RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00484 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6LJ

MINUTE N° :2025/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [D] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LAW YEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

JUGEMENT

DU 24 FEVRIER 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie Françoise LAW-YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [X] [D] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée par Fahranaz JETHA, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [Y] [J] [X] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 6], selon contrat du 09 février 2022, moyennant un loyer mensuel actualisé de 507,71 euros, charges comprises.

Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.417,15 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, remis à l’Etude, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [Y] [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Benoît, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— Juger la société CDC HABITAT recevable et bien fondée dans son action ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail, conclut entre la société CDC HABITAT et Monsieur [D] [Y] [J] [X], survenue à la date du 19 février 2024 par l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail, pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

— Juger que Monsieur [D] [Y] [J] [X] est occupant sans droit, ni titre du logement depuis le 20 février 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Y] [J] [X], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupant éventuels son chef et de leurs biens, de l’appartement appartenant à la société CDC HABITAT, si besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Juger que société CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement par Monsieur [D] [Y] [J] [X] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés,

— Juger que société CDC HABITAT sera libre de disposer des biens ou effet retirés du logement, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix, à l’expiration d’un délai de trois mois, à compter de la date de délaissement ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (501,71 euros), révision comprise et augmenté des charges locatives, ce, à compter du 20 février 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges ;

— Condamner Monsieur [D] [Y] [J] [X] à payer à la société CDC HABITAT cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

— Condamner Monsieur [D] [Y] [J] [X] à payer à la société CDC HABITAT, la somme de 6.010,29 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 sur la somme de 2.417,15 euros, et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés;

— Condamner Monsieur [D] [Y] [J] [X] à payer à société CDC HABITAT, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux anciens dépend, qui comprendront le coût du commandement de payer (169,64 euros), de la notification au préfet et de l’expulsion, s’il y a lieu;

— Rejeter toutes éventuelles demandes de délai, tant pour régler la dette que pour quitter les lieux.

À titre subsidiaire :

— Si, par extraordinaire, il était jugé que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges à leurs termes et louer à la société CDC HABITAT les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif ;

— Dans le cas où les délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoires suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte, ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu ;

— En tout état de cause, débouter Monsieur [D] [Y] [J] [X] de l’intégrité de ses demandes, fins et conclusions.

A l’audience du 27 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société CDC HABITAT, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 7.232,09 euros.

Monsieur [D] [Y] [J] [X] indique qu’il reconnaît la dette. Il explique être au RSA et qu’il va faire une demande de logement auprès d’un bailleur social. Il indique qu’il peut déjà payer 3.000 euros suite à la vente d’une voiture.

Un diagnostic social et financier n’a pas été communiqué au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 15 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 09 février 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [D] [Y] [J] [X], le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.417,15 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 février 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [D] [Y] [J] [X] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 19 février 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [Y] [J] [X] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 6.841,17 euros à la date du 23 janvier 2025.

Monsieur [D] [Y] [J] [X], reconnaît sa dette et n’a fait aucun règlement depuis juin 2023. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société CDC HABITAT la somme de 6.841,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.417,15 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office. En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [D] [Y] [J] [X] sera également condamné à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 507,71 euros (non révisable, compte tenu de son caractère indemnitaire), à compter du 24 janvier 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu des multiples démarches de la Société CDC HABITAT pour faire valoir ses droits qui n’ont pu aboutir qu’en assignant en justice Monsieur [D] [Y] [J] [X], il convient de condamner ce dernier à payer à la bailleresse la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [D] [Y] [J] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la société CDC HABITAT recevable et bien fondée.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 février 2022 entre la société CDC HABITAT et Monsieur [D] [Y] [J] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies au 19 février 2024.

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] [J] [X] à verser à La société CDC HABITAT la somme de 6.841,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 sur la somme de 2.417,15 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [Y] [J] [X].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [D] [Y] [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [Y] [J] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son

chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [D] [Y] [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DEBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande d’astreinte ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] [J] [X] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 507,71 euros (non révisable, compte tenu de son caractère indemnitaire) à compter du 24 janvier 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] [J] [X] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] [J] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maureen ETALE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE