RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00328 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2Z2

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :16/12/24

à :

Mme [C]

M. [C]

Copie exécutoire délivrée

le :16/12/24

à :

SODIAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SODIAC

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M. [H], chargé de contentieux, muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [G] [M] [B] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [K] [L] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2021, la SODIAC a donné à bail à Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel révisé de 818,79 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 avril 2024 resté sans effet, la SODIAC a assigné Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner solidairement Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] à lui payer :une somme de 2433,14 euros,une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 826,79 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

A l’audience, la SODIAC a actualisé ses demandes (3176,92 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 4 novembre 2024) et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C], cités à étude, ont comparu et ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic et financier concernant la situation de Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SODIAC justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] arrêté au 4 novembre 2024.

En conséquence, Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] seront condamnés solidairement, en vertu de la clause de solidarité prévue au bail, au paiement de la somme de 2769,17 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens, des frais administratifs injustifiés et des mensualités d’assurance dont le remboursement n’est ni sollicité ni justifié.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

D’une part, la situation d’impayé a été signalée à la Caisse d’Allocations Familiales le 26 janvier 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 27 avril 2021 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SODIAC justifie avoir délivré le 10 avril 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 1537,22 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] se sont présentés à l’audience et ont sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, indiquant avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qu’a confirmé la SODIAC en produisant un décompte actualisé arrêté au 4 novembre 2024.

Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] ont exposé leurs difficultés, en lien avec une baisse de salaire pour Monsieur [C] et des problèmes de santé pour Madame [C], et ont fait état de leur situation financière actuelle leur permettant d’apurer leur dette avec le bénéfice de larges délais de paiement.

Ainsi, Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] sont en situation de régler leur dette locative et ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Il sera dès lors fait droit à la demande formée par Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dans ces conditions, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux.

En revanche, en cas de respect par Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SODIAC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 avril 2021 entre la SODIAC et Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] se sont trouvées réunies à la date du 11 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] à verser à la SODIAC la somme de 2769,17 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 4 novembre 2024, échéance de novembre 2024 non-incluse ;

ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] ;

AUTORISE Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

35 versements mensuels de 77 euros, outre le loyer et les charges courants,devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,et un dernier versement égal au solde de la dette,

ORDONNE, pendant ces délais, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

En cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] de respecter ces délais de paiement, ou à défaut de paiement du loyer courant et des charges, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 11 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la SODIAC du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [K] [L] [C] et Madame [G] [M] [B] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE