TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05987 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EH2

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Madame [J] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202424640 du 10/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05987 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EH2

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2003, l’office public d’aménagement et de construction de [Localité 5] (OPAC de [Localité 5]) désormais [Localité 5] HABITAT – OPH a donné en location à Monsieur et Madame [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 4] pour un loyer de 282,78 euros par mois.

Monsieur et Madame [D] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 5] HABITAT – OPH leur a fait délivrer un commandement de payer le 07 décembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3062,45 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Monsieur et Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer délivré le 07 décembre 2023,

▸ constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 3], outre une cave, [Localité 4] à compter du 19 janvier 2023, ou à tout le moins à compter du 8 février 2024,

▸ en conséquence ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur et Madame [D] et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

▸ condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur et Madame [D] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation et de la cave, correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

▸ condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur et Madame [D] à lui payer la somme de 4705,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2024 incluse, selon décompte arrêté au 24 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 07 décembre 2023,

▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 07 décembre 2023.

La dénonciation au préfet est intervenue le 06 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024 et renvoyée au 13 décembre 2024.

A cette date, [Localité 5] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 5082,39 euros.

En défense, Monsieur et Madame [D] ont fait état par la voix de leur conseil de leur situation personnelle et financière, proposant de régler la dette par mensualités de 50 euros.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 19 septembre 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience, sous réserve de mensualités de 141 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 06 juin 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 08 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 juin 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 07 décembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Mais il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [D], locataires d’un logement situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 4] suivant bail sous seing privé du 17 septembre 2003, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 08 février 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur et Madame [D] restaient devoir solidairement la somme de 5082,39 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 décembre 2024 et produit un décompte actualisé expurgé des frais permettant de vérifier ce montant.

Au total, Monsieur et Madame [D], qui ne contestent pas le montant de la dette locative, seront solidairement condamnés à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte-tenu de l’ancienneté du bail, de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord du bailleur à l’audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser Monsieur et Madame [D] à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur et Madame [D] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur et Madame [D] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur et Madame [D] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur et Madame [D] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 08 février 2024, du bail consenti par l’OPAC désormais [Localité 5] HABITAT – OPH à Monsieur et Madame [D] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], outre une cave, [Localité 4] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [D] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 5082,39 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 03 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur et Madame [D] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 140 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur et Madame [D] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur et Madame [D] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Monsieur et Madame [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, CPROPERTY « BAILLEUR » [Localité 5] HABITAT – OPH pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Monsieur et Madame [D] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 5] HABITAT – OPH à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur et Madame [D] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 février 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.