TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 07 Février 2025

N° RG 24/07895 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIIZ

Jugement du 07 Février 2025

N° : 25/166

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[B] [Z]

[I] [P] épouse [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABBITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [Z] et à Mme [Z]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Février 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 07 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [T] [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [B] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

Mme [I] [P] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2021, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [P] épouse [Z], concernant un logement situé [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 372,87 € et d’une provision pour charges de 51,11 €.

Par actes de commissaire de justice du 12 octobre 2023, le bailleur social a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 2.207,34 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023 échéance de septembre 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations délivrées le 7 août 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, et si des délais de paiement étaient accordés, que soit poursuivie la procédure en résiliation du bail au moindre manquement,

• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

o 5.493,54 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o les loyers dus du 1er août 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

À l’audience du 29 novembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2024, s’élève désormais à 6.458,61 €.

Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z], comparants, ont indiqué qu’étant au chômage, ils ne sont plus en mesure de régler leur loyer. Les locataires ont précisé être d’origines roumaines et avoir des difficultés à parler en français, en particulier Madame [I] [Z]. Ils ont indiqué souhaiter rester vivre en France.

Il résulte du diagnostic social et financier adressé le 13 septembre 2024 que le couple perçoit actuellement des indemnités Pôle Emploi à hauteur de 1.500 euros par mois. Monsieur [Z] a perdu son emploi en juin 2023 et Madame [Z] en avril 2023, suite à leur licenciement. Ils sont à la recherche d’un travail mais ils maîtrisent très difficilement la langue française. Ils essaient de s’acquitter d’une somme de 250 euros par mois au titre du loyer courant. Ils n’entendent pas, à ce jour déposer un dossier de surendettement et espèrent retrouver rapidement un emploi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 07 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 12 octobre 2023, Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] n’ont pas réglé la dette locative de 2 207,34 € qui y était mentionnée, seul un règlement à hauteur de 1.000 euros réalisé le 3 novembre 2023 apparaissant sur le compte des locataires.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, Monsieur et Madame [Z] lui devaient la somme de 6.458,61 €, échéance d’octobre 2024 incluse et soustraction faite des frais de procédure. L’arriéré locatif s’est donc considérablement aggravé depuis le commandement de payer du 12 octobre 2023. En effet, seuls quelques rappel de la CAF apparaissent en crédit du compte des locataires depuis le versement des 1.000 euros.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Compte-tenu de l’importance de l’arriéré locatif, mis en perspective avec la durée du bail, et de l’absence de paiement volontaire des locataires depuis le mois de novembre 2023, il convient de considérer que la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée.

Il convient par conséquent de prononcer la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z], et leur expulsion des lieux loués.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale, dans les conditions qui seront rappelées au dispositif du présent jugement.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur et Madame [Z] qui sont dans l’incapacité de reprendre le paiement du loyer courant et des charges, ni de proposer le versement d’un somme complémentaire pour apurer progressivement l’arriéré locatif, et au regard de l’importance de cette dette locative, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z].

2. Sur les loyers dûs jusqu’à la résolution du bail :

Il y a lieu de rappeler que le montant mensuel du loyer et des charges locatives continue d’être solidairement dû par Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] entre le 1er novembre 2024 et jusqu’à la signification du présent jugement

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce dès la signification du présent jugement prononçant la résolution du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 31 mai 2021 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [P] épouse [Z], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

DIT que cette résiliation prendra effet dès la signification du présent jugement ;

ORDONNE à compter de la signification du présent jugement à Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.458,61 € (six mille quatre cent cinquante-huit euros et soixante-et-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que le montant mensuel du loyer et des charges locatives continue d’être solidairement dû par Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] entre le 1er novembre 2024 et jusqu’à la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substituera au loyer, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et des assignations ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge