TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 22/02024 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HVIB

Jugement Rendu le 28 AVRIL 2026

AFFAIRE :

[A] [P]

C/

[E] [G]

ENTRE :

Monsieur [A] [P]

né le 08 Mai 1976

de nationalité Française

Technicien de maintenance, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Loïc DUCHANOY de la SCP LDH AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [E] [G]

née le 29 Novembre 1979 à [Localité 1] (21)

de nationalité Française

Cadre d’administration sanitaire, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître François-Xavier MIGNOT de la SARL CANNET – MIGNOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Emmanuel ROGUET, Vice-Président placé, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 28 novembre 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 10 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 décembre 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 28 Avril 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Emmanuel ROGUET

— signé par Emmanuel ROGUET, Président et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

Maître François-xavier MIGNOT de la SARL CANNET – MIGNOT

Maître Loïc DUCHANOY de la SCP LDH AVOCATS

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [G] a signé le 18 octobre 2021 une promesse de vente devant notaire concernant une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 2] (21) cadastrée section BN n° [Cadastre 1], sous condition suspensive de l’absence d’opposition à la déclaration préablable et de la justification de l’absence de recours contre cet acte concernant le projet d’agrandissement d’un balcon.

Mme [G] a été destinataire d’une décision de non-opposition du service de l’urbanisme le 19 novembre 2021.

La vente a été réitérée selon acte authentique du 2 février 2022.

En mai 2022, Mme [G] a fait réaliser une extension du “balcon-terrasse”.

Sur ses deux côtés, la maison de Mme [G] est mitoyenne avec celle de M. [A] [P] et celle de M. et Mme [K].

Se plaignant de servitudes de vue et d’un trouble de voisinage liés à ces travaux, par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2022, M. [P] a fait assigner Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Dijon.

* * *

Par dernières conclusions notifiées le 29 mars 2024, M. [P] sollicite au visa des articles 544,545,555, 678 à 680 et 1240 du code civil de voir :

— condamner Mme [G], sous astreinte de 100 euros par jour, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à démolir l’extension qu’elle a fait réaliser du balcon de sa maison d’habitation, sise à [Adresse 4], et à remettre en état le mur privatif lui appartenant.

— condamner Mme [G] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 200 euros par mois à compter du mois de mai 2022 jusqu’à la démolition de l’ouvrage litigieux et la remise en état de sa propriété.

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Mme [G] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. [P], au visa des articles 544, 545, 555, 678 à 680 et 1240 du code civil, fait valoir en substance qu’en procédant à l’extension de son balcon jusqu’à 48 centimètres de la limite séparative, Mme [G] a faire naître une servitude de vue plongeante sur l’ensemble de sa propriété sans obtenir son autorisation alors qu’elle était auparavant limitée à une vue très limitée sur sa terrasse, la maison de Mme [G] étant située en retrait de la sienne. Il conteste les moyens soulevés en défense tirés du respect des distances prévues par le code civil en matière de servitude de vue, rappelant que la distance à prendre en compte se calcule entre la ligne extérieure du balcon jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés mais en aucun cas à partir de la rambarde amovible qu’elle a positionnée en retrait de 60 centimètres de la limite séparative. En outre, les travaux d’extension portent atteinte à son droit de propriété en ce que la dalle du balcon a été scellée dans son mur privatif sans son autorisation, alors qu’il avait seulement accepté que la terrasse puisse s’appuyer le long de sa propriété et donc être seulement contre son mur, la défenderesse n’apportant aucune réponse sur ce point alors que le fait “d’engraver” la dalle est susceptible de générer des désordres qui se sont d’ailleurs réalisés chez les consorts [K] par des infiltrations. Il ajoute que contrairement à ce qu’indique la défenderesse, il a donné son autorisation pour l’extension de sa terrasse mais en aucun cas pour son balcon et elle succombe dans l’administration de la preuve contraire. Il rappelle que l’autorisation admnistrative est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Il conclut que la construction que Mme [G] a fait édifier en fraude de ses droits constitue un trouble du voisinage qui lui cause un dommage lequel ne pourra être réparé que par la démolition de l’ouvrage litigieux et la remise en état de sa propriété et l’octroi de dommages et intérêts pour le préjudice lié à la servitude de vue qu’il évalue à 200 euros par mois depuis le mois de mai 2022 jusqu’à la remise en état complète.

* * *

Par dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, Mme [G] sollicite au visa des articles 653 et 657, 678 et 679 du Code Civil de voir :

— Débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes.

— Le condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions , Mme [G] fait valoir en substance qu’elle a obtenu l’accord de ses voisins des deux maisons mitoyennes dans le cadre de l’instruction du dossier d’urbanisme, et que les travaux ont été réalisés sans aucune protestation alors que la déclaration de chantier avait fait l’objet de la publicité requise côté entrée de la résidence. Elle précise que M. [P] entretient de mauvaise foi la confusion entre les termes “balcon” et “terrasse” alors qu’il avait donné son autorisation en évoquant un appui sur le mur qui ne peut concerner qu’un balcon, une terrasse de plein pied ne nécessitant pas un tel appui. En outre, elle souligne qu’il n’hésite pas à faire rédiger une attestation aux consorts [K] qui est en opposition avec les termes clairs de leur accord initialement donné par SMS portant sans ambiguïté sur un balcon. Elle ajoute qu’elle n’a pas crée de servitudes de vue droite sur l’héritage de son voisin puisque le terrain de M. [P] n’est pas situé dans le prolongement de son immeuble. En outre, les dispositions relatives aux vues obliques ne sont pas applicables puisqu’il existe une distance de plus de 60 centimètres entre la rambarde du balcon fixée de manière définitive qui constitue une limite infranchissable et la ligne séparative du fond voisin de sorte que les dispositons de l’article 679 du code civil ont été respectées. Ainsi, M. [P] ne démontre donc pas en quoi une servitude de vue aurait été créée, les travaux réalisés ayant généré une ouverture de l’angle de vue sur les côtés. Sur la prétendue atteinte à son droit de propriété, elle rappelle les dispositions des articles 653 et 657 du code civil précisant que s’agissant de maisons jumelées, les murs séparant les propriétés sont mitoyens et qu’elle pouvait ancrer le balcon-terrasse dans le mur de M. [P].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026 pour être mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS

I/ Sur le trouble anormal du voisinage

M. [P] sollicite au visa de l’article 1240 du code civil, la réparation du trouble anormal du voisinage résultant d’une part, de la violation des dispositions relatives aux servitudes de vue et d’autre part, de l’atteinte à l’intégrité du mur qu’il considère comme privatif.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il sera rappelé que le droit de propriété est limité par l’obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, que la responsabilité d’un propriétaire à

ce titre est une responsabilité sans faute, qui est donc constituée dès lors qu’est établie par la partie qui s’en plaint la réalité d’un trouble ayant son origine dans la propriété voisine, et dépassant, de par son intensité, les inconvénients normaux résultant de la nécessaire proximité qu’impose tout voisinage. Le caractère anormal doit être apprécié au regard des circonstances concrètes de fait et de lieu, et en particulier de l’environnement dans lequel survient le trouble allégué. Ce trouble ne découle pas nécessairement de la démonstration d’une violation de la réglementation applicable.

Il appartient au demandeur invoquant le caractère anormal d’un trouble de voisinage d’en rapporter la preuve.

Il convient ainsi de reprendre successivement, et selon la classification qu’il en a faite, les griefs formulés par M. [P] à l’encontre de Mme [G], en vérifiant dans un premier temps leur réalité, avant d’analyser le cas échéant leur anormalité.

A) Sur la servitude de vue

Il importe de vérifier si l’extension litigieuse génère au détriment du fonds de M. [P] des vues illicites, au regard des dispositions du code civil qui leur sont applicables, ainsi qu’au regard de la théorie des troubles anormaux du voisinage, les deux fondements étant concuremment évoqués à cet égard par le demandeur.

Il est rappelé que lorsque les fonds sont contigus, l’article 678 du code civil prévoit une distance minimale de 1,90 m entre les deux fonds pour l’établissement de vues droites, et l’article 679 du même code, une distance de 0,60 m pour les vues obliques, la qualification de l’existence et de la nature de la vue tout comme la vérification du respect de la distance légale relevant de l’appréciation souveraine des tribunaux. Selon l’article 680 du même code, les distances précitées dans les deux articles précédents se comptent depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

Les vues sont droites si l’on peut voir le fonds voisin sans s’écarter d’un axe fictif, partant en droite ligne de l’ouverture ce qui est le cas chaque fois qu’une ligne droite prolongeant fictivement l’ouverture dans la direction de son axe atteint l’héritage voisin perpendiculairement c’est-à-dire dans l’hypothèse où la limite des deux héritages est parallèle au mur. Elle est oblique s’il faut au contraire s’en écarter sur la droite ou la gauche, en se penchant à l’extérieur ou non.

Les règles générales précitées ne trouvent à s’appliquer que si l’ouverture sur le fonds voisin crée pour le propriétaire de celui-ci un risque d’indiscrétion et gêne.

Les dispositions relatives aux distances prévues par le code civil s’agissant des vues sont appliquées avec souplesse et le critère principal est le risque d’indiscrétion sur le fonds voisin (Civ., 3ème 17 décembre 2013, pourvoi n° 12-25.871). Il convient en outre de rappeler que la simple gêne occasionnée n’est pas susceptible de caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Les juges du fond sont également souverains pour statuer sur la suppression des vues pratiquées à une distance inférieure à la distance légale.

En l’espèce, Mme [G] est propriétaire d’une immeuble section BN N° [Cadastre 1] contigu de la propriété de M. [P] cadastrée section BN N° [Cadastre 2].

Le balcon litigieux n’étant pas situé face au terrain voisin, il ne générér de vues droites mais des vues obliques. En effet, si l’on trace fictivement une droite dans l’axe du balcon, celle-ci ne traverse pas le jardin de M. [P] mais celui de Mme [G] et ce n’est qu’en s’orientant vers la droite à partir de l’axe du balcon qu’il y a une vue sur le fonds de ce dernier. En outre il convient de souligner que le balcon litigieux est fermé par le mur mitoyen sur le côté donnant sur la propriété de M. [P] de sorte qu’il n’y aucune vue directe latéralement vers la droite.

Il résulte des pièces du dossier que le balcon initial mesurait 5 mètres de large x 1,5 mètres de profondeur et après l’extension, 5 mètres de large et 3,5 mètres de profondeur et il n’est pas contesté que l’espace entre le bord extérieur du balcon et la limite de propriété de M. [P] (arrête du mur mitoyen) mesure 48 centimètres et celle entre l’extérieur du garde-corps et la même limite, 60 centimètres de sorte que la distance légale énoncée par l’article 679 du code civil n’est en effet pas respectée dans une proportion de 12 centimètres.

Toutefois, s’il existe une vue oblique irrégulière, il convient de s’interroger si elle constitue un trouble anormal du voisinage, étant rappelé que l’autorisation administrative délivrée par le maire de la commune ne prive pas M. [P] de la possibilité d’obtenir la démolition de l’ouvrage édifié en contravention avec ses droits, une telle autorisation étant toujours délivrée sous réserve des droits des tiers.

Or, alors que plusieurs années se sont déroulées depuis l’achèvement des travaux en 2022 et depuis l’introduction de la procédure, M. [P] affirme subir des désagréments du fait de la trop grande proximité du balcon de Mme [G] mais n’apporte aucune justification précise de l’intensité du trouble ou de son caractère excessif. En outre, il ne ressort pas des photographies versées aux débats que les vues obliques concernées, qui ne portent que sur une fraction du jardin de la propriété de M. [P], puissent représenter au préjudice de celui-ci un trouble excédant par son ampleur les inconvénients normaux du voisinage, étant rappelé qu’il s’agit de maisons mitoyennes inscrites dans un cadre urbanisé.

En outre, la demande de démolition de l’ouvrage apparaît disproportionnée dans la mesure où Mme [G] a fixé le garde-corps à 60 centimètres de la limite de propriété dont il n’est pas démontré qu’il est aisément déplaçable, limitant ainsi concrètement la vue oblique qui est désormais en conformité de fait avec les dispositions légales sus-rappelées (cour d’appel de [Localité 3], 1ère ch., 31 mars 1998 JurisData n° 1998-041226).

En conséquence, la demande de suppression des vues présentée par M. [P] sera rejetée.

B/ Sur l’ancrage dans le mur

L’article 653 du code civil établit la présomption de mitoyenneté pour les murs séparant deux terrains clos. Cette présomption pèse tant que des titres ou des éléments matériels ne prouvent pas le contraire.

Or, tandis que M. [P] qualifie le mur séparant les deux maisons de “privatif”, Mme [G] le considère comme mitoyen.

Toutefois, en vertu de la présomption légale susrappelée, il sera considéré, faute de preuve contraire, que le mur litigieux est mitoyen.

Si l’article 657 du code civil qui prévoit que chaque copropriétaire peut user librement du mur mitoyen à condition de respecter certaines règles techniques, l’article 662 apporte toutefois des limites en précisant que l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre. L’article 662 du code civil s’applique à des travaux d’une certaine importance, notamment ceux qui sont susceptibles de compromettre la solidité du mur ou de provoquer des dommages au mur.

En l’espèce, l’extension du balcon a nécessité l’utilisation d’une technique nécessitant la perforation du mur mitoyen de sorte que le consentement de M. [P] était requis.

Or, M. [P] prétend qu’il avait donné l’autorisation à Mme [G] de s’appuyer sur son mur pour l’extension de la terrasse située au rez-de-chaussée, mais en aucun cas concernant le balcon situé au premier étage

Toutefois, il résulte des pièces du dossier que Mme [G] a sollicité l’accord des voisins des deux propriétés contiguës dans le cadre de l’élaboration de son dossier de déclaration de travaux déposé en Mairie qui fait référence à la notion de “terrasse”. En outre, tant le dossier d’urbanisme que le panneau d’affichage clairement visible et lisible de la voie publique, mentionnent “extention balcon”. Il n’y avait donc aucune ambiguïté sur le projet de Mme [G], le SMS de Mme [K] du 2 octotbre 2021 étant également dépourvu d’équivoque lorsqu’elle évoque : “je ne suis pas opposée à l’agrandissement du balcon”. Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté le revirement de position des consorts [K] dans l’attestation qu’ils ont rédigée le 25 mai 2022 dont la syntaxe est très similaire à celle du courrier du 24 mai 2022 de M. [P]. Il s’évince de ce qui précède que les deux voisins de Mme [G] sont revenus sur la teneur de l’accord qu’ils avaient donné à Mme [G] quelques mois auparavant relativement au projet d’agrandissement du balcon du premier étage.

Ainsi, le tribunal retiendra que Mme [G] a respecté les dispositions légales relatives à la construction d’un ouvrage sur un mur mitoyen.

Il s’évince de ce qui a été jugé supra sur les servitudes de vue et sur l’ancrage dans le mur, que la demande au titre du trouble anormal du voisinage doit être rejetée.

En conséquence, le tribunal ayant rejeté les deux moyens développés par M. [P] au soutien de sa demande de démolition sur le fondement du trouble anormal du voisinage, il y a lieu, de le débouter de celle articulée au titre de l’article 1240 du code civil qui exige la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En effet, à supposer que ces travaux soient constitutifs d’une faute, ainsi que cela a été indiqué supra, M. [P] n’établit pas, en tout état de cause, un préjudice en relation causale avec cette faute.

M. [P] sera donc débouté de sa demande tendant à l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 200 euros par mois à compter du mois de mai 2022 jusqu’à la démolition de l’ouvrage litigieux et la remise en état de sa propriété.

II/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [P] succombant, sera condamné à payer à Mme [G] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE la demande de M. [A] [P] tendant à voir condamner Mme [E] [G], sous astreinte de 100 euros par jour, passé un délai d’un mois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à démolir l’extension qu’elle a fait réaliser du balcon de sa maison d’habitation, sise à [Adresse 4], et à remettre en état le mur privatif lui appartenant.

— REJETTE la demande de M. [A] [P] tendant à voir condamner Mme [E] [G] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 200 euros par mois à compter du mois de mai 2022 jusqu’à la démolition de l’ouvrage litigieux et la remise en état de sa propriété.

— CONDAMNE M. [A] [P] à payer à Mme [E] [G] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE M. [A] [P] aux entiers dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et le Président.

Le Greffier Le Président