RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00277 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZHG

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :16/12/24

à :

Mme [R]

Copie exécutoire délivrée

le :16/12/24

à :

M^e BESSUDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de Saint-Denis

DÉFENDEUR :

Madame [N] [E] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2023, Monsieur [B] [O] a donné à bail à Madame [N] [E] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel révisé de 1180 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 mars 2024 resté sans effet, Monsieur [B] [O] a assigné Madame [N] [E] [R] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal : constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [E] [R] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner Madame [N] [E] [R] à lui payer :une somme de 4742 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 mars 2024 sur la somme de 4053,63 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, une indemnité d’occupation mensuelle et révisable équivalente au loyer dû outre les charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024 et retenue à l’audience du 4 novembre 2024 après un renvoi sollicité par le demandeur.

A l’audience, Monsieur [B] [O], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Madame [N] [E] [R], citée à personne, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic et financier concernant la situation de Madame [N] [E] [R] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 11 octobre 2023 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Monsieur [B] [O] justifie avoir délivré le 29 mars 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 3802 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 mai 2024.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [E] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant pour la période courant du 30 mai 2024 jusqu’au 30 juin 2024, date de sortie des locaux de la locataire selon les pièces communiquées par le demandeur.

Il sera également constaté que les demandes relatives à l’expulsion sont devenues sans objet compte tenu du départ des lieux par la locataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [N] [E] [R] arrêté au 30 juin 2024.

En conséquence, Madame [N] [E] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 4742 euros représentant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2024, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 29 mars 2024 sur la somme de 3802 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [E] [R] au paiement des entiers dépens.

Il convient également de la condamner à verser à Monsieur [B] [O] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [B] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 octobre 2023 entre Monsieur [B] [O] et Madame [N] [E] [R] se sont trouvées réunies à la date du 30 mai 2024 ;

CONSTATE que la demande d’expulsion formulée par Monsieur [B] [O] est devenue sans objet compte tenu du départ volontaire de Madame [N] [E] [R] du logement à compter du 30 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [E] [R] à verser à Monsieur [B] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 30 mai 2024 et jusqu’au 30 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [E] [R] à verser à Monsieur [B] [O] la somme de 4742 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 30 juin 2024, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 29 mars 2024 sur la somme de 3802 euros, et à compter de l’assignation en date du 27 juin 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [N] [E] [R] à verser à Monsieur [B] [O] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [B] [O] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [E] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE