N°Minute:25/02463

N° RG 25/01436 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PYXY

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Hugo LACOMBE, avocat au barreau de LYON substitué par M^e GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [L] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 06 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 01 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 01 Décembre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e GILLOT

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 février 2007 ayant pris effet le 12 février 2007, Monsieur [D] [N] a donné à bail à Madame [L] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 290 €, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 20 €.

Des loyers et charges demeurant impayés, Monsieur [D] [N] a, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, fait délivrer à Madame [L] [V] un commandement de payer la somme principale de 11 461 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 25 février 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 04 juin 2025, Monsieur [D] [N] a fait assigner Madame [L] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, et demande :

le constat de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire en date du 20 mai 2025 en raison de l’impayé de loyers et de charges, et, à défaut, la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives,

l’expulsion de Madame [L] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation annuelle, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [L] [V] au paiement de celle-ci,

la condamnation de Madame [L] [V] à payer la somme de 12 177 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 22 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025,

la condamnation de Madame [L] [V] à payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

la condamnation de Madame [L] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification de la décision à intervenir et des suites,

l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [L] [V], daté du 23 septembre 2025. La conclusion est que la locataire n’a pas répondu aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 06 octobre 2025, Monsieur [D] [N], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette locative à la somme de 13 967 € par décompte produit et arrêté au 25 septembre 2025.

En défense, Madame [L] [V] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 01 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était égale à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [D] [N] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [D] [N] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 04 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une clause résolutoire énonçant que, en cas de non-paiement à son échéance en tout ou partie du loyer convenu, des charges ou du dépôt de garantie, le bailleur aura la faculté de résilier le bail après avoir préalablement mis le preneur en demeure de régulariser sa situation par un commandement de payer ou d’exécuter et en l’absence de régularisation de la situation deux mois après la délivrance dudit commandement.

Le commandement signifié à Madame [L] [V] le 20 mars 2025 d’avoir à payer la somme principale de 11 461 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025 reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis aux locataires de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] produit un décompte arrêté au 25 septembre 2025, mensualité de septembre 2025 comprise, duquel il ressort que Madame [L] [V] reste redevable de la somme de 13 967 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation de la défenderesse non comparante, la demande en paiement apparaît justifiée pour l’intégralité de la somme et il y sera fait droit pour ce montant.

Madame [L] [V] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 13 967 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025 sur la somme de 11 461 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [V] ne s’étant pas présentée à l’audience, et n’ayant pas répondu aux convocations du travailleur social, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

Il ressort par ailleurs du décompte locatif produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants.

En conséquence, l’expulsion de Madame [L] [V] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Madame [L] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Madame [L] [V] sera condamnée à payer à Monsieur [D] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition,

DECLARE recevable la demande formée par Monsieur [D] [N] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 février 2007 ayant pris effet le 12 février 2007 entre Monsieur [D] [N] et Madame [L] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Madame [L] [V] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 21 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [L] [V] à payer à Monsieur [D] [N] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, avec indexation, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [V] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 13 967 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 septembre 2025, mensualité de septembre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025 sur la somme de 11 461 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT qu’à défaut par Madame [L] [V] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [V] à payer à Monsieur [D] [N] une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,