RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00035 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3BP

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T], [G] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4] ([Localité 6])

représenté par M^e Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [J], [P] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4] ([Localité 6])

représentée par M^e Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] ont donné à bail à Monsieur [W] [H] une maison située au [Adresse 2] selon contrat du 11 août 2014, moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 13.260 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 26 août 2024, Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] ont fait assigner Monsieur [W] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [H], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [W] [H] ;

— la condamnation par provision de Monsieur [W] [H] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 18.346,67 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.050 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation par provision au paiement de la somme de 5.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 28 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z], représentés par leur conseil,ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en actualisant leur créance à la somme de 15.390 euros arrêtée au 31 mai 2024 et le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.065 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 26 août 2024 à domicile, Monsieur [W] [H] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Monsieur [W] [H] étant non comparant lors de l’audience du 28 novembre 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 27 août 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 11 août 2014 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [W] [H] le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 13.260 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 26 mai 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] produisent un décompte démontrant que Monsieur [W] [H] étaient débiteurs de la somme de 15.390 euros à la date du 31 mai 2024. Monsieur [W] [H], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] la somme de 15.390 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 13.260 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Monsieur [W] [H] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [W] [H] sera également condamné à verser à Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.065 euros révisable, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

A défaut pour Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

Monsieur [W] [H], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z], Monsieur [W] [H] sera condamné à leur verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2014 entre Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] et Monsieur [W] [H] concernant la maison située au [Adresse 2] sont réunies au 26 mai 2024.

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] à verser à Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] la somme de 15.390 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 13.260 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due.

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [H].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNONS à Monsieur [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

AUTORISONS Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [H] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] à verser à Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1.065 euros révisable, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] à verser à Monsieur [T] [G] [Z] et Madame [J] [P] [Z] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS Monsieur [W] [H] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 12 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE