RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00309 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HC3X

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 30 JUIN 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] REP/ SYNDIC LA SARL LOGER

[Adresse 2]

[Localité 5] ([Localité 6])

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [I] [V] [B]

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE :

Faisant valoir que Madame [P] [I] [V] [B], propriétaire du lot n°132 (appartement) au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], est redevable de charges de copropriété, le [Adresse 11] [Adresse 7] représenté par son syndic LOGER, l’a fait assigner, par un acte de commissaire de Justice du 18 avril 2025, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 2758,46 euros selon relevé de compte arrêté au 26 mars 2025 correspondant à :

* 2212,31 au titre des charges de copropriété

* 546,15 au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire,

L’assignation a été délivrée à étude.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 à laquelle seul le demandeur a comparu représenté par son conseil BOURBON AVOCATS, qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2938,46 euros.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel, bien que le défendeur n’ait pas été touché par la citation.

Sur la demande en paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit dans les deux mois à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic, notification qui doit elle-même intervenir dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Les notifications et mises en demeure sont valablement faites à la dernière adresse donnée par le copropriétaire qui est tenu par l’article 65 du décret du 17 mars 1967 de notifier au syndic son changement de domicile.

Enfin, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

…."

En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l’accord du copropriétaire concerné, par l’article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :

— un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette,

— les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budgets prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels,

— les comptes individuels des copropriétaires débiteurs,

Le syndicat produit à l’appui de sa demande :

le contrat de syndic signé pour une durée de 3 années entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2025 ; le relevé de propriété foncière au 6 septembre 2024 établissant que Madame [P] [I] [V] [B] est bien propriétaire du lot 132 au sein de la copropriété [Adresse 7] ; un extrait de compte des charges et frais arrêté le 26 mars 2025 (pièce n° 13) faisant état d’un solde débiteur de 2758,46 euros, correspondant à la demande en principal du syndicat dans son assignation, faisant apparaître le détail des frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 546,15 euros incluse dans le total ; un second extrait de compte arrêté à la date du 12 mai 2025, faisant état d’un solde débiteur total de 2938,46 euros, montant actualisé de la demande à l’audience, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 14 juin 2022, 13 juin 2023, 11 juin 2023 et 24 octobre 2024.

une lettre recommandée avec avis de réception du 11 septembre 2024 adressée par avocat valant mise en demeure de payer la somme de 1672,56 euros.

Compte tenu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, il convient d’arrêter le montant de la créance justifiée par ce dernier à la somme de 2212,31 euros au titre des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires, demeurées impayées par Madame [P] [I] [V] [B], cette somme étant arrêtée au 12 mai 2025 selon le décompte produit en pièce n° 14.

Il convient en effet d’écarter la somme de 726,15 euros, correspondant à tous les frais imputés au décompte qui ne sont pas par définition des charges de copropriété.

En application de l’article 36 du décret n° 37-223, cette somme de 2212,31 euros produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 11 septembre 2024 sur la somme de 1672,56 euros (montant des charges régulièrement échues et impayées à cette date), et à compter de l’assignation sur le surplus.

Il convient également d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du jour de la demande, soit le 18 avril 2025, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur" ;

Il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter la somme totale de 726,15 euros correspondant

— à des frais non justifiés au travers des pièces produites et antérieurs à la première mise en demeure,

— à des frais inutiles (mise en demeure par avocat, qui produit les mêmes effets qu’une mise en demeure effectuée par le syndic)

— à des frais d’avocat qui doivent être appréciés dans leur bien fondé comme leur montant dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Les seuls frais pouvant être mis à la charge de propriétaire s’élèvent à la somme de 40 euros correspondant au coût d’une mise en demeure par LRAR (celle du 11 septembre 2024 selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic, qui aurait pu être faite par le syndic).

Sur la demande de dommages et intérêts

Si la carence d’un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d’établir la preuve de ce préjudice autonome.

En l’espèce, le demandeur, qui ne procède que par voie d’affirmation, en postulant l’existence d’un préjudice sans même indiquer quelle en est la nature ou l’étendue concrète ne peut qu’être débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [I] [V] [B] qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

En outre, elle sera également condamnée à payer une somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu’ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat suite de sa défaillance.

Enfin, l’exécution provisoire est applicable de plein droit s’agissant d’une décision rendue en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Madame [P] [I] [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], la somme de 2212,31 euros, arrêtée le 12 mai 2025 au titre des charges de copropriété, outre la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement, ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 11 septembre 2024 sur la somme de 1672,56 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 18 avril 2025 ;

— REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] ;

— CONDAMNE Madame [P] [I] [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE le surplus des demandes.

— CONDAMNE Madame [P] [I] [V] [B] aux dépens.

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, le présent jugement ayant été signé par Valentine Morel, vice-présidente et Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La Greffière La Vice-présidente