REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

N° RG 24/01399 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWIF

1ère Chambre

N° Minute :

NAC : 30Z

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

17 JUIN 2025

DEMANDERESSE

La société HYDROKARST, venant aux droits de la SARL HYDROKARST OCEAN INDIEN

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 310 232 160, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

M. [C] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4] (RÉUNION)

Rep/assistant : Maître Norman SULLIMAN de la SELARL NORMAN SULLIMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Philippe REZEAU, de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS

M. [I] [O]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Norman SULLIMAN de la SELARL NORMAN SULLIMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Philippe REZEAU, de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :17.06.2025

Expédition délivrée le :

à M^e Alain ANTOINE

Maître [P] [V] de la SELARL [P] [V]

M^e Philippe REZEAU

ORDONNANCE : Contradictoire, du 17 Juin 2025, en premier ressort, susceptible d’appel

Prononcée par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par exploit du 6 mai 2024, la SAS Hydrokarst venant aux droits de la SARL Hydrokarst Océan Indien a assigné Monsieur [I] [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de requalification d’une convention d’occupation temporaire signée le 30 janvier 2007 en bail commercial.

Sur ce, [I] [O] a constitué avocat et, suivant conclusions spéciales notifiées électroniquement le 31 octobre 2024, [C] [O] est intervenu volontairement à la procédure.

Suivant conclusions spéciales aux fins d’incident notifiées le même jour, ils ont saisi la juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir.

En l’état de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 3 mars 2025, Messieurs [O] sollicitent de :

— Déclarer la société Hydrokarst irrecevable car prescrite en ses demandes et en son action ;

— La débouter de l’intégralité de ses demandes ;

— La condamner à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils soutiennent que l’action en requalification d’une convention, quelle qu’en soit la nature, en bail commercial serait soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce.

Ce faisant, ils entendent se prévaloir d’un point de départ prescriptif à la date de signature de la convention litigieuse, au plus tard à son renouvellement tacite le 22 janvier 2013.

En réponse à l’argumentaire adverse, ils soutiennent que l’application de la prescription biennale résulte du résultat de la requalification revendiquée et entendent nier la qualification de bail dérogatoire de la convention initiale, qui serait d’occupation précaire.

En défense à l’incident, la SA Hydrokarst, suivant conclusions notifiées le 6 décembre 2024, demande de :

— Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action requalification du bail ;

— Déclarer sa demande recevable ;

— Condamner Monsieur [I] [O] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que son action, fondée sur une convention d’occupation précaire, serait exclue du champ d’application du régime des baux commerciaux, de sorte qu’elle échapperait à la prescription biennale spécifique à ce régime.

Elle ajoute que la convention d’occupation précaire initiale ne serait pas un bail et que l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue du bail dérogatoire ne serait pas soumise à la prescription biennale.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’incident a été appelé à l’audience du 28 avril 2025, date à laquelle les parties ont été autorisées à déposer leurs dossiers au greffe le 12 mai 2025 et informées que la décision serait mise à leur disposition le 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020 et dans sa version applicable aux instances en cours à compter du 1er septembre 2024, dispose que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

/…

6°)Statuer sur les fins de non-recevoir.

/ … »

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pur défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Règle de droit commun, l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Prévoyant une prescription spéciale, l’article L 145-60 du code de commerce pose un délai de prescription de deux ans, dérogatoire au droit commun, pour toutes les actions exercées en vertu du chapitre V régissant les baux soumis au statut des baux commerciaux. Ce délai s’applique aux seules actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux (Cass. 3ème civ., 14 janvier 2016, n 14-23.134), c’est-à-dire aux hypothèses classiques de requalification d’un contrat en bail commercial puisque le fondement de l’action est l’article L 145-1 du code de commerce, dont le demandeur revendique l’application en estimant que les conditions en sont réunies ab initio (Cass. 3ème civ., 17 septembre 2020, n 19-18.435).

Il est de jurisprudence constante que le délai de prescription court à compter de la signature du contrat, la chambre commerciale de la Cour de cassation ayant précisé que l’éventuelle tacite reconduction du contrat de location dont la requalification est demandée est sans incidence sur le point de départ de la prescription, qui reste la date de conclusion du contrat initial (Com, 11 juin 2013, n 12-16.103, Bull n 961).

Aussi, si la Cour de cassation a pu décider que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale, mais bien à la prescription quinquennale de droit commun, il n’en est ainsi que parce qu’il s’agit d’un simple constat du bénéfice d’un mécanisme légal qui a agi indépendamment des parties au moment de la substitution automatique prévue à l’article L 145-5 du code de commerce (Civ 3, 1er octobre 2014, n 13-16.806 Bull n 121).

La convention d’occupation précaire, qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, au sens de l’article

L 145-5-1 du code de commerce, se distingue du bail dérogatoire au sens de l’article L 145-5 de ce code.

En l’espèce, la SA Hydrokarst fonde spécifiquement son action en requalification de la convention du 30 janvier 2007 sur les articles L 145-1 et suivants et L 145-5-1 du code de commerce. Elle soutient expressément que le contrat litigieux serait une convention d’occupation temporaire.

Aussi, son action tend effectivement à requalifier la convention d’occupation précaire alléguée en bail commercial, non en la simple constatation de l’acquisition du statut commercial du simple fait d’un mécanisme légal ayant agi par la substitution automatique prévue à l’article L 145-5 du code de commerce.

En conséquence, l’action est exercée en vertu du chapitre V régissant les baux soumis au statut des baux commerciaux et elle se prescrit par deux ans à compter de la signature de la convention initiale.

La convention litigieuse est en date du 30 janvier 2007, de sorte que la prescription de l’action tendant à la voir requalifiée en bail commercial est acquise aux consorts [O] depuis le 31 janvier 2009.

Il convient donc de recevoir la fin de non-recevoir et, partant, la SA Hydrokarst sera déclarée irrecevable en son action.

L’issue du litige et l’équité commandent de la condamner aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de justes frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Brigitte LAGIERE, Juge de la mise en état, statuant en premier ressort par ordonnance contradictoire susceptible d’appel, prononcée par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS la SA Hydrokarst irrecevable en son action qui est prescrite ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONSTATONS l’extinction de l’instance ;

CONDAMNONS la SA Hydrokarst aux dépens ;

CONDAMNONS la SA Hydrokarst à verser à Messieurs [I] et [C] [O] la somme de 1.500 (mille cinq cents) euros au titre des frais irrépétibles ;

Et la présente ordonnance a été signée par Brigitte LAGIERE, Juge de la mise en état et Isabelle SOUNDRON, Greffière.

La Greffière, La Juge de la mise en état,