TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/01721 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S34G

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Novembre 2024

S.A. HLM DES CHALETS

C/

[V] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Novembre 2024

à SELARL REDON REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 05 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile , assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis 29BD GABRIEL KOENIGS – BP 3148 – 31027 TOULOUSE CEDEX

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [V] [C], demeurant APP B22 – 32 RUE VICTOR HUGO – 31520 RAMONVILLE SAINT AGNE

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SA HLM DES CHALETS a loué à Monsieur [V] [C] un appartement à usage d’habitation situé appartement n°B22 sis 32 rue Victor Hugo, 31520 RAMONVILLE SAINT AGNE.

Invoquant un arriéré locatif, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [V] [C] plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire dont un dernier en date du 20 décembre 2023 pour la somme de 375,64 en principal.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la SA HLM DES CHALETS a finalement assigné Monsieur [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.

A l’audience du 5 septembre 2024, la SA HLM DES CHALETS, représentée par son conseil, actualise sa créance et sollicite :

— la résiliation du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [V] [C] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé.

En conséquence,

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [V] [C] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement des loyers et charges impayés au mois de mars 2024 soit la somme de 1078,47€, quittancement du mois d’août 2024 inclus ;

— le condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 383,19€ ;

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 décembre 2023 ;

— le voir condamner au paiement d’une somme de 700€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des trois commandements de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions la demanderesse précise que le bail a été conclu à compter du mois d’avril 2019 mais que le contrat a été égaré.

Elle fait valoir qu’elle rencontre des difficultés pour obtenir le règlement des loyers et charges de la part du défendeur, qu’elle lui a adressé plusieurs commandements de payer pour lesquels il a réglé les causes mais sans jamais apurer totalement sa dette.

Elle soutient que le locataire ne règle plus régulièrement son loyer depuis de nombreux mois, que les prélèvements sont systématiquement rejetés et que le compte n’est alimenté que par les versements de la CAF. Elle expose que le reste à charge du locataire est de 96€ mensuels que ce dernier ne paye pas.

Bien que convoqué par assignation remise à étude le 26 mars 2024 selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [V] [C] n’est ni présent ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’existence d’un contrat de bail liant les parties :

Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un bail écrit, l’absence d’écrit n’est pas assortie de sanction et l’article 1714 du code civil n’impose aucun écrit pour la preuve d’un bail autre qu’un bail rural.

Le bail se définit comme la jouissance d’une chose accordée par son propriétaire à un tiers pendant un certain temps et moyennant un certain prix que l’occupant s’oblige à payer selon l’article 1709 du code civil.

En application de l’article 1714 du code civil, l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions mais ne saurait résulter de la simple occupation des lieux car elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’exercice des droits que l’accomplissement des obligations découlant du prétendu bail. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d’exécution, c’est-à-dire de la preuve qu’une personne jouit d’une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu’elle verse au propriétaire de cette chose.

En l’espèce, la SA HLM DES CHALETS verse la fiche locataire et les décomptes locatifs attestant de la perception de fonds par prélèvements ou versements de la part de Monsieur [V] [C] ainsi que de la perception des allocations de la CAF dont le numéro d’allocataire est fourni.

La preuve du bail est donc suffisamment rapportée et le bail verbal est régi par la loi du 6 juillet 1989 même si aucune des parties n’a introduit d’instance en vue de sa régularisation.

Il en résulte cependant qu’aucune clause résolutoire ne peut être opposée au locataire et que les commandements de payer ne peuvent être pris en compte pour constater la résiliation du bail.

Toutefois, il est sollicité le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements graves et répétés de la locataire.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, le décompte produit par la SA HLM DES CHALETS révèle que la dette locative s’élève à la somme de 1078,47€ au 3 septembre 2024, loyer d’août 2024 inclus.

Monsieur [V] [C], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il résulte des décomptes produits un paiement irrégulier ou insuffisant des loyers depuis plusieurs années, les premiers incidents de paiement datant du mois de juin 2020.

Plusieurs commandements de payer ont été adressés au locataire, notamment le 16 mai 2023, le 24 août 2023 et le 20 décembre 2023. Si les causes ont été chaque fois réglées le compte locataire est néanmoins resté débiteur et n’était alimenté que par les versements CAF, alors que le reste à charge du locataire s’élève seulement à la somme de 96€ tel que signifié par la demanderesse.

Ces éléments constituent indéniablement des manquements suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée à compter du 26 mars 2024.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [C] pour organiser leur départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [C] reste devoir la somme de 1078,47€ au 03 septembre 2024 (loyer d’août 2024 inclus).

Monsieur [V] [C], qui n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette, sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1078,47€ avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit la somme de 389,19€ sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [V] [C] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal liant la SA HLM DES CHALETS, d’une part et Monsieur [V] [C] d’autre part depuis le mois d’avril 2019 concernant un appartement à usage d’habitation situé appartement n°B22 sis 32 rue Victor Hugo, 31520 RAMONVILLE SAINT AGNE aux torts exclusifs du défendeur à la date de l’assignation soit le 26 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à verser à la SA HLM DES CHALETS la somme de 1078,47€ au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 3 septembre 2024 (loyer d’août 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 389,19€, à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier La Vice-Présidente