RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00784 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HIYA

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [U] [B] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [N] a donné à bail à Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] selon contrat du 27 mai 2023 moyennant un loyer mensuel de 850 euros outre TEOM.

Le bailleur a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 février 2025, pour la somme en principal de 12.350,97 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Il leur a également adressé un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, Monsieur [I] [N] a fait assigner Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation de plein droit du bail

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement

— l’autorisation de faire estimer les réparations locatives et à séquestrer tous les biens et effets leur appartenant

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 14.030 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 20 juillet 2025

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 850 euros indexable et égale au montant du loyer jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 252,31 euros.

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 octobre 2025. Monsieur [I] [N] est représenté par son conseil et maintient l’intégralité de ses demandes.

Régulièrement cités par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] sont non comparants ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 31 juillet 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [I] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 27 mai 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] le 13 février 2025, pour la somme en principal de 12.350,97 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 13 avril 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [I] [N] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter 13 avril 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [I] [N] justifie que Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] étaient débiteurs de la somme 14.030 euros à la date du 20 juillet 2025.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 14.030 euros au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025, date de l’assignation.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] des délais de paiement.

Il convient d’ordonner leur expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la possibilité pour le bailleur d’évaluer les éventuelles réparations locatives, en l’absence de litige existant.

Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] seront également condamnés à verser à Monsieur [I] [N] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 avril 2025, d’un montant de 850 euros, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et de justifier de l’assurance locative, de des assignations et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [N] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner in solidumMonsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2023 entre Monsieur [I] [N] et Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies au 13 avril 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] à verser à Monsieur [I] [N] la somme de 14.030 euros au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [I] [N] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] à payer à Monsieur [I] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 850 euros à compter du 13 avril 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [U] [B] [H] et Madame [C] [O] à payer la somme de 800 euros à Monsieur [I] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE