RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00439 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEUG

MINUTE N° :

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [S] [X] [C]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [R] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [X] [C] a donné à bail à Madame [I] [R] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] selon contrat du 25 juillet 2021 moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.950 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, Madame [S] [X] [C] a fait assigner Madame [I] [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 19 septembre 2024 et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [R] [F] sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— l’autorisation d’enlever tous les biens et effets lui appartenant à ses frais exclusifs

— la condamnation de Madame [I] [R] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.950 euros au titre de l’arriéré locatif outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4.160,61 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de égale au montant du loyer qui aurait été dû, révision comprise jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

— sa condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 octobre 2025.

Madame [S] [X] [C], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 8.210 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Représentée par son conseil, Madame [I] [R] [F] sollicite les plus larges délais de paiement outre la modification dans le contrat de bail du numéro de rue, à savoir le 24 au lieu du [Adresse 1].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 28 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

L’action est donc recevable.

En outre, Madame [S] [X] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 19 juillet 2024, étant précisé que cette obligation n’est pas faite sous conditions de recevabilité, s’agissant d’une personne physique et conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 25 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [I] [R] [F] le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.950 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 septembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [S] [X] [C] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [I] [R] [F] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du18 septembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [S] [X] [C] justifie que Madame [I] [R] [F] était débitrice de la somme de 8.210 euros à la date du 13 octobre 2025.

Madame [I] [R] [F] ne conteste pas le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner Madame [I] [R] [F] à payer à Madame [S] [X] [C] la somme de 8.210 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.950 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Contrairement à ce que soutient Madame [I] [R] [F], ces dispositions sont d’application immédiate.

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [I] [R] [F]. Au surplus, Madame [I] [R] [F] ne démontre pas sa capacité à régler, même par mensualités, une partie de l’arriéré locatif et le loyer courant.

S’agissant de la demande au titre de la modification du numéro de la rue, il convient de relever que le commissaire de justice n’a fait mention d’aucune irrégularité s’agissant de l’adresse de Madame [I] [R] [F] au [Adresse 2]. Le tribunal constatant que le numéro 24 est également mentionné sur les avis CCAPEX et préfecture, il sera mentionné qu’elle est domiciliée au [Adresse 4].

Il n’y a pas lieu à faire droit à sa demande au regard de l’assurance, dans la mesure où le numéro 22 n’est pas erroné.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [R] [F].

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [I] [R] [F] sera également condamnée à verser à Madame [S] [X] [C] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [R] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’ assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [X] [C] les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Madame [I] [R] [F] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2021entre Madame [S] [X] [C] et Madame [I] [R] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies au 18 septembre 2024.

CONDAMNE Madame [I] [R] [F] à verser à Madame [S] [X] [C] la somme de 8.210 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.950 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [I] [R] [F].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [I] [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [S] [X] [C] à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [R] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [I] [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [I] [R] [F] à verser à Madame [S] [X] [C] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 septembre 2024 égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [I] [R] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des significations, des assignations et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Madame [I] [R] [F] à payer la somme de 800 euros à Madame [S] [X] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE