RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00019 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7DP

MINUTE N° : 25/113

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [F]

M [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SHLMR, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro B 310 895 172,

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Madame [I] [K], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [D] [W] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [Y] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2016, la SHLMR a donné à bail à Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel actuel révisé de 487,45 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 janvier 2023 resté sans effet, la SHLMR a assigné Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner solidairement Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F] à lui payer :une somme de 1075,35 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 487,45 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 février 2025.

A l’audience, la SHLMR a actualisé ses demandes (711,27 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 5 février 2025) et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [Y] [F], a comparu, et a indiqué être en instance de divorce d’avec son épouse qui, citée à étude, n’a pas comparu. Il a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de régler 60 euros par mois en plus du loyer courant et des charges.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SHLMR se prévaut, pour justifier de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, du contrat de bail signé et d’un décompte actualisé des sommes dues par Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F] arrêté au 5 février 2025.

Or, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens concernant la présente procédure, des frais judiciaires antérieurs injustifiés et des frais administratifs injustifiés, le solde du compte locataire des défendeurs se trouve en réalité en position créditrice.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande en paiement formée par la SHLMR à l’encontre de Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F].

Sur la demande en résiliation du bail et expulsion

Sur la recevabilité de la demande

D’une part, la situation d’impayé a été signalée à la Caisse d’Allocations Familiales le 16 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 13 septembre 2016 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SHLMR justifie avoir délivré le 10 janvier 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 2388,30 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 mars 2023.

Sur les effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F] se trouvent de fait en situation de régler leur dette locative et ont nécessairement repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, puisqu’ils ne restent tenus, à la date de l’audience, d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif, comme jugé ci-dessus.

Ainsi, il sera constaté que leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement est devenue sans objet, que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué, et les demandes relatives à l’expulsion seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F], partie perdante malgré l’apurement de leur dette locative depuis la délivrance du commandement de payer, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer en date du 10 janvier 2023 et les frais de signification de l’assignation, à l’exclusion de tous autres frais judiciaires antérieurs.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SHLMR aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 septembre 2016 entre la SHLMR et Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F] se sont trouvées réunies à la date du 11 mars 2023 ;

DEBOUTE la SHLMR de sa demande en paiement de l’arriéré locatif à l’encontre de Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F], la dette locative étant apurée ;

CONSTATE en conséquence que la demande de délais de paiement suspensifs formée par les défendeurs est devenue sans objet et que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

REJETTE les demandes de la SHLMR relatives à l’expulsion ;

DEBOUTE la SHLMR du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [W] [F] et Monsieur [E] [Y] [F] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer en date du 10 janvier 2023 et les frais de signification de l’assignation, à l’exclusion de tous autres frais judiciaires antérieurs ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection