N° RG 25/00252 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7XD /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00252 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7XD

Minute n° 25/00349

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

E.U.R.L. ISF, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [C],

domicilié [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00252 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7XD /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 4 octobre 2024, la société ISF a loué à M. [Z] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel, payable avant le 5 de chaque mois à terme échu, de 450 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la société ISF a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 900 euros au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la société ISF a fait assigner M. [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner au défendeur ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux à compter de la présente décision, après en avoir remis les clés, sous peine de voir son expulsion poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,condamner le défendeur :° à lui payer la somme de 2 250 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 8] le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, la société ISF, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [Z] [C], incarcéré au centre pénitentiaire de [Localité 7], a refusé de comparaître par utilisation d’un moyen de télécommunication audiovisuelle, en dépit de son acceptation écrite du 19 mai 2025, de sorte qu’il n’a pas comparu, ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la société ISF verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er avril 2025, la dette locative de M. [Z] [C] s’élève à la somme de 1 800 euros, soit la somme de 2 250 euros réclamée lors de l’audience diminuée d’un montant de 450 euros correspondant au loyer du mois d’avril, non encore échu, au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [Z] [C] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 24 janvier 2025 pour la somme de 900 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

En outre, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé d’office au défendeur en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, ainsi qu’il résulte du décompte de la dette locative.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la société ISF justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

Si elle ne prévoit pas expressément l’envoi d’un commandement de payer, il résulte des pièces du dossier qu’un tel acte a tout de même été adressé au défendeur le 24 janvier 2025. Ce commandement rappelle les termes de la clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [Z] [C] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [Z] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 450 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [C] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de cette dernière au préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [Z] [C] sera condamné à verser à la société ISF la somme de 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [Z] [C] à verser à la société ISF la somme de 1 800 euros (décompte arrêté au 1er avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 900 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 4 octobre 2024 entre la société ISF d’une part, et M. [Z] [C] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ISF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [C] à verser à la société ISF une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 450 euros, à compter du 24 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

CONDAMNE M. [Z] [C] à verser à la société ISF la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [C] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de cette dernière au préfet ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,