RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00594 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYI5

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [W] [D] [U]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 4] (RÉUNION)

représentée par M^e Sonia RAJAOFERA, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Madame [S] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9] par contrat du 15 octobre 2012, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 1036,86 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Par suite de loyers impayés, la SIDR a initié une première procédure aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire ; Madame [S] [U] ayant bénéficié avant délivrance du commandement de payer d’une décision de recevabilité en surendettement, la demande de résiliation a été rejetée par jugement du 13 mars 2023 et Madame [S] [U] a été condamnée à payer la dette locative de 12389,51 euros à la SIDR, à hauteur de 4897,94 euros selon les modalités arrêtées par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] et pour le solde le 7491,57, par 24 mensualités de 312 euros, une clause de caducité de ces délais étant prévue en cas de non paiement d’une échéance, 10 jours après envoi d’une mise en demeure.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 octobre 2023, la SIDR a mis en demeure Madame [S] [U] d’avoir à régler la somme de 14051,62 euros, constatant que ni les échéances prévues par le plan d’apurement de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion ni les délais accordés par jugement du 13 mars 2023 n’étaient respectés, pas plus que le paiement du loyer courant.

Malgré d’autres relances et proposition de rencontres, la dette locative a augmenté, et par acte de commissaire de Justice du 19 juin 2024, la SIDR a fait assigner Madame [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] de la Réunion aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 15 octobre 2012 ; ordonner l’expulsion de Madame [S] [U] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; autoriser la SIDR à enlever aux frais de la locataire et disposer des biens laissés dans le logement par cette dernière ; fixer l’indemnité d’occupation due depuis le prononcé du jugement et jusqu’à la libération des lieux au montant des loyers et charges dus révision comprise, soit 1036,86 euros par mois ; Condamner Madame [S] [U] à lui payer, au titre des loyers échus et impayés depuis le 27 janvier 2023, la somme en principal de 14703,86 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sur la somme de 14051,62 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement; condamner Madame [S] [U] aux entiers dépens outre le paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement, en cas de délais de paiement, prévoir une clause de caducité en cas de non paiement d’une échéance à bonne date, sans mise en demeure préalable.

A l’audience du 16 septembre 2024, la SIDR – représentée par M^e Françoise Law Yen – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que selon le décompte produit et actualisé au 11/09/2024, la créance de la SIDR se monte la somme de 14992,09 euros ; conformément à son assignation, elle rappelle qu’elle dispose déjà d’un titre exécutoire depuis jugement du 13 mars 2023 pour recouvrer la somme de 12389,51 euros représentant les impayés arrêtés au 23 janvier 2023 ; elle sollicite de fixer sa créance postérieure selon les principes suivants :

— imputation des paiements effectués par Madame [S] [U] depuis le 27/01/2023 prioritairement sur la dette la plus ancienne en vertu de l’article 1256 du code civil (soit celle fixée dans le jugement du 13/03/2023),

— imputation des versements de la CAF et régularisations de charge sur les loyers échus à compter du 27 janvier 2023.

La SIDR ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités, mais maintient sa demande subsidiaire d’une clause de caducité sans mise en demeure préalable.

Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 19 juin 2024 à domicile, Madame [S] [U] comparaît représentée par son conseil M^e Rajaofera. Elle ne conteste pas l’existence ou le montant de la dette locative mais indique que ce n’est pas par mauvaise volonté qu’elle n’a plus payé ses loyers, mais par suite de problèmes personnels et notamment de santé ayant eu des conséquences fâcheuses sur son travail. Elle fait valoir qu’elle est mère célibataire de 6 enfants, qui vivent avec elle (dont deux mineurs scolarisés), qu’elle a fait des efforts pour acquitter le montant des loyers depuis l’assignation, permettant de réduire le montant de la créance globale du bailleur, passée de plus de 17000 euros à l’assignation (en comptant le solde dû sur la créance fixée par le jugement du 13/03/2023) à un peu plus de 14000 euros ; elle fait également valoir qu’elle serait largement dans l’incapacité de trouver un logement adapté à la composition familiale dans le parc locatif privé ; enfin, elle justifie de sa capacité à rembourser la dette en 36 mois maximum avec une capacité de remboursement retenue par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] à hauteur de 386 euros et l’aide de sa fille majeure qui travaille en CDI et peut contribuer au paiement de la dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, pas sa mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 08 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur la demande de résiliation du bail, la condamnation au paiement et les délais de grâce :

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ;

L’article 1728 du même code dispose quant à lui que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ;

enfin, l’article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquence d’une inexécution contractuelle en ces termes :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la SIDR fait valoir que Madame [S] [U] n’a cessé de faire croître la dette locative alors même qu’elle bénéficiait d’un plan d’apurement sous l’égide de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 7], que plusieurs relances et mises en demeure lui ont été adressées, que les personnels de la SIDR ont tenté de la joindre pour régulariser sa situation, et alors qu’une première procédure avait déjà été diligentée pour conduire à son expulsion, à laquelle elle avait échappé.

Il sera préalablement rappelé que le jugement du 13 mars 2023 constatait l’existence d’une dette locative de 12389,51 euros, ce qui représente plus d’un an d’impayés locatifs ;

Qu’il résulte du décompte produit que malgré le bénéfice d’un plan d’apurement, le loyer courant n’a pas été payé, pas plus que la mensualité d’apurement entre juin 2023 et mars 2024, générant plus de 7000 euros de dette supplémentaire ;

Que les délais octroyés en sus de ce plan n’ont pas non plus été respectés.

Il résulte de ces éléments que les manquements de Madame [S] [U] aux obligations du bail sont non seulement graves, puisqu’il s’agit du non respect total de l’obligation essentielle du locataire, mais également répétés sur plusieurs années, et ce malgré des procédures de faveur mises en oeuvre pour aider la locataire.

Ces manquements sont de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [S] [U] et justifie sa condamnation en paiement à hauteur des loyers et charges impayés.

Sur la créance locative

Il ressort du jugement du 13/03/2023 que la SIDR bénéficie déjà d’un titre exécutoire pour la créance de loyers impayés arrêtée au 23 janvier 2023, à hauteur de 12389,51 euros ;

Il résulte par ailleurs du décompte produit par la SIDR et non contesté par Madame [S] [U] que :

elle a versé la somme globale de 13947,02 euros entre le 27/01/2023 et le 11/09/2024, cette somme devant s’imputer sur la dette la plus ancienne (article 1256 du code civil), soit sur la dette de 12389,51 euros fixée au jugement du 13/03/2023, et sur la dette postérieure pour le surplus (soit pour 1557,51 euros)la CAF a directement versé au bailleur la somme de 4195 euros entre le 31/01/2023 (allocation logement au titre du mois de janvier 2023) et le 31/08/2024 (allocation au titre du mois d’août 2024)la somme de 123,28 euros doit être portée au débit du compte par suite de régularisation de charges effectuée par le bailleur.les loyers échus entre le 27 janvier 2023 et le 11 septembre 2024 (correspondant aux échéances dues pour la période janvier 2023-août 2024 inclus) se montent à la somme totale de 20431,86 euros.

Au vu de ces éléments, non contestés par la défenderesse, il convient de constater que la dette fixée par jugement du 13/03/2023 a été intégralement apurée en principal et de fixer la créance résiduelle de la SIDR pour les loyers et charges échus à compter du 27 janvier 2023 à la somme de 14556,07 euros (soit 20431,86- 1557,51- 4195- 123,28).

Cette somme, qui ne correspond qu’aux échéances postérieures au précédent jugement, portera intérêts au taux légal à compter du 23/10/2023 sur la somme de 2616,36 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 9865,99 euros et à compter du présent jugement sur la somme de 2073,72 euros (échéances de juillet et août 2024).

Enfin, Madame [S] [U] sera condamnée à acquitter, en deniers ou quittance, les loyers et provisions sur charges échues entre l’audience du 16 septembre 2024 et le présent jugement, soit les mois de septembre et octobre 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat » ; tandis que 1343-5 de ce même code (anciennement 1244-1) prévoit que « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ».

Par ailleurs, dans l’hypothèse de la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, l''article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il serait inique et contraire aux buts poursuivis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de ne pas permettre à Madame [S] [U] de bénéficier des dispositions favorables de celle-ci au seul motif que le bailleur ne fonde pas son action sur l’acquisition de la clause résolutoire pourtant contenue au contrat.

La SIDR ayant expressément fait part de son accord pour octroyer des délais de paiement à sa locataire, Madame [S] [U], au vu d’une capacité de remboursement sur les 36 mois prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il convient de prendre acte de l’accord des parties et de lui conférer force exécutoire, en en reprenant les termes dans le dispositif de la présente décision.

Il y a donc lieu de permettre à Madame [S] [U] qui affirme être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, de bénéficier des dispositions légales prévoyant des délais de paiement suspensifs pendant plus de 36 mois, en l’espèce, par 36 mensualités de 405 euros en sus du loyer mensuel.

Dans ces circonstances, Madame [S] [U] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Il convient ainsi de prévoir qu’en cas de non respect des délais de paiement accordés à Madame [S] [U], la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement, et Madame [S] [U] devra restituer le logement au bailleur dès une mise en demeure adressée par LRAR.

À défaut de libération volontaire, la SIDR sera autorisée à procéder à son expulsion selon les voies de droit habituel, et elle sera redevable, en cas de maintien dans les lieux, d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, subissant les indexations, augmenté de la provision sur charge, soit à la somme de 1036,86 euros à ce jour ;

Cette indemnité d’occupation sera, le cas échéant, due à compter du présent jugement et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par LRAR.

En revanche, le prononcé d’une astreinte n’apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors que l’expulsion de Madame [S] [U] a été autorisée en cas de non respect des délais de paiement et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l’indemnité d’occupation fixée.

En conséquence, la demande d’astreinte sera rejetée.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d’abandon des meubles

S’agissant des meubles laissés éventuellement par la locataire dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l’hypothèse où Madame [S] [U] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par la locataire sortante, et seront à la libre disposition de la SIDR, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [S] [U].

Sur les dépens

Madame [S] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

La nature de l’affaire et les délais de paiement accordés conduisent à ne pas écarter l’exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à la SIDR la somme de 14556,07 euros au titre des loyers et charges impayés échus entre le 27 janvier 2023 et le 11 septembre 2024 (comprenant échéance d’août 2024 sous déduction de l’allocation logement pour août et d’un versement de 1250 euros le 11/09/2024)), avec les intérêts au taux légal

— à compter du 23/10/2023 sur la somme de 2616,36 euros,

— à compter de l’assignation sur la somme de 9865,99 euros

— et à compter du présent jugement sur la somme de 2073,72 euros.

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer en deniers ou quittance à la SIDR les loyers et charges échus des mois de septembre et octobre 2024 ;

AUTORISE Madame [S] [U] à s’acquitter de cette somme de 14556,07 euros, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 405 euros chacune, la 36ème et dernière mensualité devant solder la dette en principal, intérêts, frais, et accessoires :

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée à l’initiative de Madame [S] [U] au même terme que le loyer courant et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail à compter du présent jugement, uniquement pour le cas où Madame [S] [U] ne verserait pas au terme convenu soit le loyer courant soit la mensualité d’apurement de l’arriéré 10 jours après 1ère présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à la SIDR le solde de la dette locative ;

CONDAMNE Madame [S] [U] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux soit 1036,86 euros à ce jour ;

AUTORISE la SIDR, à défaut pour Madame [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d’expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de restitution spontanée des lieux, les meubles laissés dans le logement seront réputés abandonnés, et la SIDR sera autorisée à en disposer aux frais de la locataire sortante ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

et en tout état de cause,

CONDAMNE Madame [S] [U] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection