RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00331 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVZF

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 05 DECEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Mme [E] [Y] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [S] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 5] [Adresse 4]

[Localité 3] (RÉUNION)

non comparant, ni représenté

Madame [O] [V] épouse [I]

[Adresse 1] , [Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 3] (RÉUNION)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Sophie RIVIERE, greffière présente lors des débats

Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier, présente lors

du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SHLMR a donné à bail à Madame [V] [O] épouse [I] et à Monsieur [I] [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 1] – [Adresse 5] – [Adresse 4] – [Localité 3], selon contrat du 11 juin 2020, moyennant un loyer mensuel actualisé de 631,91 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 4.325,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 04 avril 2024, remis à l’étude, la SHLMR a fait assigner Madame [V] [O] épouse [I] et Monsieur [I] [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [O] épouse [I] et de Monsieur [I] [L] [S] ;

— la condamnation solidaire de Madame [V] [O] épouse [I] et de Monsieur [I] [L] [S] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.547,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 631,91 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— la condamnation solidaire au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 06 juin 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.929,07 euros.

Madame [V] [O] épouse [I], comparant en personne, a indiqué que Monsieur [I] [L] [S] est décédé. Cependant, aucun acte de décès n’a été fourni.

Elle a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce dossier a cependant fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 03 octobre 2024 pour une production de pièces : acte de décès de Monsieur [I] [L] [S] et une copie du commandement de payer délivré à Monsieur [I] [L] [S].

Lors de cette audience, il a été indiqué que Monsieur [I] [L] [S] est décédé le 26 août 2021.

Par ailleurs, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [V] [O] épouse [I], en actualisant sa créance à la somme de 8.456,71 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 05 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 11 juin 2020 contient une clause résolutoire dans ses articles 7 et 24 stipulant un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [V] [O] épouse [I] et à Monsieur [I] [L] [S] (par acte séparé) le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 4.325,51 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 janvier 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SHLMR est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [V] [O] épouse [I] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 28 janvier 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SHLMR produit un décompte démontrant que Madame [V] [O] épouse [I] est débitrice, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 8.153,56 euros en date du 1er octobre 2024.

Madame [V] [O] épouse [I] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SHLMR la somme de 8.153,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.325,51 euros, et, à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date de la 1ère audience.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [O] épouse [I] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [O] épouse [I] et cette dernière sera condamnée à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 631,91 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [V] [O] épouse [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [V] [O] épouse [I] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2020 entre la SHLMR et Madame [V] [O] épouse [I] et Monsieur [I] [L] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] – [Adresse 5] – [Adresse 4] – [Localité 3] sont réunies au 28 janvier 2024.

CONDAMNE Madame [V] [O] épouse [I] à verser à la SHLMR la somme de 8.153,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.325,51 euros, et, à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

AUTORISE Madame [V] [O] épouse [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité de 1153,56 euros qui soldera la dette en principal, et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [O] épouse [I] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [V] [O] épouse [I] d’avoir volontairement libérés les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [V] [O] épouse [I] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 631,91 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [V] [O] épouse [I] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 05 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE