TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02634 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I5Y

Minute : 25/00491

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM

Représentant : M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [K] [S] [J] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Aurore VENTURA, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR :

Madame [K] [S] [J] [T]

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 juillet 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [K] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 13], [Adresse 4], [Adresse 12], [Localité 9] moyennant un loyer mensuel initial de 355,86 euros outre 192,80 euros de provisions pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société CDC HABITAT SOCIAL, par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 a fait signifier à Mme [K] [T] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 6 258,38 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 20 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 7 mars 2025, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite à l’engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit contrat,

Subsidiairement prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,

Ordonner l’expulsion de Mme [T] ainsi que de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamner Mme [T] à payer à la société d’HLM CDC HABITAT SOCIAL :

— La somme principale de 7 455,68 euros au 31 août 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l’article 1153 alinéa 1er du code civil,

— Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

— La somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du ou des commandements successifs et de la présente assignation en application de l’article 696 du code de procédure civile,

Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures d’exécution,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 21 novembre 2024.

A l’audience du 7 mars 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 20 juin 2025 à la demande de Mme [K] [T].

A l’audience du 20 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 5 575,64 euros échéance de mai 2025 incluse et a déclaré s’opposer à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire, le paiement du loyer n’ayant pas été repris avant l’audience même si Mme [T] avait réglé le 3 février 2025 la somme de 2 000 euros.

Mme [K] [T] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette mais a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Elle a indiqué qu’elle percevait l’allocation de retour à l’emploi d’un montant de 906,75 euros et qu’elle se « mettrait à son compte » l’été prochain et serait en mesure de rembourser sa dette. Elle s’est engagée à apporter la preuve du règlement du loyer de mai au plus tard le 3 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique du 1er juillet 2025, adressé au greffe du tribunal, Mme [K] [T] a adressé une capture d’écran de son compte bancaire ainsi que de son « compte CDC HABITAT SOCIAL » mentionnant un virement de 600 euros le 1er juillet 2025.

Par courrier électronique du 3 juillet 2025, le conseil de la société CDC HABITAT SOCIAL a confirmé le paiement de 600 euros par Mme [K] [T] même si le décompte joint à ce courrier électronique ne mentionne pas le paiement.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société CDC HABITAT SOCIAL produit le bail signé le 10 juillet 2023, le commandement de payer délivré le 12 juillet 2024 et un décompte de la créance actualisé au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 5 575,64 euros et Mme [K] [T] a rapporté la preuve d’un paiement le 1er juillet 2025 la somme de 600 euros. L’obligation au paiement de la locataire est donc démontrée à hauteur de 4 975,64 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [K] [T] à payer la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 4 975,64 euros, au titre des sommes dues au 2 juillet 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 20 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 7 de ses conditions générales une clause qui prévoit que « le présent contrat de location pourra être résilié à la seule volonté du bailleur à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à on échéance, en cas de non versement du dépôt de garantie ou de défaut de souscription par le(s) locataire(s) ou de défaut de souscription par le(s) locataire (s) de l’assurance des risques locatifs et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ou un mois après un commandement d’avoir à s’assurer. »

La société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier, le 12 juillet 2024 à Mme [K] [T] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 6 258,38 euros.

Le commandement de payer du 12 juillet 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 13 septembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [K] [T] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a payé la somme de 2400 euros en janvier 2025, la somme de 2000 euros en février 2025 et la somme de 600 euros le 1er juillet 2025, alors que le montant de son loyer augmenté de la provision pour charges est de 573,11 euros. Il y a lieu de considérer, les sommes payées devant être imputées dans un sens favorable à la débitrice, que celle-ci a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [K] [T] qui est en situation de payer sa dette, selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [K] [T] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [K] [T] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [K] [T] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 13 septembre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [T], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 et de l’assignation du 20 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL, la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 10 juillet 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Mme [K] [T], concernant les locaux situés [Adresse 13], [Adresse 4], [Adresse 12], [Localité 9], sont réunies à la date du 13 septembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [K] [T] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 4 975,64 euros, au titre des sommes dues au 2 juillet 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Accorde un délai à Mme [K] [T] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [K] [T] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 110 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 13], [Adresse 4], [Adresse 12], [Localité 9] de Mme [K] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, Mme [K] [T] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [K] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 celui de l’assignation du 20 novembre 2024,

Condamne Mme [K] [T] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge