RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00359 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3OD

MINUTE N° : 2025/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e WAN-HOÏ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMAC, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 91 B 40 et N°SIRET 380 572 453 000 39,

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Elisa WAN-HOÏ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [B] [A]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2015, la SEMAC a donné à bail à Madame [B] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel révisé de 794,09 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 mars 2023 resté sans effet, la SEMAC a assigné Madame [B] [A] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [B] [A] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard,condamner Madame [B] [A] à lui payer :une somme de 3269,47 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et des loyers échus ou à échoir, jusqu’au prononcé du jugement,une indemnité d’occupation mensuelle et révisable équivalente au loyer dû outre les charges locatives, à compter de la résiliation et jusqu’à parfait délaissement des lieux,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2024.

A l’audience, la SEMAC a actualisé ses demandes (3725,11 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 5 novembre 2024) et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [B] [A] a comparu et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, exposant sa situation financière et personnelle.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [B] [A] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SEMAC justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [B] [A] arrêté au 5 novembre 2024.

En conséquence, Madame [B] [A] sera condamnée au paiement de la somme de 3367,24 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 5 novembre 2024, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens et des frais de commissaire de justice antérieurs injustifiés, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 28 mars 2023 sur la somme de 2279,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en résiliation du bail et expulsion

Sur la recevabilité de la demande

D’une part, la SEMAC justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 26 octobre 2015 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SEMAC justifie avoir délivré le 28 mars 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 2279,69 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 mai 2023.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [A] s’est présentée à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, indiquant avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qu’a confirmé la SEMAC en produisant un décompte actualisé arrêté au 5 novembre 2024.

Madame [B] [A] a exposé sa situation financière, a fait état d’un plan d’apurement en cours avec le bailleur et a proposé de procéder à des versements d’au mois 400 euros chaque mois, comprenant le montant de son loyer résiduel estimé et un échelonnement de sa dette, soit au moins 70 euros par mois environ en plus du loyer et des charges courantes.

Ainsi, Madame [B] [A] est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Il sera dès lors fait droit à la demande formée par Madame [B] [A] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dans ces conditions, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [B] [A] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux.

En revanche, en cas de respect par Madame [B] [A] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [A], partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SEMAC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 octobre 2015 entre la SEMAC et Madame [B] [A] se sont trouvées réunies à la date du 29 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [B] [A] à verser à la SEMAC la somme de 3367,24 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 5 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 28 mars 2023 sur la somme de 2279,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE des délais de paiement à Madame [B] [A] ;

AUTORISE Madame [B] [A] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

35 versements mensuels de 94 euros minimum, outre le loyer et les charges courants,devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,et un dernier versement égal au solde de la dette,

ORDONNE, pendant ces délais, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [A] de respecter ces délais de paiement, ou à défaut de paiement du loyer courant et des charges, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

ORDONNE, dans cette hypothèse et à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, le cas échéant, Madame [B] [A] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 29 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la SEMAC du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection