TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

[J]-BRIEUC

LE 26 MAI 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 26 Mai 2026

N° RG 23/01157 – N° Portalis DBXM-W-B7H-FHPY

FLR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Mars 2026.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le vingt six Mai deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Madame [C] [N] [P] [K] veuve [G], née le 05 Août 1948 à LAMBALLE (22400), demeurant 6 Avenue Adrien Hébrard – 75016 PARIS

Représentant : Maître Bruno DRYE de la SCP DRYE – DE BAILLIENCOURT & ASSOCIES, avocats au barreau de SENLIS, avocats plaidant – Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de [J]-BRIEUC, avocats postulant

Madame [A] [N] [X] [K] épouse [Q], née le 01 Août 1952 à LAMBALLE (22400), demeurant 5 Quai Paul Bert – 37000 TOURS

Représentant : Maître Bruno DRYE de la SCP DRYE – DE BAILLIENCOURT & ASSOCIES, avocats au barreau de SENLIS, avocats plaidant – Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de [J]-BRIEUC, avocats postulant

Monsieur [H] [Z] [B] [N] [K], né le 20 Juillet 1956 à LAMBALLE (22400), demeurant 12 rue de Glatigny – 78150 LE CHESNAY

Représentant : Maître Bruno DRYE de la SCP DRYE – DE BAILLIENCOURT & ASSOCIES, avocats au barreau de SENLIS, avocats plaidant – Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de [J]-BRIEUC, avocats postulant

Madame [T] [N] [K] épouse [E], née le 04 Janvier 1965 à COMPIEGNE (60200), demeurant 1 Place Saint Maurice – 60300 SENLIS

Représentant : Maître Bruno DRYE de la SCP DRYE – DE BAILLIENCOURT & ASSOCIES, avocats au barreau de SENLIS, avocats plaidant – Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de [J]-BRIEUC, avocats postulant

ET :

L’ASSOCIATION DE GESTION DU CENTRE HOSPITALIER ET DES INSTITUTIONS MÉDICO-SOCIALES DE ST [W] DE [I], dont le siège social est sis Avenue Saint Jean de Dieu – BP 81055 – 22100 DINAN

Représentant : Maître Erwann MINGAM de la SELARL WM LAW, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant – Représentant : Maître Yulia BOCHIKHINA de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de [J]-BRIEUC, avocats postulant

ET ENCORE :

LA FONDATION [J] [W] DE [I], dont le siège social est sis 173 rue de la Croix Nivert – 75015 PARIS,

Représentant : Maître Erwann MINGAM de la SELARL WM LAW, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant – représentant : Maître Yulia BOCHIKHINA de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de [J]-BRIEUC, avocats postulant

Partie intervenante

****

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2012, [Y] [K] a donné à bail à l’association de gestion du centre hospitalier et des institutions médico-sociales de Saint Jean de Dieu devenue la Fondation [F] de [I], une maison d’une superficie de 289 m² située 100 rue Saint Lazare 22400 Lamballe, pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement et moyennant un loyer mensuel de 1.400 €.

Au préalable un état des lieux contradictoire a été établi le 19 juin 2012.

La Fondation [J] [W] de [I] a donné congé le 13 décembre 2020 et un état des lieux de sortie établi de manière contradictoire le 13 août 2021.

Par courrier en date du 9 juillet 2021, considérant que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie laissaient apparaître un grand nombre de détériorations, [Y] [K] a mis en demeure la locataire de prendre en charge les travaux de reprise lui incombant, après déduction du dépôt de garantie de 1 400 euros.

Elle a fait réaliser les travaux dans les termes du devis sollicité, à hauteur de 13 529,76 euros TTC.

[Y] [K] est décédée le 12 août 2022.

Par acte du 16 mai 2023, ses héritiers, Mme [C] [K], Mme [A] [K], M. [H] [K] et Mme [T] [K], ont assigné l’association de gestion du centre hospitalier et des institutions médico-sociales de Saint Jean de Dieu devant le tribunal judiciaire de [J]-Brieuc aux fins de :

— S’entendre condamner l’association de gestion du centre hospitalier et des institutions médico-sociales de Saint Jean de Dieu à payer conjointement à :

Mme [C] [N] [P] [K], veuve de M. [U] [S] [V] [N] [G],

Mme [A] [N] [X] [K], épouse de M. [M] [N] [O] [Q],

M. [H] [Z] [B] [N] [K], époux de Mme [D] [L] [R],

Mme [T] [N] [XU] [K], épouse de M. [AO] [JQ] [AW] [GO] [E],

Les sommes suivantes :

12.129,76 € au titre de frais de remise en état des lieux loués, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021,

4.000 € à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner l’association de gestion du centre hospitalier et des institutions médico-sociales de Saint Jean de Dieu aux entiers dépens ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 23/01157.

La SELARL [TJ] représentée par maître [NX] [CV] s’est constituée le 24 octobre 2023 pour l’association de gestion du centre hospitalier et des institutions médico-sociales de Saint Jean de Dieu, assignée.

Elle s’est également constituée le 15 janvier 2024 pour la Fondation [F] de [I] non assignée.

Par ordonnance du 8 avril 2025 le juge de la mise en état, saisi le 15 janvier 2024, par la Fondation [J] [W] de [I], se prévalant de sa qualité d’intervenant volontairement à l’instance a :

Déclaré irrecevables les demandes tant principale que subsidiaire de la Fondation [F] de [I] dans l’affaire opposant les consorts [K] à l’association de gestion du CH et des IMS de Saint-Jean de [I] ;

Condamné la Fondation [F] de [I] aux dépens de l’incident et à payer aux consorts [K] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le METTRE UNE DATE auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, Les ayant-droit de M. [K] demandent au tribunal de :

Condamner in solidum la Fondation [F] de [I] et l’association de gestion du centre hospitalier et des institutions médico-sociales de Saint-Jean de Dieu à payer conjointement à :

Mme [C] [N] [P] [K], veuve de M. [U] [S] [V] [N] [G],

Mme [A] [N] [X] [K], épouse de M. [M] [N] [O] [Q],

M. [H] [Z] [B] [N] [K], époux de Mme [D] [L] [R],

Mme [T] [N] [XU] [K], épouse de M. [AO] [JQ] [AW] [GO] [E],

Les sommes suivantes :

12 129,76 euros à titre de frais de remise en état des lieux loués, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021 correspondant aux frais de remise en état des lieux chiffrés à 13 529,76 euros, après déduction du dépôt de garantie qu’ils sont fondés à retenir pour 1 400 euros ;

4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déclarer irrecevable et en tous cas mal fondée la Fondation [F] de [I] en ses demandes reconventionnelles et l’en débouter ;

Juger que les consorts [K] sont fondés à ne pas restituer à la Fondation [F] de [I] le dépôt de garantie et à l’imputer sur les frais de remise en état ;

Condamner in solidum la Fondation [F] de [I] aux entiers dépens ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 16 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, la Fondation [F] de [I] demande au tribunal de :

Rejeter le demande conjointe de condamnation ;

Subsidiairement de :

Ramener la somme à de plus justes proportions ;

Reconventionnellement :

Condamner solidairement :

Mme [C] [N] [P] [K], veuve de M. [U] [S] [V] [N] [G],

Mme [A] [N] [X] [K], épouse de M. [M] [N] [O] [Q],

M. [H] [Z] [B] [N] [K], époux de Mme [D] [L] [R],

Mme [T] [N] [XU] [K], épouse de M. [AO] [JQ] [AW] [GO] [E],

A payer à la Fondation [F] de [I] la somme de 18 000 euros au titre des loyers versés entre juillet 2020 et juin 2021, 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi et 1 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Subsidiairement :

Ordonner la compensation des créances de remise en état et de loyers ;

En tout état de cause :

Condamner les consorts [K] aux dépens et à payer 4 0000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture de l’affaire a été reportée au jour de l’audience et la clôture prononcée à cette date.

MOTIFS

À titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte :

L’article 12 du code de procédure civile dispose que « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ». Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile. En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Le tribunal observe que la Fondation [F] de [I] qui intervient volontairement reconnaît venir aux droits de l’association de gestion du centre hospitalier assignée, de sorte que la demande de condamnation sera appréciée à son endroit.

Sur la demande des consorts [K] dirigée contre la Fondation

Il ressort des pièces et des conclusions que les parties sont convenues de passer un bail de droit commun régi par les articles 1708 à 1762 bis du code civil et qu’un différend (portant sur la réddition des comptes) les oppose suite à la fin de leurs relations contractuelles.

Selon l’article 1103 du code civil : “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Selon l’article 1104 du code civil : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.

Selon l’article 1721 du code civil il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Selon l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus'.

Selon l’article 1730 du code civil : “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

Il est admis qu’un état des lieux établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire et selon l’article 1731 du code civil s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article 1732 du code civil il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est admis qu’il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non au bailleur de prouver que la faute alléguée du locataire est la cause de son préjudice.

***

Tenant compte de l’existence de deux constats des lieux contradictoires, les postes seront comparés pour apprécier si l’immeuble a été rendu en état d’usage ou dégradé anormalement.

De la lecture de l’état d’entrée dans les lieux (12 pages et de nombreuses photographies) il ressort que l’immeuble, qui est une demeure de caractère sans doute de la fin du 19ème siècle ou du début du 20ème siècle d’une superficie de 289 m2, a été complètement remise à neuf dans la perspective de la location, en ce que l’huissier a objectivé des peintures neuves (murs et équipements) dans toutes les pièces, que les parquets avaient été fraichement poncés, que les vitres de porte étaient en bon état, que les sols pour certains étaient recouverts de dalles autocollantes neuves, équipements de salle de bain et de cuisine neufs etc….que seul le seuil de passage vers la cuisine était ancien et en mauvais état avec des fissurations, les joints de ciment des parties de ce seuil étaient clochés et détachés.

L’état d’usage opposé par le preneur pour s’opposer aux demandes sera apprécié à raison de la nature de l’immeuble loué, de la durée du contrat (9 ans) et de son utilisation.

De l’état des lieux de sortie (11 pages et de nombreuses photographies) il ressort que l’état d’usage déclaré par l’huissier est modéré et complété sur de nombreux postes. Il est repris dans la présente décision, l’état de lieux de sortie, in extenso, comme suit :

Entrée (couloir d’entrée et de desserte)

Les plinthes hautes sont globalement en état d’usage mais présentent des traces éparses ainsi que des zones multiples avec peinture écaillée. La peinture recouvrant une section de tuyauterie horizontale près des escaliers est également écaillée partiellement.

En face des escaliers, au mur, le revêtement mural est dégradé et, en partie basse, le revêtement mural est boursouflé avec traces marronâtres, auréole et revêtement mural écaillé. A l’angle sol/mur dans cette zone, de la mousse est présente. Plus proche de l’entrée le mur comporte des stickers décoratifs non ôtés ainsi qu’une sorte rectangulaire où le revêtement mural proche du radiateur en fonte est également dégradé. La porte condamnée en bois est en état d’usage. Un petit impact est visible au mur à proximité de la porte d’entrée à hauteur du bloc métallique qui y est installé en partie haute du battant principal côté intérieur. Une petite marque couleur rouille est également visible au mur près de la porte condamnée. En face, le revêtement mural est dégradé en quatre emplacements formant une bande rectangulaire discontinue.

Plus en direction des escaliers, le pan de mur présente un revêtement dégradé avec en outre présence de stickers décoratifs, traces et marques éparses.

Salon à gauche

Le battant principal de cette porte, côté couloir, présente en partie haute un revêtement dégradé avec peinture écaillée et un trou. Du côté intérieur de ce même battant principal, de petits impacts et traces de frottement noirâtres sont visibles. Un meuble est stocké sur place, son flanc gauche présente des traces blanchâtres. La cheminée est en bon état.

Au sol, le plancher bois comporte un spectre clair de forme rectangulaire près de la cheminée, quelques petites taches et coulures également près de la cheminée, et une balafre près de l’entrée ainsi qu’une trace blanchâtre près de la fenêtre la plus proche du couloir d’entrée.

Les deux fenêtres à double battant d’aspect récent fonctionnent.

Les boiseries en partie basse des murs sont en état d’usage. Une section présente un léger décrochage par rapport au mur l’accueillant près du radiateur lui-même proche de la porte d’entrée, quelques petits écaillements de peinture épars notamment au niveau de la fenêtre gauche près de la porte du couloir d’entrée mais aussi au niveau de la fenêtre droite, quelques petites traces d’écaillement de peinture également près de la cheminée. Dans cette zone, un trou est visible au mur dans l’angle inférieur gauche d’une niche (accueillant en son sein un appareillage électrique et prises téléphone) tandis qu’un autre est visible à l’intérieur de ladite niche à proximité du premier. Au sein de cette niche, des trous et spectres sont visibles au mur et le revêtement est marqué et dégradé.

La cheminée est en état d’usage.

De l’autre côté de la cheminée les boiseries sont en état d’usage tandis qu’au mur au-dessus de la boiserie des trous et spectres d’anciennes installations de forme carrée et rectangulaire formant un C longeant l’extrémité haute de la boiserie, puis l’arrête de murs et enfin l’angle mur/plafond.

Une prise avec deux morceaux d’adhésifs en forme de X apposés en façade est située proche de la double porte menant sur le salon arrière.

Un rail plastique est installé en partie haute des boiseries. Les boiseries présentent des traces de coulures près de l’angle de murs opposé à celui de la porte côté couloir. Dans cette zone, une prise électrique murale est légèrement noircie en son centre et le mur est gondolé et mou au toucher autour de celle-ci.

Au plafond, des trous et spectres rectangulaires forment un C autour de la rosace centrale, sauf au niveau de la partie de plafond côté mur avec fenêtres.

A l’angle mur/plafond au niveau de l’arrête de murs côté couloir entre la porte ouvrant sur le couloir et la fenêtre proche, un trou est visible. Deux branches de spectres et trous partent de ce trou : le premier forme un angle droit pour rejoindre l’angle supérieur droit de la porte sur couloir (une goulotte y est partiellement décrochée) ; la seconde branche longe l’angle mur-plafond puis l’arrête de mur opposée jusqu’à rejoindre le trou proche de la niche susmentionné.

Salon arrière

Le revêtement de sol plastique à l’entrée, dans le passage, est déchiré. Côté gauche de ce passage, des traces marronâtres sont visibles en partie basse au niveau des plaintes et légèrement dessus, au mur. Côté droit de ce passage, le revêtement mural est gondolé et présente des traces en partie basse. Une double porte en bois pleine ferme ce même passage côté salon arrière. La peinture de cette porte et de son encadrement bois est écaillée.

A l’intérieur de la pièce, le revêtement de sol plastique est en état d’usage général. Les plinthes carrelées ne sont pas nettoyées, une section est dégradée dans l’angle au fond à gauche de la pièce, l’angle de plaintes près de la cuisine est cassé, une seconde plinthe l’est également près du radiateur en fonte tandis qu’à proximité des traces de coulures blanches y sont visibles.

Aux murs, diverses traces sont présentes : depuis la porte vers le salon, puis dans le sens des aiguilles d’une montre, une bande verticale est visible au mur avec traces et pointe, à l’aplomb de l’interrupteur ; à la base basse de cette bande, le mur est troué au niveau de l’interrupteur susmentionné ; la peinture est écaillée plus loin en direction del’arrête de murs, des traces d’humidité noirâtres sont visibles et la peinture est écaillée plus loin encore de chaque côté de la cheminée où le revêtement mural est boursouflé et auréolé ; des stickers décoratifs sont présents au mur à l’aplomb de la cheminée ;

Concernant la cheminée, la zone marbrée rosée ne comporte aucune dégradation notable à l’exception d’une fissuration au niveau de la petite estrade au sol, et concernant la cloison blanche obstruant le foyer son revêtement est écaillé en partie haute de chaque côté.

Concernant la porte en bois vitrée ouvrant sur l’extérieur et surplombée par un châssis fixe également vitré, la partie basse de son cote extérieur est dégradée tandis qu’un verre est fêlé.

Des traces noirâtres et de coulures sont visibles en contrebas de cette porte à la section murale sans plinthe.

Concernant la cuisine, des stickers décoratifs sont présents au mur au-dessus du plan de travail tandis que des traces de reprises couleur crème et pointes sont visibles à proximité de l’évier. Un meuble cuisine avec plan de travail, trois tiroirs qui fonctionnent, un réfrigérateur FAR, un évier inox avec égouttoir et un robinet partiellement décroché, sont installés dans cette zone.

Le plafond près de la rosace est percé et comporte un long spectre avec notamment cinq trous non comblés.

Des traces éparses sont visibles aux murs entre le radiateur et la double porte

Cuisine

Le sol est d’aspect ancien et présente notamment des traces blanchâtres à gauche près des murs en entrant depuis le couloir d’entrée.

Les plinthes en bois sont en état d’usage.

Dans cette même zone, le mur est percé, dégradé et présente des spectres d’ancien mobilier.

Une porte bois vitrée en partie haute ouvre sur la cour arrière. Trois de ses carreaux sont fêlés.

Concernant la cuisine, les plaques de cuisson présentent des traces de rouille et notamment l’une d’elles. Le plan de travail est tâché à proximité. Une poignée du meuble colonne est absente. La grille de la hotte est collante. Le reste du mobilier fonctionne et est en état d’usage.

Le plafond avec poutres apparentes peintes, la cheminée en pierres et le reste des murs ne présentent aucun désordre notable.

La partie basse des murs dans le passage vers la salle à manger est boursoufflé et écaillée. Ce passage n’est fermé par aucune porte.

Salle à manger

Le revêtement de sol plastique est en mauvais état avec déchirures et bandes claires et sombres anarchiques, ainsi que des coulures marrons importantes proches du passage obstrué censé donner sur le couloir d’entrée.

Un plancher bois légèrement surélevé par rapport au niveau du reste de la pièce est visible à proximité de chacune des deux fenêtres installées dans cette pièce.

Entre ces deux fenêtres, au mur, des trous non comblés, pointes et spectres d’ancien meuble/décoration sont visibles.

A l’aplomb de la cheminée, une pointe et un spectre de forme rectangulaire est visible au mur.

Les sections de murs côté couloir d’entrée et cuisine comportent de multiples petites zones blanchâtres dépourvues de revêtement, et quelques impacts et griffures épars.

Les deux niches avec étagères ne sont fermées par aucune porte.

Le plafond est en état d’usage.

Sous-sol

Un escalier avec armoire électrique mène à un espace au sous-sol en contrebas de la salle à manger. Les éléments dans cette zone sont en état d’usage compte tenu de leur utilité. Des feuilles mortes et toiles d’araignées sont visibles près du soupirail.

Annexe couloir d’entrée

Concernant le réduit sous escalier, la porte en bois fonctionne. Le sol brut est tâché. Les murs présentent des marques éparses. Un escabeau et un petit sac en osier sont notamment stockés dans cette zone.

Concernant les toilettes, le lave-mains mural d’angle et le WC avec abattant, couvercle et réservoir fonctionnent. Le sol, les murs, à l’exception de traces noirâtres sur plinthes et mur, surplombées par une zone avec revêtement mural dégradé, à droite du WC, et le plafond ne comportent aucun désordre notable. Une petite huisserie basculante avec verre opacifié ouvre sur l’extérieur. Le globe lumineux fonctionne

Escaliers

Des traces blanchâtres sont visibles notamment sur le pilier bas du garde-corps des escaliers. Ces escaliers sont en bois, d’aspect ancien. Au mur gauche à hauteur de la section de marche basse, quelques traces sombres sont visibles. Une fenêtre à double battants est installée au niveau de l’entresol. Au sol à proximité une trace de reprise est visible.

Pièce nord-est étage

Cette pièce est fermée par une porte en bois pleine avec en partie haute côté palier une peinture dégradée et écaillée.

Le sol de cette pièce est composé d’un plancher bois avec bandes perpendiculaires collantes. Il m’est précisé par les intervenants que ces bandes collantes maintenaient en place au sol le revêtement qui y était installé.

Les plinthes bois sont en état d’usage à l’exception d’une section fracturée près du radiateur proche du palier et d’une autre avec traces en vaguelettes et peinture écaillée proche de la fenêtre.

La fenêtre à deux battants fonctionne.

Deux petites zones séparées du reste de la pièce par une cloison en bois et sont chacune fermées par une porte en bois pleine.

A l’intérieur de la section toilettes, un bidet et un lave-mains sur colonne avec robinet qui fonctionne sont installés. Au sol un revêtement plastique est installé. En partie basse des murs et cloisons des panneaux imitation faïence (dont un gondole proche du bidet) sont observables. Le reste des murs est peint tandis qu’un globe lumineux est fixé à l’un d’eux.

Concernant la zone de stockage, un revêtement de sol plastique similaire à la zone toilettes est présent. Plinthes et murs sont peints. Des étagères et accroches sont installées aux murs et cloisons. Deux trous sont visibles en partie basse de la cloison côté entrée sur palier de cette pièce.

La porte ouvrant sur la pièce Sud-Est est condamnée. Au sol, en contrebas de celle-ci, un morceau de revêtement de sol plastique est partiellement bloqué et déchiré.

Chambre sud-est

Un plancher bois est également visible dans cette pièce. Des bandes collantes perpendiculaires aux lames de plancher y sont observables en plusieurs endroits.

Aux murs, diverses traces sont visibles : traces sombres et adhésif au mur Ouest (en contrebas, la plinthes est fracturé à sa jointure avec le mur et présente une balafre horizontale et sa peinture est écaillée), projections de peinture rougeâtre multiples aux murs Nord et Est.

Un panneau de type placoplatre non peint obstrue le passage vers la pièce précédente. Au sol également dans cette zone un morceau de revêtement plastique partiellement déchiré est bloqué.

Les fenêtres fonctionnent. Le reste des éléments est en état d’usage.

Salle d’eau

Le revêtement de sol installé est en état d’usage. Les plinthes sont décollées dans une grande partie de la pièce.

Un WC avec abattant, couvercle et réservoir qui fonctionnent. Un ballon d’eau chaude de 200 litres ATLANTIC. Un placard quatre portes battantes. Un luminaire plafonnier. Une baignoire et un meuble salle de bains avec vasque intégrée et robinet surmonté par un miroir mural.

Les poignées des tiroirs du meuble disposent d’une peinture s’écaillant. Le fond du tiroir bas est marqué avec peinture écaillée.

Le plafond lambrissé est en état d’usage.

La porte ouvrant sur le palier depuis cette pièce est dégradée en partie côté palier.

Pièce sud ouest

Une première porte en bois pleine, avec peinture dégradée en partie haute de sa face côté palier, ouvre sur un sas avec deux autres portes en bois.

La première ouvre sur un réduit de stockage avec une étagère haute, plancher bois en état d’usage et cloisons bois ;

La seconde ouvre, surmonté par un châssis vitré, ouvre sur la pièce principale. Dans cette zone le plancher bois présente des marques de frottement courbes ainsi que des coulures de peinture verte et petits éclats épars.

Les plinthes bois sont en état d’usage et peintes. Le mur Est est légèrement enfoncé en partie basse près du radiateur et marqué en partie centrale basse.

Les deux fenêtres fonctionnent. La peinture de l’appui intérieur en bois est écaillée concernant la fenêtre Est. Entre les deux, plusieurs amas de matières jaunâtre sont fixés au mur.

Une porte en bois pleine, également surmontée par un châssis vitré, ouvre sur un autre réduit.

Pièce nord-ouest

Depuis le palier, une porte en bois pleine ouvre sur cette pièce. Côté palier, le revêtement est dégradé en partie haute.

A l’intérieur, un plancher bois avec principalement deux spectres clairs de décorations/meubles et deux zones avec bois à nu (notamment une entre la cheminée et un spectre) et une griffure sont visibles.

La section de plinthes à droite de la porte ouvrant sur un réduit est partiellement décrochée du mur l’accueillant et trois interstices sont ainsi visibles à la jonction mur/plinthe.

La porte en bois pleine peinte en blanc sur réduit fonctionne. A l’intérieur, cloison et sol bois peints en blanc sont visibles, ainsi que trois étagères.

Des traces de frottement sombres et marques éparses sont visibles aux murs. Dans l’angle supérieur droit de la cheminée, le spectre d’une décoration mural motif floral est visible.

Palier de l’étage

Le plancher bois est en état d’usage.

La peinture des plinthes est écaillée par endroits.

Le revêtement mural présente deux dégradations de forme rectangulaire. En contrebas, au mur, une trace est également observable.

Quatre trous formant un ensemble de forme rectangulaire sont également visibles sur un mur.

Au plafond, le coffrage lambrissé et les poutres apparentes peintes sont en état d’usage.

***

Est associé à cet état des lieux, un diaporama comprenant de nombreuses photographies qui permette la comparaison avec celles prises lors de l’entrée dans les lieux.

***

De la lecture de cet état des lieux minutieux il ressort que si l’huissier a déclaré un état d’usage s’agissant de certains aspects des pièces ou dans certaines pièces, il a également noté de nombreuses dégradations, constituées de déchirures, des salissures, de trous, de coulures, de présence de mousse, de traces de saleté, de traces de colles et de rayures sur des planchers, de carreaux brisés et de plinthes décollées.

Ces dégradations ne peuvent être analysées comme constituant les conséquences d’un usage normal au regard du nombre de trous notamment ; rappelant que la notion d’état d’usage n’exclut pas l’obligation pour le preneur d’entretenir les lieux (ménage et nettoyage) et d’en faire usage en bon père de famille.

Les travaux visés dans le devis et la facture dont la bailleresse a assumé la charge ne constituent pas des travaux de rénovation comme le soutient la locataire sortante.

La tonte du jardin qui n’était pas réalisée depuis la mois de mars 2021 caractérise également que la locataire n’assumait plus l’entretien du bien loué alors qu’il était toujours occupé par ses services administratifs.

Tenant compte de la superficie de l’immeuble loué à la Fondation, occupé par des salariés recevant du public s’agissant d’un local accueillant un CMP et des activités thérapeutiques à temps partiel, et de sa configuration, de son implantation dans un jardin, de son état lors de la prise de location et de celui lors de la sortie, les dégradations objectivées ne sont pas la conséquence d’un usage normal de sorte que leur reprise doit être mise à la charge de la locataire sortante.

Le contenu de la facture dont il est demandé paiement renseigne sur le fait que seules les dégradations anormales ont fait l’objet d’une réfection à un prix admissible si l’on tient compte de la nature de l’immeuble et de sa surface.

La facture d’un montant de 13 529,76 euros ne constitue absolument pas le coût de la rénovation totale d’un tel l’immeuble loué pendant 9 ans dans les circonstances sus-rappelées, dans la mesure où, à titre d’exemple, il n’y est pas facturé la remise en peinture des pièces.

En conséquence et après déduction du dépôt de garantie de 1 400 euros, il convient de condamner la Fondation [F] de [I] à payer aux demandeurs, la somme de 12 129,76 euros outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021 date de mise en demeure à proportion de la part que chacun recueille dans la succession.

Sur la demande reconventionnelle de la Fondation

Se prévalant du manquement du bailleur à l’obligation de délivrance bien qu’alerté à plusieurs reprises, la plaçant dans l’impossibilité d’utiliser des lieux loués conformément à l’usage contractuellement prévu, la Fondation [F] de [I] fait valoir qu’elle a dû résilier le bail aux torts du bailleur à effet au mois de mars 2021 et non au 30 juin 2021 dans le strict respect des termes du contrat. Elle ajoute qu’elle a libéré les lieux compte tenu des circonstances au mois de juillet 2020.

Elle exclut la qualification de bail professionnel et affirme que les termes du bail sont clairs et ne trouvent pas à permettre une requalification en bail professionnel ayant pour conséquence de faire application d’une durée et d’ un délai de préavis différent.

Elle prétend donc au remboursement des loyers payés sur la période courant de juillet 2020 à juillet 2021 à hauteur de 18 000 euros.

Les ayants-droits du bailleur s’opposent à cette demande, considèrent que si le bail contient des erreurs rédactionnelles, ce dernier est nécessairement un bail professionnel soumis aux dispositions d’ordre public en la matière, qu’il a été souscrit pour 6 mois et non 3 mois renouvelable et que le préavis était dans ces conditions d’une durée de 6 mois et non de 3 mois comme mentionné à l’acte.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance ils s’inscrivent en faux au motif que la bailleresse a en son temps fait réaliser des travaux à la demande de la fondation et que le départ de cette dernière s’inscrit dans le cadre d’une réorganisation interne et non à raison de l’inadaptation des locaux à l’accueil du public et du personnel.

Ils font remarquer que les expertises dont se prévaut la fondation sont non contradictoires et qu’en tout état de cause elle a occupé les locaux jusqu’à la date de remise des clés.

En l’espèce, la Fondation n’exerçant pas une profession réglementée au sens de la loi du 23 décembre 1986, les ayants-droits du bailleur ne peuvent prétendre que le contrat est soumis à ces dispositions et alors que l’acte rédigé par eux prévoit qu’il s’agit d’un bail de droit commun au sens des articles du code civil déjà repris dans la présente décision.

Si la fondation a donné son préavis dans les termes du bail, le 13 décembre 2020 pour un effet en mars 2021, il est rapporté la preuve, non sérieusement contredite que les locaux objets du bail étaient toujours occupés ou à tout le moins meublés au 25 mai 2021 (pièce 11) et que le déménagement était en cours de préparation de sorte que le loyer était dû jusqu’à libération effective soit au 30 juin 2021, de sorte que c’est à juste titre que le fondation a procédé au règlement du loyer jusqu’à son départ.

En revanche il est établi que même indépendament des rapports non-contradictoires de l’APAVE, ces locaux n’étaient plus adaptés pour recevoir le public de la fondation sans risque. Si les rapports de l’APAVE n’étaient pas contradictoires, ils contiennent des informations portant sur l’affaissement des planchers et de poutres qui n’assuraient plus leur office malgré des travaux réalisés par la bailleresse au demeurant insuffisants.

Dans ces circonstances, la fondation a fait le choix d’arrêter d’accueillir du public à compter de courant juillet 2020 mais y a garder ses services administratifs jusqu’au déménagement effectif.

Si cette situation ne justifie pas la demande de remboursement du loyer dans sa totalité car la fondation a effectivement occupé les lieux loués jusqu’au 30 juin 2021, la suspension de l’accueil du public durant 11 mois justifie une réduction de loyers de 400 euros par mois soit 4 400 euros au total.

Il convient en conséquence de condamner les ayants-droits du bailleur dans la proportion de leurs droits dans la succession à payer à la fondation la somme de 4 400 euros.

Sur la demande de compensation

La compensation entre les créances réciproques est ordonnée dans les termes de la loi.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant il est fait masse des dépens qui sont partagés à parts égales entre les parties et laisse à chacune d’elle la charge des frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

condamne la Fondation [F] de [I] venant aux droits de l’association de gestion du centre hospitalier et des institutions médico-sociales de Saint-Jean de Dieu à payer aux ayants droit de Mme [Y] [K] née [DP] Caverville la somme de 12 129,76 euros outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021 date de mise en demeure ;

condamne les ayants droit de Mme [Y] [K] née [YK] [HL] à payer à la Fondation [F] de [I] venant aux droits de l’association de gestion du centre hospitalier et des institutions médico-sociales de Saint-Jean de Dieu la somme de 4 400 euros ;

ordonne la compensation dans les termes de la loi ;

fait masse des dépens qui seront partagés à parts égales entre les parties et laisse à chacune d’elles la charge des frais irrépétibles exposés.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE