RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00431 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWPZ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [Z] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5] (RÉUNION)

représentée par M^e Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon contrat de bail en date du 13 juin 2017, la SIDR a donné à bail à Madame [Z] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Estimant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, Madame [Z] [L] a fait citer la SIDR par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par acte de commissaire de Justice délivré le 3 mai 2024, afin d’obtenir, sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil, les articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

la condamnation de la SIDR à procéder aux travaux de remise en état du logement donné à bail sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; la condamnation de la SIDR au paiement de la somme de 5000 euros en réparation du trouble de jouissance ; la condamnation de la SIDR au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SIDR a constitué avocat et l’examen de l’affaire a été successivement renvoyé à la demande d’au moins une des parties jusqu’à l’audience du 27 janvier 2025.

Madame [Z] [L] ayant restitué les clés du logement, elle renonce à l’audience à sa demande de travaux sous astreinte et ne maintient que sa demande indemnitaire, renvoyant à ses conclusions sur ce point.

La SIDR, représentée par M^e Françoise Law Yen, se rapporte également au contenu de ses conclusions n°2, sollicitant le rejet des demandes de Madame [Z] [L], et subsidiairement, la diminution à de plus justes proportions de l’indemnisation du préjudice et de ne pas prononcer l’exécution provisoire.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025 par voie de mise à disposition au greffe, en vertu de l’article 450 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYEN DES PARTIES

En demande, Madame [Z] [L] fait valoir que son logement souffre de désordres liés à des infiltrations qui se matérialisent par des cloques, des auréoles et des décollements de placo dans la cuisine, et deux chambres.

Elle soutient avoir alerté la SIDR à plus reprises, et avoir déclaré ces désordres à la CAF qui a diligenté une visite de décence le 9 janvier 2023, ayant donné lieu à la suspension du versement des allocations logement au bailleur selon notification survenue le 17 février 2023.

Elle estime son préjudice de jouissance subi du manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à la somme de 5000 euros.

En défense, la SIDR conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance dès lors que Madame [Z] [L] se contente d’affirmer son existence, sans jamais rapporter la moindre preuve de sa nature ou de son étendue.

Par ailleurs, la SIDR rappelle que le compte locatif de Madame [Z] [L] était largement débiteur de 8529,14 euros et qu’elle a procédé à un « effacement » de la dette locative à hauteur de 7927 euros, estimant dès lors avoir largement pris en charge le préjudice de sa locataire.

Factuellement, elle rappelle qu’elle a procédé à la remise en état des causes des infiltrations dès le mois d’octobre 2022 (cause se situant dans l’appartement situé au-dessus), puis qu’elle a entrepris des travaux conséquents d’étanchéité de tout l’immeuble en juin 2024, les ultimes travaux de reprises des embellissements chez Madame [Z] [L] ayant été réceptionnés le 5 septembre 2024.

Elle fait également valoir que Madame [Z] [L] s’est vu proposer une solution de relogement dans un logement T4 qu’elle a refusée, et que les travaux auraient pu être entrepris le 30 août 2024, mais que sa locataire a refusé l’intervention à cette date.

Dans ces conditions, la SIDR estime avoir été diligente et ne pas avoir engagé sa responsabilité.

Subsidiairement encore, elle indique qu’elle conteste vigoureusement toutes sommes qui pourraient être dues à Madame [Z] [L] et sollicite de ne pas prononcer l’exécution provisoire qui pourrait avoir des conséquences manifestement excessives à son égard, ou d’ordonner la consignation des sommes à la CARPA dans l’attente d’une décision judiciaire à intervenir.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort au vu du montant des demandes.

Il sera donné acte à Madame [Z] [L] de ce qu’elle renonce à sa demande de travaux sous astreinte.

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

2°d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

3°d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…). »

L’article 1720 prévoit quant à lui que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

De plus, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…). »

“ Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)”.

Les normes de décence sont par ailleurs définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et impliquent la délivrance d’un logement assurant le clos et le couvert, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La loi du 06 juillet 1989 prévoit une sanction civile spécifique au défaut de décence du logement en son article 20-1 qui dispose : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance

Sur le fondement des article 1719 et suivants du code civil, l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. Cela étant, le bailleur peut s’exonérer de son obligation de réparation s’il démontre que l’indécence du logement résulte directement d’un manquement du preneur à sa propre obligation d’entretien du logement.

En tout état de cause, il incombe au preneur qui invoque l’indécence de son logement de faire la preuve de la dite indécence.

En l’espèce, les désordres prouvés au terme de la procédure caractérisent le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

En effet, le constat opéré par la CAF après la visite du 9 janvier 2023 (pièce 2 produite par Madame [Z] [L]) établit de manière incontestable la présence d’infiltrations ayant causé des désordres de type cloques, auréoles et décollement de bandes de placo dans la cuisine, la chambre 1 et la chambre 2.

En défense, la SIDR ne conteste pas la réalité de ces infiltrations ni des désordres en ayant résulté pour Madame [Z] [L], puisqu’elle met en avant les travaux auxquels elle a fait procéder en octobre 2022 (réparation de la baignoire dans le logement situé au-dessus de celui de Madame [Z] [L]), à compter de juin 2024 tenant à des travaux sur l’étanchéité de tout le bâtiment concerné pour un montant supérieur à 100000 euros (pièces 6 à 9 de la SIDR), et le 5 septembre 2024 pour la reprise des peintures et enduits au domicile de sa locataire, permettant de rétablir le logement dans les normes de décence (pièce 12 à 14 de la SIDR). Plus encore, il résulte de la pièce 16 produite par le bailleur que "il a été constaté que certaines conditions de décence ne sont pas remplies, ce qui nécessite une intervention de notre part.

Afin de remédier à cette situation et de vous garantir un logement répondant aux normes de décence, nous avons pris les dispositions nécessaires pour entreprendre les travaux suivants ..:", ce courrier étant daté du 29 août 2024.

Il résulte donc de ces pièces que les désordres sont établis dans leur existence, dans leur nature et dans leur étendue minimale à tout le moins à la date du 9 janvier 2023, date de la visite du technicien de la CAF.

La SIDR ne démontre pas avoir entrepris des travaux pour remédier aux causes avant le 12 juin 2024 et de reprise des désordres avant le 5 septembre 2024, étant précisé que le refus de Madame [Z] [L] de la réalisation des travaux le 30 août 2024 ne peut lui être reproché dès lors qu’elle en a été informée la veille, un tel délai de prévenance ne lui permettant pas de s’organiser.

Dans ces conditions, Madame [Z] [L] établit avoir subi un trouble de jouissance caractérisé entre le 9 janvier 2023 et le 5 septembre 2024 qui doit être indemnisé.

S’agissant de l’évaluation du trouble de jouissance, il convient de rappeler qu’il s’agit d’un préjudice matériel résidant dans l’impossibilité de jouir pleinement du logement loué ; ainsi, il sera relevé que les désordres caractérisés ci-avant ont privé Madame [Z] [L] de la pleine et entière jouissance de la cuisine et de deux chambres, sans qu’il soit établi qu’elles aient été inutilisables ; il en résulte nécessairement un préjudice de jouissance dont la SIDR doit réparation ; cette réparation peut être fixé à hauteur de 20 % du montant du loyer hors charges, soit :

— de janvier 2023 à juin 2023 : 485,42 x 6 x 0,20 = 582,50 euros

— de juillet 2023 à juin 2024 : 497,56 x 12 x 0,20 = 1194,14 euros

— de juillet 2024 à août 2024: 510 x 2 x 0,20 = 204 euros

— du 1er au 5 septembre 2024 : 510 x 12 / 365 x 5 x 0,20 = 16,77 euros

soit un total de 1997,41 euros.

C’est à tort que la SIDR argue de ce qu’elle a effacé la dette locative de Madame [Z] [L] pour faire diminuer l’indemnisation de cette dernière dès lors qu’il résulte de sa pièce 2 que l’allocation logement a cessé d’être versée par la CAF à la suite du constat de non décence, selon courrier du 17 février 2023, avant d’être rétablie en octobre 2024. Or le décompte produit par la SIDR fait état de loyer appelé à 100% ainsi que les charges, sans tenir compte de l’allocation logement non versée.

La SIDR ne justifie pas du montant des allocations retenues devant être déduites des loyers appelés, dans ces conditions, elle ne démontre pas avoir déjà compensé, comme le sous-tendent ses conclusion, le préjudice de jouissance subi par sa locataire, laquelle n’est pas en mesure de réclamer le versement des allocations retenues, contrairement à la SIDR.

La SIDR sera par conséquent condamnée à verser à Madame [Z] [L] la somme de 1997,41 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

Sur les demandes accessoires

La SIDR, qui succombe majoritairement dans la présente instance, en supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SIDR sera condamnée à verser à Madame [Z] [L] une indemnité de procédure d’un montant de 800 euros, destinée à compenser les frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

Par ailleurs, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige introduit après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire assortit de plein droit les décisions rendues en première instance.

L’article 514-1 prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il l’estime incompatible avec la nature du litige.

En l’espèce, la SIDR argue de ce que l’exécution aurait des conséquences manifestement excessives pour elle.

Outre le fait que le moyen des conséquences manifestement excessives doit être apprécié dans le cadre d’une demande de suspension de l’exécution provisoire par le premier président de la cour d’appel saisi d’un appel, la SIDR ne rapporte pas la preuve de ces conséquences manifestement excessives pour une SAEM dont le capital est de 125 000 000 euros, face à une condamnation en paiement de la somme de 1997,41 euros.

En outre, l’exécution provisoire est parfaitement compatible avec la nature du litige, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

— DONNE ACTE à Madame [Z] [L] de ce qu’elle renonce à sa demande de travaux sous astreinte.

— CONDAMNE la SIDR à verser à Madame [Z] [L] la somme de 1997,41 euros au titre de l’indemnisation son préjudice de jouissance entre le 9 janvier 2023 et le 5 septembre 2024 ;

— DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

— CONDAMNE la SIDR à verser à Madame [Z] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SIDR aux dépens ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ par mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS le 17 mars 2025, la minute du présent jugement ayant été signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente chargée des contentieux de la protection et Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE, juge des contentieux de la protection