RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00479 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWZO

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SCI ELFE 2

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [J] [O] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry GANGATE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE DE LA REUNION substitué par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ELFE 2 a donné à bail à Madame [W] [J] [O] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], par acte sous seing privé du 18 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 488 euros, provision sur charges comprise.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI ELFE 2 a fait assigner Madame [W] [J] [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [W] [J] [O] [F] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [J] [O] [F] ;

— la condamner au paiement de la somme de 4.550 euros au titre des fruits perçus sur son bien;

— la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjjudice moral ;

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 09 décembre 2024.

Les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et s’en rapportent à leurs écritures.

La SCI ELFE 2, aux termes de ses conclusions responsives, demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner Madame [W] [J] [O] [F] à payer à la SCI ELFE 2 la somme de 4.550 euros à parfaire pour mémoire au titre des fruits perçus sur son bien ;

A titre subsidiaire et avant-dire droit : enjoindre à Madame [W] [J] [O] [F] de produire les relevés bancaires du compte sur lequel étaient versés les produits des sous-locations, de janvier 2023 à juillet 2024 et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir sur ce point ;

— condamner Madame [W] [J] [O] [F] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

— condamner Madame [W] [J] [O] [F] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût de la sommation interpellative délivrée le 10/10/2023.

En défense, aux termes de ses conclusions responsives n°1, Madame [W] [J] [O] [F] demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater que Madame [W] [J] [O] [F] n’est plus locataire du logement sis [Adresse 2] ;

— rejeter la demande de résiliation du bail et d’expulsion du bail à ses torts exclusifs et la demande d’expulsion

— constater que la SCI ELFE 2 ne démontre pas avec exactitude et précisions le montant des fruits perçus par Madame [W] [J] [O] [F] et en conséquence, la débouter de demande de condamnation à ce titre

— à titre subsidiaire : juger que les fruits perçus par Madame [W] [J] [O] [F] doivent se déduire des loyers perçus par la SCI ELFE 2 et fixer à la somme de 474,50 euros par mois le montant des fruits perçus par Madame [W] [J] [O] [F] au titre des sous-locations litigieuses, soit 43,50 euros de plus par mois qu le loyer versé à la SCI ELFE 2

— juger que Madame [W] [J] [O] [F] devra reverser en conséquence à la SCI ELFE 2 la somme de 391,50 euros (43,50 euros x 9)

A titre infiniment subsidiaire : accorder à Madame [W] [J] [O] [F] des délais de paiement sur une période de 24 mois à compter de la décision à intervenir en fixant les échéances mensuelles à la somme de 189,58 euros

— rejeter la demande de dommages-intérêts

— condamner la SCI ELFE 2 à payer à Madame [W] [J] [O] [F] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Madame [W] [J] [O] [F] a quitté le logement le 19 juillet 2024.

Au soutien de sa demande, la SCI ELFE 2 rappelle que l’appartement était loué à Madame [W] [J] [O] [F] pour un usage exclusivement d’habitation avec en conséquence une interdiction de sous-location. Ce que n’a pas respecté Madame [W] [J] [O] [F] qui a régulièrement proposé en meublé de tourisme l’appartement à un tarif allant jusqu’à 50 euros par nuit. Madame [W] [J] [O] [F] exerçait pendant ce temps une activité professionnelle sur Mayotte. La SCI ELFE 2 produit suffisamment d’éléments démontrant l’activité de sous-location de manière régulière. Les loyers perçus ne sauraient être déduits dans la mesure où la sous-location étant interdite, le preneur ne peut être possesseur de bonne foi. La SCI ELFE 2 a droit à une pleine indemnisation compte tenu de la mauvaise foi et de la violation manifeste par Madame [W] [J] [O] [F] de ses obligations contractuelles.

En défense, Madame [W] [J] [O] [F] ne conteste pas avoir mis l’appartement en location saisonnière, soulignant qu’étant étudiante, elle n’avait que très peu de revenus et que cela lui évitait de laisser le logement vacant lorsqu’elle se trouvait à Mayotte. Elle estime être de bonne foi car elle ne savait pas qu’elle ne pouvait sous-louer le bien. Dès réception de la mise en demeure par le bailleur, Madame [W] [J] [O] [F] a cessé de mettre en location le bien. Concernant la demande en restitution des fruits, Madame [W] [J] [O] [F] soutient que la SCI ELFE 2 est dans l’incapacité de fixer un chiffre précis mais qu’elle se contente d’une simple évaluation du coût moyen d’une nuit ce qui suffit à la débouter de sa demande sur le fondement de la preuve. Subsidiairement, Madame [W] [J] [O] [F] s’estime bien fondée à solliciter la déduction de la part des loyers versés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et pièces conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des fruits perçus sur le bien

Selon les dispositions de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession. Selon l’article 548 du même code « Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. »

Le contrat de bail signé le 18 décembre 2021 par Madame [W] [J] [O] [F] comporte une notice d’information indiquant dans son article 2.2 au titre des obligations du locataire qu’il ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord de son bailleur.

Nonobstant cette clause parfaitement claire et opposable à Madame [W] [J] [O] [F], la SCI ELFE 2 a constaté que celle-ci avait mis son appartement en sous-location via le site Booking.com sous la dénomination "[V] " ainsi qu’en attestent les nombreuses captures d’écran de ce site entre janvier et octobre 2023. L’appartement se trouvait encore sur le site en avril 2024.

Cette mise en sous-location au mépris des dispositions contractuelles est confirmée par la sommation interpellative en date du 10 octobre 2023 ayant permis au commissaire de justice de relever la présence de Madame [B], en vacances après avoir effectué sa réservation sur le site Booking.com au tarif de 287,11 euros pour 9 nuits.

Comme le soutient la SCI ELFE 2, le tarif moyen d’une nuit se situait entre 44 et 50 euros.

L’examen effectué par la SCI ELFE 2 à partir des avis recueillis sur le site Booking.com permet d’établir que Madame [W] [J] [O] [F] a effectivement perçu une somme comprise entre 4.004 et 4.550 euros entre janvier 2023 et septembre 2023 pour 91 nuits. Cette affirmation n’est pas sérieusement contredite par Madame [W] [J] [O] [F].

En application des dispositions de l’article 547 du code civil précité, la SCI ELFE 2 est bien fondée à solliciter la restitution des fruits perçus.

Toutefois et en application de l’article 548 du même code, le loyer payé par la locataire entre dans la catégorie des frais déductibles des fruits soumis à restitution.

Le loyer payé par Madame [W] [J] [O] [F] était de 431 euros par mois soit 14,10 euros par jour.

Il convient de retenir une somme moyenne perçue par Madame [W] [J] [O] [F] de 4.277 euros pour 91 nuits.

Déduction faite du loyer versé par Madame [W] [J] [O] [F] pour 91 jours, soit la somme de 1283 euros, la SCI ELFE 2 est bien fondée à réclamer au titre des fruits civils la somme totale de 2.994 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Cette demande n’étant justifiée par aucune pièce, il convient d’en débouter la SCI ELFE 2.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [W] [J] [O] [F] sollicite des délais de paiement justifiant d’une rupture conventionnelle le 8 juillet 2024 et de la perception de l’allocation de retour à l’emploi à compter du mois d’août 2024.

La mensualité proposée par Madame [W] [J] [O] [F] est compatible avec l’octroi de délais raisonnables permettant d’apurer la totalité de la dette.

Il convient dès lors d’accorder à Madame [W] [J] [O] [F] des délais de paiement sur une durée de 16 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [J] [O] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui ne comprendront pas la sommation interpellative.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ELFE 2 les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Madame [W] [J] [O] [F] à payer à la SCI ELFE 2 la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [J] [O] [F] à payer à la SCI ELFE 2 la somme de 2.994 euros au titre de la restitution des fruits civils.

DEBOUTE la SCI ELFE 2 de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

ACCORDE à Madame [W] [J] [O] [F] la faculté d’apurer sa dette, au plus tard le 15 de chaque mois, à compter de la signification de la présente décision, en 15 mensualités de 189 euros et une 16ème correspondant au solde de la somme due.

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera l’exigibilité de la totalité de la dette.

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [W] [J] [O] [F] au paiement des entiers dépens.

CONDAMNE Madame [W] [J] [O] [F] à payer à la SCI ELFE 2 la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE