RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00961 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4T3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2] (RÉUNION)

représentée par Mme [O] [S], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparante à l’audience du 2 décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 7] (SIDR) a donné à bail à Madame [T] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] selon contrat du 25 juillet 2023, moyennant un loyer mensuel de 578,79 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 795,99 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la SIDR a fait assigner Madame [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [R] ;

— la condamnation de Madame [T] [R] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 966,52 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 598,14 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 98,13 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens.

Lors de l’audience du 2 décembre 2024, Madame [T] [R], comparant en personne, a fait état d’une mesure de protection judiciaire.

Par un jugement avant dire-droit du 3 février 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour vérifier l’existence d’une mesure de protection judiciaire au profit de Madame [T] [R] et a notamment enjoint à Madame [T] [R] de produire le jugement rendu par le juge des tutelles et de justifier de la reprise du paiement intégral du loyer avant la prochaine date d’audience et a invité la SIDR à produire un décompte actualisé pour l’audience de renvoi.

A l’audience du 3 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée, la SIDR, représentée par Madame [O] [S], a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Après avoir comparu lors de la première audience, et bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 3 octobre 2024 à domicile et régulièrement avisée de la date de renvoi, Madame [T] [R] ne s’est ni présentée, ni fait représenter à l’audience du 3 mars 2025.

Le juge des contentieux de la protection a autorisé la SIDR à produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par une note en délibéré reçue au greffe le 6 mars 2025, la SIDR a actualisé sa créance de loyers et charges impayés à la somme de 1.558,28 euros arrêtée au 28 février 2025 et le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 600,58 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [T] [R] ne bénéficie d’aucune mesure de protection judiciaire à la connaissance du service du juge des tutelles mais a été accompagnée par l’UDAF dans le cadre d’une mesure d’aide à la gestion du budget familial qui n’est actuellement plus en cours.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 10 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 25 juillet 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [T] [R] le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 795,99 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 13 mai 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [T] [R] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 13 mai 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [T] [R] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 1.300,90 euros à la date du 28 février 2025.

Madame [T] [R], non comparante à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 1.300,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 795,99 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il appert à la lecture du décompte produit que le dernier paiement de la locataire date du 8 juillet 2024.

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Madame [T] [R] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [T] [R] sera également condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 600,58 euros révisable, à compter du 1er mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2023 entre la SIDR et Madame [T] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 13 mai 2024.

CONDAMNE Madame [T] [R] à verser à la SIDR la somme de 1.300,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 795,99 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [T] [R].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [T] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [R] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [T] [R] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 600,58 euros révisable, à compter du 1er mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [T] [R] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE