéité de la terrasse et doivent donc être mis à la charge, in solidum, des vendeurs et de M. [B] [N], architecte.

Il s’agit en premier lieu des travaux d’étanchéité en eux-mêmes pour un coût de 95 090,11 euros HT qu’il convient de réévaluer sur la base de l’indice BT53 précité (novembre 2019 : 111,4 ; juin 2024 : 135) soit : 95 090,11 x 1,2118 = 115 230,19 HT soit 126 753,21 euros TTC.

A ces travaux, il convient d’ajouter les dépenses suivantes qui sont en lien direct avec le défaut d’étanchéité de la terrasse et n’auraient pas dû être exposées par les acquéreurs en l’absence de dommage :

les travaux de réfection du plafond du salon, d’un coût selon l’expertise, de 11 000 euros HT, soit 12 100 euros TTC, le complément de prestation eaux pluviales pour remédier à l’absence de trop plein, d’un coût de 5 000 euros HT, c’est-à-dire 5 500 euros TTC, le remplacement de la porte fenêtre ouvrant sur la terrasse qui est rendu nécessaire par le surhaussement du seuil pour la mise en conformité de l’étanchéité de la terrasse, d’un coût de 5 500 euros HT, soit 6 050 euros TTC, soit un total de 21 500 euros HT et donc de 23 650 euros TTC.

A ces coûts devront s’ajouter les honoraires d’architecte qui seront nécessaires pour suivre le chantier que l’expert évalue à 15 % du montant total HT des travaux soit 136 730,19 (21 500 +115 230,19) x 15% = 20 509,52 euros HT, soit 24 611,43 euros TTC (TVA 20%).

Il convient enfin d’ajouter les frais exposés par les acquéreurs pour les investigations et travaux provisoires urgents rendus nécessaires en raison des dommages relatifs à la terrasse du 1er étage soit :

le coût de l’intervention de la société UNIPROMOTION (UP) mandatée par l’assurance des acquéreurs pour rechercher les fuites sur la toiture-terrasse du 1er étage, de 764,40 euros TTC, le coût de l’intervention de la société ISOPCHAPE également pour rechercher les fuites sur la même terrasse de 750 euros TTC, le coût des travaux d’étanchéité provisoire réalisés sur la terrasse par la société A2T, validés par l’expert pour éviter une aggravation des désordres au plafond du salon d’un montant de 1 089 euros TTC, soit un total de 2 603,40 euros TTC.

En revanche, la demande des époux [W] au titre des honoraires de bureau d’études structure (5 500 euros TTC) qui n’est justifiée par aucune pièce sera rejetée.

Au total, les vendeurs seront condamnés, in solidum avec M. [B] [N], à verser aux acquéreurs la somme de 177 618,04 euros TTC au titre des travaux relatifs à l’étanchéité de la toiture-terrasse et seuls, la somme de 8 160 euros au titre du remplacement du garde-corps.

Sur les préjudices immatériels

Il convient, comme le fait l’expert judiciaire, de retenir pour le salon du rez-de-chaussée une perte de jouissance de 20% en raison des désordres causés par le défaut d’étanchéité de la terrasse et d’évaluer l’indemnisation de ce trouble de jouissance sur la base de la valeur locative du bien d’une surface totale de 370 m², rapportée à la surface du salon (31 m2).

En revanche, il convient de retenir cette perte de jouissance partielle, pour le seul salon du rez-de chaussée, pour la période courant de la découverte des désordres, soit juin 2019, date des premières demandes de recherche de fuites, jusqu’au début des travaux, le 1er mars 2024, soit 4 ans et 8 mois (56 mois).

L’expert évalue la valeur locative mensuelle de la maison à 12 000 euros, alors qu’il se fonde sur la base d’un loyer de référence majoré de 28,4 euros/m2. Au regard des loyers de référence majorés pour ce secteur sur la période concernée, il convient de retenir plutôt une valeur locative globale de la maison de 11 470 euros (soit un loyer moyen de 31 euros/mois/m2).

Dès lors, les vendeurs et M. [B] [N] seront condamnés in solidum à indemniser les acquéreurs de la perte de jouissance partielle de leur salon à hauteur de 10 763 euros (31/370 x 11 470 x 56 x 20%).

Pour la période des travaux, évaluée du 1er mars 2024 au 28 juin 2024, la demande des époux [W] au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance sera examinée après que le tribunal aura statué sur les autres demandes et déterminé l’ensemble des travaux nécessaires.

Sur les appels en garantie

Les demandes des époux [W] dirigées contre la société Assurances du Crédit Mutuel IARD et la société MAAF Assurances SA ayant été rejetées, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes de garantie de ces dernières.

2. Sur la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs à l’humidité affectant le sous-sol

Sur la nature des travaux

Aux termes de l’article 1792 code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article 1792-2, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

En application de ces textes et au regard du dernier état de la jurisprudence de la Cour de cassation (3e Civ., 21 mars 2024, pourvoi n° 22-18.694), d’une part, les désordres affectant les éléments d’équipement dissociables ou indissociables installés lors de la construction d’origine relèvent de la garantie décennale s’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ou portent atteinte à sa solidité et d’autre part, les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant constituant eux-mêmes un ouvrage, relèvent de la garantie décennale si leur solidité est compromise ou s’ils sont impropres à leur destination.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux d’extension du sous-sol, d’installation d’une piscine et plus généralement du spa et de création au-dessus du sous-sol d’une cour, comprenant deux dalles en verre donnant sur la piscine et la salle de repos au sous-sol, constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

Les vendeurs contestent que la Ventilation Mécaniquement Contrôlée (VMC) constitue un ouvrage relevant de la garantie décennale. Toutefois, ils reconnaissent que la VMC, tout comme d’ailleurs le déshumidificateur, ont été installés en même temps que l’extension et l’aménagement du sous-sol et la construction structurelle par la société Design Demeures de ce sous-sol qui comprend désormais un bassin et un spa. Ces équipements n’ont donc pas été installés par adjonction sur une construction déjà existante mais sont des éléments d’équipement d’origine compris dans un ouvrage plus global et dont le dysfonctionnement est susceptible de porter atteinte à la destination de cet ouvrage, c’est-à-dire du sous-sol et plus généralement du bien dans son ensemble en raison de l’humidité importante générée par leurs dysfonctionnements.

Partant ils sont bien susceptibles de relever de la garantie décennale en application des dispositions précitées, sous réserve de la qualification du désordre (cf. ci-après).

Enfin, la qualification d’ouvrage au sens des articles précités ne s’apprécie pas, comme le font par erreur les vendeurs en défense, au regard des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, comme par exemple le remplacement d’un joint de fenêtre ou le réglage de la porte entre les deux pièces du sous-sol, mais au regard des travaux de construction réalisés.

Sur l’origine et la qualification du désordre

Dès le 4 octobre 2019 le bureau d’études techniques Cardonel Ingénierie a mis en évidence une humidité relative dans le sous-sol de 99%, quasiment à saturation, alors que selon l’expert judiciaire, qui a fait le même constat, le taux d’humidité normale dans ce type de locaux accueillant une piscine est de 60%.

Par ailleurs, le rapport d’expertise de la MAIF du 15 octobre 2019 a relevé dans la salle de repos, la présence d’eau au sol, de fortes dégradations des parois du puits de lumière et une humidité à 100% et le BET Cardonel comme l’expert judiciaire ont constaté la présence d’une importante condensation sur les vitres en plafond au sous-sol.

Il résulte des pièces versées aux débats et de l’expertise judiciaire que plusieurs non-conformités sur le système de traitement de l’air installé au sous-sol sont à l’origine de cette humidité anormale dans cette pièce.

Selon le BET AFIMEC, sapiteur de l’expert judiciaire, le traitement de l’air est assuré par une VMC constituée de deux caissons de ventilation prévus pour une application pavillonnaire, totalement inadaptés à la maison et qui sont « bricolés » avec des appareils qui ne sont pas prévus pour cela.

Le BET Cardonel a quant à lui estimé que l’installation de VMC devrait être reprise avec un débit de plus du double de celui de l’installation existante.

Le BET AFIMEC comme le BET Cardonel ont également constaté que les gaines de ventilation présentent des désordres et le BET AFIMEC a calculé à plusieurs reprises des débits nuls sur les bouches de la VMC (gaines écrasées et déboitées, aux parois annelées et non lisses, sans trappe de visite).

Les bouches de ventilation présentent également des défauts et l’expert judiciaire constate l’absence d’entrée d’air au niveau du sous-sol, alors que ce débit doit représenter au moins 15% du bilan global d’extraction.

L’expert note également que le déshumidificateur encastré est insuffisant à aspirer l’air humide de la piscine. Il relève tout d’abord qu’il est installé sur le côté du bassin au lieu d’être dans son axe longitudinal, ce qui réduit son efficacité. Il constate ensuite l’absence de solution de balayage de l’air du bassin de sorte que l’installation est inadaptée à la configuration des lieux même s’il est de puissance suffisante. Ses constatations relatives au déshumidificateur recoupent celles du BET Cardonel.

L’expert judiciaire conclut que les installations de traitement et de déshumidification de l’air au sous-sol présentent donc de nombreux défauts qui les rendent totalement inopérantes et qui sont à l’origine de dégradations relevées dans le salon du fond en plafond et sur le parquet. Contrairement à ce qu’indiquent les vendeurs, l’expert affirme bien qu’il ne s’agit pas de « défauts ponctuels » mais d’une installation non-conforme dans son ensemble.

Dans ces conditions, l’apport en air neuf étant insuffisant et l’humidité quasiment à saturation, les dommages constatés rendent nécessairement l’ouvrage, c’est-à-dire le sous-sol dans son ensemble, impropre à sa destination et sont donc de nature décennale.

Par ailleurs, si le rapport d’intervention de recherche de fuite de la société UP en date du 12 juillet 2019, réalisé à la demande des époux [W], conclut à de « vraisemblables infiltrations » sous doublage intérieurs sous le puit de lumière au sous-sol, de même que la MAIF dans son rapport du 15 octobre 2019 conclut à une « interrogation sur des infiltrations possibles autour des puits de lumière », ou l’architecte des époux [W] le 13 novembre 2023, au caractère fuyard des deux dalles de verre dans la cour donnant sur le sous-sol, ce caractère fuyard n’est pas démontré de façon certaine mais semble résulter davantage d’une simple hypothèse, l’expert judiciaire ne faisant d’ailleurs aucunement mention d’un tel défaut.

Il est en revanche constant que ces deux dalles sont en simple vitrage et il ressort de l’ensemble des rapports d’expertises, judiciaire comme privée, et rapports des BET intervenus que ce simple vitrage accentue nettement le phénomène de condensation et participe donc, combiné aux défauts du système de traitement de l’air, à l’humidité importante et aux dégradations du parquet et du plafond du sous-sol.

Dès lors, le tribunal constate que le sous-sol présente plusieurs désordres d’ordre décennal, affectant le déshumidificateur, la VMC et les deux dalles de verre de la cour du rez-de-chaussée, qui rendent le sous-sol impropre à sa destination.

Sur la responsabilité des constructeurs

— Sur la responsabilité des vendeurs

Aux termes de l’article 1792-1 2° du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, il est constant que les vendeurs ont construit ou à tout le moins fait construire l’extension du sous-sol, en ce compris la cour du rez-de-chaussée et les deux puits de lumière donnant sur le bassin et le salon de repos du sous-sol, la piscine et le spa, cette pièce étant équipée de la VCM et du déshumidificateur à l’origine des désordres.

Dès lors, ils engagent leur responsabilité de plein droit envers les acquéreurs de l’ouvrage en raison des dommages constatés ci-dessus qui affectent le sous-sol et le rendent impropre à sa destination.

— Sur la responsabilité de la société MAAF Assurances SA en qualité d’assureur de la société Design Demeures

Aux termes de l’article 1792-1 1° du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

La facture récapitulative du 21 décembre 2009 de la société Design Demeures mentionne uniquement au titre du lot n°2 Maçonnerie, la reprise structurelle en sous œuvre du sous-sol et du rez-de-chaussée et la démolition des cloisons du sous-sol, des prestations de plomberie en lot n°7 mais ne mentionne aucun équipement de piscine ou spa, ni prestation de VMC ou d’installation du déshumidificateur.

Contrairement à ce qu’affirment les vendeurs, le devis de la société Design Demeures en date du 19 décembre 2008 qu’ils produisent et qui mentionne en effet l’installation d’une VMC n’est pas probant dès lors qu’il ne s’agit que d’un devis, alors que la facture correspondant aux travaux effectivement réceptionnés le 21 décembre 2009 ne fait aucune mention de la VMC.

Par ailleurs, les demandeurs produisent eux-mêmes une commande à la société Piscine Desjoyaux au nom de M. [Y] en date du 3 mai 2014, soit bien après la réception des travaux réalisés par la société Design Demeures, qui mentionne l’installation du déshumidificateur.

Dès lors, il n’est pas démontré par les époux [W] que les dommages subis au sous-sol sont imputables à l’activité de la société Design Demeures et il n’est pas davantage démontré une quelconque faute délictuelle de la société Design Demeures à l’égard des acquéreurs.

En conséquence, leurs demandes dirigées contre la société MAAF Assurances SA en qualité d’assureur de la société Design Demeures, quel que soit leur fondement, au titre des désordres affectant le sous-sol, seront rejetées.

— Sur la responsabilité de l’architecte

Les demandeurs eux-mêmes ne reprochent pas à M. [B] [N] la construction du sous-sol ni la défectuosité de ses éléments d’équipement. Il sera d’ailleurs observé, avec l’expert judiciaire, que dans le permis de construire modificatif préparé par cet architecte, il n’était nullement question de l’installation d’une piscine ni d’un spa, de sorte que les défauts du système de traitement de l’air ou l’inadaptation d’un simple vitrage pour les puits de lumière créés dans la cour ne peuvent être imputés à l’architecte qui n’avait pas conçu ses plans pour ce type de locaux.

Aucune faute ne lui est par ailleurs reprochée, de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs.

Les demandes des époux [W] dirigées contre M. [B] [N] au titre des dommages affectant le sous-sol seront donc rejetées.

Sur la garantie des assureurs

Selon les mêmes motifs que ceux adoptés ci-dessus, la responsabilité décennale des vendeurs, assurés par la société Assurances du Crédit Mutuel IARD ayant été retenue par le tribunal et cette responsabilité décennale étant exclue de la garantie en application de la clause 31.13 précitée des conditions générales, la demande des époux [W] à l’encontre de la société Assurances du Crédit Mutuel IARD au titre de l’indemnisation des dommages d’ordre décennal affectant le sous-sol sera rejetée.

Sur les préjudices

Sur les préjudices matériels

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux nécessaires pour remédier aux différents désordres dans le sous-sol à partir de l’estimation du BET Cardonel du 25 avril 2022 pour les lots techniques, après avis de l’économiste I3e sur cette estimation, et à partir de l’estimation du Studio [J] [H], architecte, du 25 avril 2022 pour les lots architecturaux.

Les demandeurs n’expliquent pas les raisons pour lesquelles l’estimation de l’expert devrait être écartée, de sorte que le tribunal retiendra cette évaluation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant le sous-sol.

En revanche, il convient d’actualiser les coûts retenus par l’expert au titre des lots techniques sur la base de l’indice BT41 (index du bâtiment -ventilation et conditionnement d’air), pour le mois de juin 2024, date d’achèvement prévisible des travaux (indice 132 contre 113,9 en novembre 2019 soit une progression de 1,1589).

Ainsi, les coûts des travaux concernant le sous-sol pour les lots techniques peuvent être estimés à 65 500 euros HT d’après l’expert, actualisés après indexation à la somme de 75 907,95 euros HT, soit 83 498,74 euros TTC (TVA 10%).

A ce coût s’ajoutent les honoraires du BET Cardonnel Ingénierie pour une mission complète d’étude et de suivi de chantier, sur la base de 15% de l’évaluation des travaux HT, c’est à dire la somme de 11 386,20 euros HT (75 907,95 x 15%) soit 13 663,44 euros TTC (TVA 20%).

S’agissant des travaux connexes de préparation du chantier, de plâtrerie, peinture et parquet et de remplacement des deux dalles de verre dans la cour du rez-de-chaussée, il convient de retenir l’évaluation de l’expert sur la base de l’estimation du Studio [J] [H], après avis de l’économiste I3e, soit un coût total de 36 500 euros HT, qui peut être actualisé sur la base de l’indice BT01 (index bâtiment tous corps d’état) compte tenu de la diversité des lots, à la somme de 43 036,20 euros HT (1,1788 x 36 500), soit 47 328,82 euros TTC (TVA 10%).

Il sera observé au titre des travaux de remplacement des dalles de verre de la cour que les demandeurs réclament dans leurs conclusions une somme de 103 726,70 euros mais que la pièce produite au soutien de cette demande est un courriel de leur architecte, Mme [J] [H], qui évalue à cette somme totale TTC l’intégralité des travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse du 1er étage et de la cour du rez-de-chaussée, outre le remplacement de la porte-fenêtre du 1er étage et ses propres honoraires. Outre le fait que les travaux relatifs à l’étanchéité de la toiture-terrasse du 1er étage sont déjà pris en compte ci-dessus (cf 1.) et ne sauraient être compris deux fois dans l’indemnisation due aux acquéreurs, aucun élément ne justifie de la nécessité de procéder à une réfection de l’étanchéité totale de la cour du rez-de-chaussée.

Aussi, il ne sera retenu que le coût du remplacement des deux dalles de verre fixé par l’expert à la somme de 10 000 euros HT, déjà comprise dans l’évaluation ci-dessus relative aux travaux connexes.

Il convient également d’ajouter à ces travaux connexes, les honoraires de l’architecte pour suivre le chantier que l’expert évalue à 15 % du montant total HT des travaux soit 6 455,43 euros HT (43 036,20 x 15%) et donc 7 746,51 euros TTC (TVA 20%).

Enfin, le coût des deux audits réalisés par le BET Cardonel à la demande des époux [W] devra également être à la charge des vendeurs déclarés responsables de plein droit sur le fondement de la responsabilité décennale, soit un total de 1 782 euros TTC (1 337 + 445), les acquéreurs justifiant des factures acquittées, de même que le coût des interventions de la société CLIMADEUX sur l’installation de VMC ou le déshumidificateur entre 2018 et 2021 dont l’expert confirme qu’elles excèdent le simple entretien, pour un total de 8 400 euros TTC.

Ainsi, au total les vendeurs, seuls responsables des désordres affectant le sous-sol aux termes des motifs adoptés ci-dessus, seront condamnés à indemniser les acquéreurs à hauteur de 162 419,51 euros TTC.

Sur les préjudices immatériels

Il convient, comme le fait l’expert judiciaire, de retenir pour le sous-sol de la maison une perte de jouissance de 50% en raison des désordres causés par les différents dommages affectant cette pièce et d’évaluer l’indemnisation de ce trouble de jouissance sur la base de la valeur locative du bien d’une surface de 370 m², rapportée à la surface du sous-sol (60 m2).

En revanche, il convient de retenir cette perte de jouissance partielle pour la période courant de la découverte des désordres, soit juin 2019 jusqu’au début des travaux, le 1er mars 2024, soit 4 ans 8 mois (56 mois).

Compte tenu de la valeur locative mensuelle retenue ci-dessus de 11 470 euros, les vendeurs seront condamnés à indemniser les acquéreurs du trouble partiel de jouissance du sous-sol à hauteur de 52 080 euros (60/370 x 11 470 x 56 x 50%).

Pour la période des travaux, évaluée du 1er mars 2024 au 28 juin 2024, la demande des époux [W] au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance sera examinée après que le tribunal aura statué sur les autres demandes et déterminé l’ensemble des travaux nécessaires.

Sur les appels en garantie

Les demandes des époux [W] dirigées contre la société Assurances du Crédit Mutuel IARD et la société MAAF Assurances SA ayant été rejetées, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes de garantie de ces dernières.

3. Sur la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs au désordre affectant la cheminée

Sur la nature des travaux

Il n’est pas contesté que l’installation d’une cheminée, après la surélévation du bien par l’ajout de trois étages supplémentaires, comportant, selon la facture de la société SIG en date du 31 décembre 2021, l’installation du foyer, le raccordement au conduit et impliquant nécessairement le prolongement du conduit de cheminée existant aux nouveaux étages, constitue un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

Sur l’origine et la qualification du désordre

L’expert n’a pas constaté la réalité du désordre allégué car le conduit de la cheminée a fait l’objet d’une intervention avant les opérations d’expertise.

L’expert de la MAIF n’a pas davantage constaté le désordre mais elle reprend les dires des époux [W] selon lesquels la société K. Miguel a dû intervenir et a constaté l’absence de continuité entre la partie préexistante et le conduit en prolongement mis en œuvre pendant la surélévation.

La facture de la société K. Miguel du 14 novembre 2018, d’un montant de 3 486,90 euros, fait effectivement mention de la « remise en conformité et étanchéité par tubage jusqu’en toiture » de la cheminée, à la suite de laquelle, des travaux de reprise de l’habillage plâtre ont été nécessaires et réalisés par la société FAURBAT, selon la facture du 10 janvier 2019 d’un montant de 913 euros.

Ces éléments suffisent à démontrer que le conduit de la cheminée n’était pas conforme, ce qui le rend nécessairement impropre à sa destination, compte tenu des risques engendrés par l’utilisation d’une cheminée qui n’évacue pas correctement la fumée.

Il s’agit donc d’un dommage de nature décennale au sens de l’article 1792 du code civil.

Sur la responsabilité des constructeurs

— Sur la responsabilité des vendeurs et de leur assureur

En application de l’article 1792-1 2° du code civil, les vendeurs, qui ont fait construire cette cheminée, engagent donc leur responsabilité décennale de plein droit à l’égard des acquéreurs.

— Sur la responsabilité de la société SIG

Les demandeurs soutiennent que la société SIG exerçant sous le nom commercial La Pierre Angulaire, laquelle a installé la cheminée, engage également sa responsabilité.

Toutefois, il ressort de la facture de cette société en date du 31 décembre 2012 qu’elle s’est limitée à fournir et installer le foyer de la cheminée, à poser la cheminée et à la raccorder au conduit.

Elle n’est donc pas intervenue dans la construction du conduit défectueux, le prolongement du conduit de la cheminée relevant vraisemblablement plutôt de la société Design Demeures qui a nécessairement dû réaliser ces travaux lors des travaux de surélévation de la maison par la création de plusieurs étages supplémentaires, le lot n°3 de la facture récapitulative du 21 décembre 2009 mentionnant d’ailleurs une « cheminée ».

Seule la société MAAF Assurances SA en qualité d’assureur de la société Design Demeures, à l’encontre de laquelle aucune demande n’est d’ailleurs formée s’agissant de la cheminée, évoque une note n°6 de l’expert judiciaire aux parties qui pourrait permettre de retenir la responsabilité de la société SIG en soulignant qu’il lui appartenait de vérifier l’étanchéité du conduit lors du raccordement, mais cette note n’est produite par aucune des parties et le simple fait que cette société ait procédé au raccordement de la cheminée au conduit ne lui rend pas imputable le défaut d’étanchéité dudit conduit, dont il n’est pas contesté qu’elle ne l’a pas construit.

Partant, à défaut de démontrer l’imputabilité du désordre affectant la cheminée à la société SIG ou subsidiairement, une quelconque faute de sa part, susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle, les demandes des époux [W] dirigées à son encontre seront rejetées.

Sur les préjudices

Les demandeurs justifient que le désordre affectant la cheminée a exigé des réparations d’un coût total de 5 580,97 euros, soit :

3 486,90 euros à la société K. Miguel le 14 novembre 2018 pour la remise en conformité et l’étanchéité de la cheminée jusqu’en toiture, 1181,07 euros à la même société le 23 octobre 2018 pour des essais et tests d’étanchéité, Et 913 euros à la société FAURBAT le 10 janvier 2019 pour les travaux de reprise de l’habillage plâtre.

Les vendeurs seront donc condamnés à indemniser les acquéreurs de cette somme.

Sur la garantie des assureurs

Selon les mêmes motifs que ceux adoptés ci-dessus, en application de la clause d’exclusion 31.13 des conditions générales, la demande des époux [W] à l’encontre de la société Assurances du Crédit Mutuel IARD au titre de l’indemnisation des dommages d’ordre décennal affectant la cheminée sera rejetée.

Sur les appels en garantie

La demande des époux [W] dirigée contre la société Assurances du Crédit Mutuel IARD ayant été rejetée, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande de garantie.

4. Sur la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs à la non-conformité de l’installation électrique

Les acquéreurs soutiennent que la responsabilité décennale des constructeurs est engagée en raison de la défaillance de l’installation électrique et en fait, plus précisément en raison de l’inadéquation de l’installation électrique avec l’utilisation de l’ascenseur installé par la société SDA en 2015, selon la facture du 30 mars 2015.

Or, à supposer même que l’installation électrique constitue bien un ouvrage au sens des articles 1792 et 1792-2 du code civil précités, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un dommage d’ordre décennal affectant l’installation électrique, c’est à dire d’une défaillance de cette installation la rendant impropre à sa destination.

En effet, l’expert judiciaire relève que si la société Aalux est intervenue en août 2018 pour une « remise en conformité de l’installation électrique » impliquant un passage d’un abonnement électrique monophasé vers un comptage triphasé 36kVA et si une alimentation en triphasé permet en effet de fournir plus de puissance avec une meilleure répartition de la tension sur l’installation, il n’a toutefois été destinataire d’aucune information sur l’ensemble de l’installation électrique, notamment de l’ascenseur, lui permettant de conclure que l’installation était insuffisante et que ce passage en triphasé s’imposait sur le plan technique lors de la vente.

Aucun autre élément n’est versé aux débats démontrant la défaillance de l’installation électrique et les dysfonctionnements allégués de l’ascenseur en raison d’une insuffisance de puissance.

La demande des époux [W] dirigée à l’encontre des vendeurs et de l’assureur de la société Design Demeures ou de M. [B] [N], devra donc être rejetée, qu’elle soit fondée sur la responsabilité décennale ou la responsabilité de droit commun, délictuelle ou contractuelle.

De même, à défaut de démontrer le moindre vice, la demande des époux [W] dirigée contre les vendeurs, fondée sur la garantie des vices cachés sera rejetée, à supposer même que cette garantie puisse être mise en œuvre, étant observé qu’aux termes de l’acte de vente du 6 avril 2018, les parties ont stipulé une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et que les demandeurs ne développent dans leurs écritures, aucun moyen de fait au soutien de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés notamment sur la connaissance des vices par les vendeurs, mais se contentent d’indiquer uniquement, de façon générale, que l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de la garantie des vices cachés.

5. Sur la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs à la fissure en façade

Sur la nature des travaux

Il n’est pas contesté que les travaux de surélévation, comprenant la construction du 3ème étage et d’une terrasse à cet étage, constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

Sur l’origine et la qualification du désordre

Tant l’expert de la MAIF, assureur des acquéreurs, que l’expert judiciaire, relèvent la présence d’une fissure verticale en façade côté [Adresse 7], en bordure du ravalement sur l’isolation thermique, l’expert de la MAIF situant plus précisément cette fissure en jonction de la surélévation et du bâtiment voisin, au droit de la descente d’eaux pluviales de la terrasse du 3ème étage, sur environ un mètre de long.

Toutefois, aucun des deux experts n’indique que ce désordre est de nature à compromettre la solidité de la maison ou à la rendre impropre à sa destination. Aucune précision n’est en effet apportée sur l’importance de cette fissure, ni ses conséquences pour le bien dans son ensemble, notamment son étanchéité.

Dès lors, il n’est pas démontré que ce désordre de ravalement est de nature décennale et les demandes des époux [W] dirigées tant contre les vendeurs que la société MAAF Assurances SA en qualité d’assureur de la société Design Demeures ou M. [B] [N], fondées sur les dispositions des articles 1792 et suivants, doivent donc être rejetées.

Ce dommage constitutif d’un dommage intermédiaire, relève de la responsabilité de droit commun.

Toutefois, les demandeurs n’indiquent nullement en quoi les défendeurs ont par leur faute personnelle, contractuelle pour les vendeurs ou délictuelle pour les autres, participé à la réalisation de ce désordre. Partant, ils ne démontrent pas que la responsabilité contractuelle des vendeurs ou la responsabilité délictuelle de la société MAAF Assurances SA en qualité d’assureur de la société Design Demeures ou de M. [B] [N] est engagée et leur demande subsidiaire de dommages et intérêts fondée sur la responsabilité de droit commun doit également être rejetée.

Enfin, à supposer que la garantie des vices cachés puisse être actionnée, malgré la clause d’exonération stipulée à l’acte de vente et alors que les demandeurs sont taisants sur les éléments qui permettraient d’écarter l’application de cette clause, la fissure litigieuse ne constitue en tout état de cause pas un vice caché, dès lors qu’elle était visible à l’œil nu, sur la façade de la maison.

Toutes les demandes des époux [W] d’indemnisation à ce titre seront donc rejetées.

Sur les autres demandes

L’indemnisation des acquéreurs doit être intégrale et comprend donc en plus du coût des travaux réparatoires, le coût de l’assurance dommage-ouvrage qu’ils devront obligatoirement souscrire pour leur réalisation, en leur qualité de maîtres d’ouvrage et que le tribunal évalue à 3,5% du coût total de ces travaux soit la somme de 10 128,68 euros ((8 160 + 126 753,21 + 23 650 + 83 498,74 +47 328,82) x 3,5%).

Cette somme sera à la charge in solidum des vendeurs et de M. [B] [N], lesquels sont déclarés responsables de plein droit des dommages rendant nécessaires les travaux et partant la souscription de cette assurance.

Enfin, au regard de l’importance des travaux nécessaires pour remédier aux différents désordres, tant sur la terrasse du 1er étage que du sous-sol, tels qu’ils sont précisés ci-dessus, la demande des époux [W] tendant à les indemniser de la location d’un appartement pendant la durée des travaux, estimée par leur architecte à 4 mois (du 1er mars 2024 au 28 juin 2024) n’apparaît pas déraisonnable.

Si la pièce qu’ils produisent pour justifier de cette location n’est pas très probante, s’agissant d’une simple capture d’écran du site internet Airbnb, le tribunal estime qu’ils doivent être indemnisés à hauteur de 11 000 euros au titre de cette location pendant les travaux.

Cette indemnisation sera à la charge, in solidum, des vendeurs et de M. [B] [N], lesquels sont déclarés responsables des dommages rendant nécessaires les travaux durant lesquels les époux [W] ont dû se reloger.

Finalement, les défendeurs seront condamnés à verser aux acquéreurs, en réparation de leurs préjudices matériels les sommes suivantes

TTC :

Les vendeurs, in solidum avec M. [B] [N], au titre des travaux réparatoires de l’étanchéité de la toiture-terrasse du 1er étage et honoraires d’architecte pour ces travaux

177 618,04 euros

Les vendeurs in solidum avec M. [B] [N], au titre de l’assurance dommage-ouvrage

10 128,68 euros

Les vendeurs, au titre du remplacement du garde-corps

8 160 euros

Les vendeurs au titre des travaux relatifs au sous-sol

162 419,51 euros

Les vendeurs au titre des réparations de la cheminée

5 580,97 euros

TOTAL

363 907,20 euros

Dont in solidum avec M. [B] [N]

187 746,72 euros

Et en réparation de leur préjudice immatériel, c’est-à-dire de leur trouble de jouissance les sommes suivantes TTC :

Les vendeurs in solidum avec M. [B] [N] au titre du trouble de jouissance partiel du séjour

10 763 euros

Les vendeurs au titre du trouble de jouissance partiel du sous-sol

52 080 euros

Les vendeurs in solidum avec M. [B] [N], au titre des frais de relogement pendant les travaux

11 000 euros

TOTAL

73 843 euros

Dont in solidum avec M. [B] [N]

21 763 euros

Sur les demandes accessoires

M. [R] [Y] et Mme [G] [P], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ils seront également condamnés à payer aux époux [W] pris ensemble la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de rejeter l’ensemble des autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, introduite antérieurement au 1er janvier 2020, autorise le juge à ordonner l’exécution par provision de sa décision chaque fois qu’il l’estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l’affaire et autorisée par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas opportune.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [R] [Y], Mme [G] [P] et M. [B] [N], in solidum, à payer à M. [Z] [W] et Mme [O] [E] épouse [W] pris ensemble les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

177 618,04 euros, au titre des travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse du 1er étage et honoraires d’architecte pour ces travaux, 10 128,68 euros, au titre de l’assurance dommage-ouvrage, 10 763 euros, au titre du trouble de jouissance partiel du séjour, 11 000 euros, au titre des frais de relogement pendant les travaux,

Condamne M. [R] [Y] et Mme [G] [P] in solidum, à payer à M. [Z] [W] et Mme [O] [E] épouse [W] pris ensemble les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

8 160 euros au titre du remplacement du garde-corps, 162 419,51 euros au titre des travaux relatifs au sous-sol, 5 580,97 euros au titre des réparations de la cheminée52 080 euros au titre du trouble de jouissance partiel du sous-sol,

Rejette le surplus des demandes de dommages et intérêts de M. [Z] [W] et Mme [O] [E] épouse [W] dirigées contre M. [R] [Y] et Mme [G] [P],

Rejette le surplus des demandes de dommages et intérêts de M. [Z] [W] et Mme [O] [E] épouse [W] dirigées contre M. [B] [N],

Rejette l’ensemble des demandes de dommages et intérêts de M. [Z] [W] et Mme [O] [E] épouse [W] dirigées contre la société Assurances du Crédit Mutuel IARD,

Rejette l’ensemble des demandes de dommages et intérêts de M. [Z] [W] et Mme [O] [E] épouse [W] dirigées contre la société MAAF Assurances SA,

Rejette l’ensemble des demandes de dommages et intérêts de M. [Z] [W] et Mme [O] [E] épouse [W] dirigées contre la société SIG,

Condamne M. [R] [Y] et Mme [G] [P], in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne M. [R] [Y] et Mme [G] [P], in solidum à payer à M. [Z] [W] et Mme [O] [E] épouse [W] pris ensemble la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 11 Septembre 2025

La Greffière La Présidente

Astrid JEAN Claire BERGER