RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00060 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7UB

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 28 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE

[Adresse 4]

[Localité 5]

rerpésentée par M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [T] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 7] [Adresse 10]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Société d’Equipement du Département de [Localité 9] (ci-après « la SEDRE ») a donné à bail à Madame [Z] [T] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 21 février 2012, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 482,51 euros, en ce compris la provision sur charges et l’assurance multi-risques habitation, à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEDRE a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 novembre 2024 portant sur la somme de 2 120, 96 euros en principal.

La SEDRE a ensuite fait assigner Madame [Z] [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] de la Réunion par acte d’huissier du 15 janvier 2025 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner l’expulsion de Madame [Z] [T] [V] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 8] publique ; dire que faute pour la locataire d’avoir libérer les lieux, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en faisant, s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes avec les concours de la force publique ; condamner Madame [Z] [T] [V] au paiement de la somme principale de 3 106,57 euros, montant des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date de l’assignation, augmentée des intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;condamner Madame [Z] [T] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération ;autoriser la SEDRE à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire ; condamner Madame [Z] [T] [V] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024 et de l’assignation ; condamner Madame [Z] [T] [V] au paiement de la somme de 350 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 17 mars 2025 , la SEDRE- représentée par Maître Fabrice SAUBERT – maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 917,59 euros (hors dépens). Elle justifie avoir communiqué au locataire défendeur par voie de LRAR son ultime décompte. Le bailleur précise percevoir 397 euros mensuellement au titre de l’aide personnalisée au logement dont bénéficie Madame [Z] [T] [V], précisant que la locataire a repris les paiements du loyer depuis qu’elle a recu l’assignation.

Convoquée par acte d’huissier signifié le 15 janvier 2025 à personne, Madame [Z] [T] [V] s’est présentée et a fait valoir qu’elle est en micro-entreprise et qu’elle est suivie par une assistante sociale pour résorber sa dette. Elle indique avoir fait une demande d’aide au Fonds de solidarité pour le logement. Elle sollicite les plus large délais avec suspension de la clause résolutoire afin de se maintenir dans le logement, offrant de verser 85 euros en plus du loyer résiduel courant pour apurer la dette.

La SEDRE ne s’oppose pas aux délais de paiement.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 16 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SEDRE justifie avoir averti la CAF le 18 septembre 2024 de l’existence d’impayés de loyers non régularisés depuis, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025 ,ce qui vaut saisine de la commission de coordination des actions de prévention conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, Ce délai raccourci de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d’une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

En l’espèce, l’article 8 du bail conclu le 21 février 2012 contient une clause résolutoire stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 novembre 2024 pour la somme en principal de 2 120, 96 euros, et visant un délai de 2 mois pour apurer cette dette.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 6 janvier 2025.

III – Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [Z] [T] [V] est redevable, depuis la résiliation, d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Madame [Z] [T] [V] sera ainsi condamnée à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges et de l’assurance multi-risques habitation, soit la somme de 482,51 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer, les charges et l’assurance multi-risques habitation qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

Il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [Z] [T] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SEDRE produit un décompte démontrant que Madame [Z] [T] [V] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (167,55 euros pour le commandement de payer et 195,57 euros pour l’assignation) apparaissant sur le décompte produit, la somme de 2 917,59 euros à la date du 10 mars 2025.

Madame [Z] [T] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SEDRE cette somme de 2 917,59 euros, avec les intérêts au taux légal :

sur la somme de 2 120, 96 euros à compter du commandement de payer en date du 5 novembre 2024et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Madame [Z] [T] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’elle est en situation de régler sa dette en 35 mois compte tenu de l’aide personnalisée au logement qu’elle percoit à hauteur de 397 euros par mois et d’une capacité de remboursement à hauteur de 85 euros par mois en plus du loyer courant.

Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 35 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, toute défaillance dans le respect des délais de paiement entraînant la caducité des délais.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEDRE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [T] [V] et celle-ci sera condamnée à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer, des charges et de l’assurance multi-risques habitation, tels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 482,51 euros à la date du présent jugement.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation sera payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VII. sur la demande d’enlèvement, de transport et de garde du mobilier

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

VIII. Sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [T] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité de procédure formée par la SEDRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [T] [V] à verser à la SEDRE la somme de 2917,59 euros, selon décompte arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [Z] [T] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 85 euros chacune et une 35ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au même terme que le loyer courant, et au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que chaque versement s’imputera prioritairement sur le principal de la dette ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu le 21 février 2012 entre la SEDRE d’une part et Madame [Z] [T] [V] d’autre part, et portant sur le logement sis [Adresse 3] sont acquises à la date du 6 janvier 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire tant que les délais de paiement accordés seront respectés ;

DIT que cette suspension sera caduque si une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, demeure impayée 10 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] [V] à payer immédiatement à la SEDRE le solde de la dette locative ;

ORDONNE à Madame [Z] [T] [V] de libérer les lieux loués de sa personne comme de ses biens sans délai ;

AUTORISE la SEDRE, à défaut pour Madame [Z] [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] [V] à verser à la SEDRE une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés par Madame [Z] [T] [V] à la SEDRE ;

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, des charges et de l’assurance multi-risques habitation prévus par le contrat, cette indemnité étant révisable selon la même indexation que celle prévue au contrat, soit la somme de 482,51 euros à la date du présent jugement ;

et en tout état de cause,

REJETTE le surplus des demandes ;

DÉBOUTE la SEDRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est attachée de plein droit à la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 28 avril 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, chargée des contentieux de la protection