Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e JOURNO

1 EXP M^e ROBERTY

1 EXP M^e GINET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/221

N° RG 22/01871 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-OUB4

DEMANDERESSE :

S.D.C. HORIZONS

domiciliée : chez [Adresse 20]

[Adresse 14]

[Localité 2]

représentée par M^e Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

S.D.C. [Localité 9]

domiciliée : chez Le FRA LUCA

[Adresse 19]

[Localité 3]

représentée par M^e Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [H] [I] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 1]

et

Monsieur [X], [A] [D] [W]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentés par Maître Sylvie TRASTOUR de la SCP GINET – TRASTOUR, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 09 janvier 2025 ;

A l’audience publique du 28 Janvier 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 02 avril 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 20 juin 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété de l’immeuble LES HORIZONS, sis [Adresse 5] [Localité 10] (06) est voisine de celle de l’immeuble LE [Localité 9] sis [Adresse 4].

La copropriété de l’immeuble [Adresse 16] est composée de deux blocs de bâtiments distincts, un bloc A et un bloc B, tels qu’identifiés par le règlement de copropriété.

Le bloc B correspond à un immeuble de quatre étages, constitué de plusieurs logements.

Le bloc A est composé d’un unique lot de copropriété numéroté 13 et correspondant à un corps de bâtiment, disposant d’une façade en pierres recouverte d’un enduit, donnant sur une cour propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18].

Ce lot a été acquis par Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] suivant acte notarié du 5 décembre 2006.

L’accès au bloc A de l’immeuble [Adresse 16] s’effectue au moyen d’une servitude de passage grevant la cour de la copropriété LES HORIZONS.

Se plaignant de l’état de dégradation du mur de façade du bloc A donnant sur sa cour qu’il estime dangereux et faisant valoir que des morceaux de façade sont tombés sur son parking, le SDC de l’immeuble [Adresse 17] HORIZONS s’est adressé au syndic de la copropriété [Adresse 16] par courrier du 21 mars 2018.

De multiples courriers ont été échangés entre les syndics des copropriétés jusqu’au mois de décembre 2018.

Le syndic de la copropriété [Adresse 16] a convoqué une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires à ce sujet, laquelle s’est tenue le 28 févier 2019.

Lors de cette assemblée, la résolution tendant à confier les travaux de ravalement de la façade du bloc A à une entreprise, a été rejetée par les copropriétaires réunissant la totalité des tantièmes de ce bâtiment et Madame [H] [G] [I] [Z] a indiqué, selon le procès-verbal de ladite assemblée, qu’elle réaliserait les travaux elle-même et ce avant le 30 septembre 2019.

De leur côté, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] se plaignent de ne pouvoir accéder à leur lot, accessible uniquement au moyen de la servitude de passage traversant la cour de l’immeuble du SDC les HORIZONS, lequel a installé une barrière, qui n’est actionnable qu’avec un badge qui ne leur pas été remis. Ils font également état du fait qu’un poteau métallique a été installé devant l’entrée de leur lot.

Aucune résolution amiable du litige n’étant intervenue, par actes d’huissier en date du 23 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] Horizons, a fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 16], et Madame [H] [I] [Z] aux fins, au visa des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1244 nouveau du code civil, de :

— s’entendre les condamner au principal à remettre les lieux en l’état de sécurité et en bon état de toute nature que ce soit, dont le ravalement qui s’impose, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

— s’entendre condamner par provision au paiement, chacun, d’une somme de 5.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi à titre de dommages et intérêts,

— s’entendre condamner chacun au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’entendre condamner les mêmes en tous les dépens.

Suivant ordonnance du 29 septembre 2020, le juge des référés a essentiellement statué comme suit :

— Disons recevable l’intervention volontaire de Monsieur [X] [W],

— Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] Horizons, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Immorevel, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Nouvelle Gestion Immobilière,

— Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à exécuter les travaux sous astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] Horizons, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Immorevel à l’encontre de Madame [H] [I] [Z] et de Monsieur [X] [W],

— Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] Horizons, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Immorevel, à remettre dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, un badge d’accès en état de fonctionnement à Madame [H] [I] [Z] et de Monsieur [X] [W], sans contrepartie financière, et à procéder à l’enlèvement du poteau métallique installé devant la porte de l’entrepôt, dans le mois de signification de la présente ordonnance et à défaut, sous astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard,

— Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Horizons, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Immorevel à payer à Madame [H] [I] [Z] et de Monsieur [X] [W] une provision de 2.000 (deux mille) euros à valoir que la réparation de leur préjudice de jouissance,

— Ordonnons une expertise, confiée Monsieur [U] [E] avec pour mission de notamment

— vérifier la réalité des désordres allégués par le requérant dans son assignation et les pièces versées aux débats ;

— le cas échéant, donner tous les éléments permettant de déterminer si les désordres et vices trouvent leur origine dans des parties communes ou des parties privatives de l’ensemble immobilier

— en rechercher et en indiquer la ou les causes, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

— fournir tous éléments permettant d’apprécier s’ils sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination,

— donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier

— fournir tout élément d’appréciation quant à l’existence d’une mitoyenneté du mur de la façade litigieuse entre le bloc A de la copropriété [Adresse 16] et la copropriété [Adresse 18],

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions, hormis s’agissant de l’intervention volontaire de Monsieur [W].

Selon arrêt du 10 février 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment confirmé l’ordonnance entreprise dans les limites de l’appel, en toutes ses dispositions et y ajoutant, avoir constaté que la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] à remettre un badge d’accès en état de fonctionnement à monsieur [X] [W] et Madame [H] [I] [Z] et à procéder à l’enlèvement du poteau métallique installé devant la porte de l’entrepôt se trouvait sans objet depuis le 18 juin 2021.

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] ont vendu leur bien à la commune de [Localité 10] le 8 décembre 2021.

L’expert judiciaire a dressé son rapport le 22 janvier 2022.

Par exploits délivrés les 7 et 8 avril 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble les HORIZONS a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 16], Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] aux fins de :

— VENIR le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], Madame [I] [Z] et Monsieur [W] S’ENTENDRE CONDAMNER solidairement et conjointement à exécuter, sous astreinte de 500 € par jour dc retard à compter du jugement à intervenir, les travaux d’entretien ct de remise en état de la façade de l’immeuble [Adresse 16] donnant sur la cour de l’immeuble [Adresse 18].

— S’ENTENDRE CONDAMNER à réparer sous la même solidarité les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] du fait de chutes d’enduits survenues sur son parking, et du retard dans l’exécution des travaux nécessaires à l’entretien de ce mur, moyennant l’allocation de légitimes dommages et intérêts qui ne sauraient être inférieurs à 10,000 €,

— JUGER que le mur litigieux ne présente aucune mitoyenneté entre les immeubles [Adresse 16] et HORIZONS,

— CONDAMNER les requis sous la même solidarité à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC qui ne saurait être inférieure à 10.000 € pour compenser les frais irrépétibles qui ont été rendus nécessaires du fait de la résistance abusive et injustifiée des requis, en cela notamment compris le coût des procédures dc référé, d’assistance à expertise et de conseil technique.

— CONDAMNER les requis en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire [U],

— RAPPELER l’exécution provisoire du jugement intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Ses demandes ont évolué en cours de procédure et aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et la responsabilité des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 245-8 et suivant du Code Civil,

— CONDAMNER in solidum le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] et Madame [I] [Z] et Monsieur [W] à réparer les préjudices subis par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 12] du fait des chutes d’enduits survenues sur son parking, et du retard dans l’exécution des travaux nécessaires à l’entretien de ce mur, moyennant l’allocation de légitimes dommages et intérêts qui ne sauraient être inférieurs à 10.000 €.

— JUGER que le mur litigieux ne présente aucune mitoyenneté entre les immeubles [Adresse 16] et LES HORIZONS

— CONDAMNER les requis sous la même solidarité à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC qui ne saurait être inférieure à 10 000 € pour compenser les frais irrépétibles qui ont été rendus nécessaires du fait de leur résistance abusive et injustifiée, en cela notamment compris le coût des procédures de référé, d’assistance à expertise et de conseil technique.

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Localité 9] et Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] [I] [Z] et [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER les requis solidairement en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire [U] et des constats de commissaires de justice qui ont été nécessaires pour la résolution du présent litige

— RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 9] demande au tribunal de :

— DIRE ET JUGER que la copropriété [Adresse 16] est divisée en deux blocs distincts, BLOC A et BLOC B.

— DIRE ET JUGER qu’il existe un syndicat principal relatif aux parties communes des Blocs A et B, un secondaire relatif au Bloc B, et le Bloc A géré seul, car n’étant constitué que d’un seul et unique lot et copropriétaire.

— DIRE ET JUGER que l’entretien du BLOC A, et plus particulièrement l’entretien de la façade du BLOC A, incombe exclusivement au propriétaire du BLOC A conformément et en application du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 16].

— DIRE ET JUGER que les demandes du syndicat des copropriétaires LES HORIZONS sont relatives à l’entretien du BLOC A, propriété exclusive de Madame [I] [Z].

— DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires a régulièrement convoqué une assemblée générale spéciale le 28 février 2019 pour voter les travaux de ravalement, résolution refusée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, savoir par Madame [I] [Z] unique propriétaire concernée.

— CONSTATER la mauvaise foi évidente de Madame [I] [Z] qui a justifié son refus de voter la résolution relative à l’accomplissement des travaux par le syndicat des copropriétaires LE [Localité 9], pour son compte, par son engagement de réaliser personnellement lesdits travaux avant le 30 septembre 2019.

— DIRE ET JUGER qu’en raison de l’opposition de Madame [I] [Z] lors de l’assemblée générale spéciale du 28 février 2019, les travaux de ravalement de la façade du BLOC A, n’ont pas pu être effectués par le syndicat des copropriétaires LE [Localité 9], pour son compte ;

— DIRE ET JUGER que malgré son engagement d’accomplir les travaux de ravalement de la façade du BLOC A lui incombant exclusivement, Madame [I] [Z] n’a pas réalisé lesdits travaux.

En conséquence :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires LES HORIZONS de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE [Localité 9].

— DEBOUTER Madame [I] [Z] et Monsieur [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE [Localité 9].

En tout état de cause, si par extraordinaire, le tribunal devait faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires LES HORIZONS :

— CONDAMNER Madame [I] [Z] et Monsieur [W] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires LE [Localité 9] de toutes éventuelles condamnations en principal et accessoire prononcée à son encontre.

— CONDAMNER Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « HORIZONS» à payer au syndicat des copropriétaires LE [Localité 9] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Sarah JOURNO sous sa due affirmation de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2025, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] demandent au tribunal de :

Vu les demandes initiales et actualisées,

Vu l’acte de vente produit,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [U],

Vu l’abandon de la demande principale d’exécution de travaux sous astreinte, par ailleurs irrecevable,

Vu également que le mur litigieux est mitoyen ;

Au visa des dispositions des articles 544, 653 et suivants, 1240 et suivants du Code Civil,

Vu l’absence de tout préjudice pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS ;

— DEBOUTER ainsi le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HORIZONS de toutes ses demandes, fins et moyens, abusifs à l’égard des concluants ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HORIZONS à régler la somme de 120.000 € à Mme [I] [Z] et Monsieur [W], au titre des préjudices subis ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HORIZONS à régler une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— ORDONNER le caractère exécutoire du Jugement à intervenir.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HORIZONS aux entiers dépens, distraits au bénéfice de la SCP GINET-TRASTOUR au visa des dispositions de l’article 699 du CPC.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 octobre 2024 avec effet différé au 9 janvier 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 28 janvier 2025.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur les désordres affectant le mur de façade du bloc A donnant sur la cour de la copropriété les HORIZONS

L’expert judiciaire a été missionné pour vérifier la réalité des désordres invoqués et pour en livrer une analyse.

Il rappelle que la façade de l’immeuble A de la copropriété [Adresse 16], donne sur le parking de la copropriété LES HORIZONS.

L’expert indique que s’il était fait état par le demandeur de l’existence de morceaux assez importants de façade de l’immeuble tombés dans le parking de la copropriété LES HORIZONS, de chutes régulières de morceaux de béton et d’une situation de danger, il n’a pas lui-même constaté de morceaux de façade tombés sur le parking lors de la première réunion d’expertise du 7 janvier 2021, ce qui rejoint le constat fait par l’entreprise Laurenzi Maçonnerie, laquelle avait indiqué que le revêtement sableux ne présentait aucun amas de pierre menaçant de tomber.

Il relève toutefois qu’une surface importante de l’enduit de façade n’existe plus et laisse apparaitre la maçonnerie de pierres au niveau du mur de façade litigieux.

Il précise que la maçonnerie de pierres est en bon état mais qu’il existe un vide ponctuel dans l’angle de Sud-Ouest du bâtiment A. Il rappelle que contrairement aux termes du courrier du syndic IMMOREVEL du 3 juillet 2018, la façade donnant sur la copropriété [Adresse 16], n’est pas constitué de béton, mais qu’il s’agit d’une maçonnerie de pierre recouverte d’un enduit, à priori à la chaux. Il explique que même s’il existe un vide ponctuel dans l’angle de Sud-Ouest du bâtiment A, la maçonnerie de l’ensemble est en bon état, y compris sur la façade côté [Adresse 22].

L’expert a toutefois objectivé que l’enduit n’était pas adhérent aux intersections, là où il s’est décollé. Sous la génoise, des parties d’enduit sont déjà tombées et l’enduit restant est très décollé de son support, menaçant de tomber.

Il conclut donc à l’existence de désordres s’agissant des parties d’enduit de façade qui sont non-adhérents et qui menacent de tomber.

Il a retenu que la cause de l’état des enduits de cette façade est la vétusté et le manque d’entretien.

L’expert a pu constater qu’avant l’acquisition du bien par Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W], l’enduit avait déjà des pathologies, qui étaient les prémices de la dégradation constatée. Il a en effet pu observer sur des clichés anciens des altérations sous la génoise au niveau de la partie supérieure de la maçonnerie, que le vide ponctuel de maçonnerie en angle Sud-Ouest était présent au moins en 2006 et que l’état de la maçonnerie, support de l’enduit n’a pas varié, outre la dégradation de l’enduit à droite de l’ouverture au niveau 0.

En 2021, il a été constaté l’amplification des désordres. Sous la génoise, la pathologie s’est amplifiée, ainsi qu’à droite de l’ouverture du niveau 0 et une large surface d’enduit a disparu à l’angle droit de la façade.

Ceci s’explique par le fait que soumis aux intempéries, l’eau s’infiltre entre l’enduit et son support, favorisant la perte de consistance de l’enduit et amplifiant les décollements sur un temps long.

Partant les décollements apparaissent du fait de la vétusté de l’enduit et le défaut d’entretien favorise l’amplification des désordres sur un temps long.

L’expert estime toutefois que les désordres ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et qu’aucune impropriété à destination n’est objectivée.

Il a fait un certain nombre de préconisations techniques aux fins de réparation de l’enduit du mur dégradé, à savoir en substance la purge de l’ensemble des enduits de la façade litigieuse et la mise en œuvre d’un enduit à la chaux sur la maçonnerie de pierres. Il a évalué le coût global des travaux, maîtrise d’œuvre comprise à 7.276,08 euros TTC et en estime la durée à une semaine.

Sur les demandes actuelles du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS a abandonné sa demande de condamnation in solidum du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Localité 9] et de Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] à réaliser les travaux de réparation du mur de façade du bloc A tels que préconisés par l’expert et ne prétend pas les avoir lui-même réalisés ou en avoir supporté le coût.

En effet, il est établi que Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] ne sont plus les propriétaires du lot n°13 (bloc A) qu’ils ont vendu à la commune de [Localité 10] le 8 décembre 2021, soit avant la délivrance de l’assignation au fond dirigée contre eux.

Par ailleurs, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS expose que la Ville de [Localité 10], nouvelle propriétaire a procédé à la purge du mur de façade, conformément aux préconisations de l’expert.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS maintient une demande indemnitaire à l’encontre des défendeurs in solidum, aux fins de réparation de son préjudice, en soutenant n’avoir cessé de devoir entretenir ses cours et parkings, interdisant les stationnements sous les parties d’immeuble menaçant ruine et faire la police des stationnements devant le lot n°13, propriété des défendeurs.

Il convient donc de déterminer les responsabilités pouvant être encourues ou ayant pu être encourues en lien avec les dommages allégués, ce d’autant que nonobstant l’abandon de la demande d’exécution des travaux réparatoires devenue sans objet, l’instance a donné lieu à l’organisation d’une expertise et donc à des dépens significatifs, dont il convient de déterminer la charge définitive.

Sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Localité 9]

Selon l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il s’infère de l’application constante du texte précité, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit et ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure, d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

En l’espèce, en dépit de l’abandon de sa demande d’exécution des travaux, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble les HORIZONS continue de rechercher la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 15] [Localité 9] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en faisant valoir les dommages qu’il a subis et trouvant leur origine dans le mur de façade du bloc A donnant sur sa cour, soit selon lui dans une partie commune.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Localité 9] s’estime étranger au litige en ce qu’il n’est selon lui pas débiteur de l’entretien de la façade du bloc A, qui incombait exclusivement à son unique propriétaire, soit en l’espèce aux consorts, en application du règlement de copropriété.

Il excipe de l’existence d’un syndicat principal pour les blocs A et B, d’un syndicat secondaire pour le bloc B et explique qu’il n’y a logiquement pas de syndicat secondaire pour le bloc A, puisque celui-ci est composé d’un seul et unique lot appartenant à un seul copropriétaire.

Il en déduit que seul le bloc A est concerné par la présente procédure et que seule la responsabilité de Madame [I] [Z] sa propriétaire, peut être recherchée.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS, après avoir indiqué dans l’exposé des faits de ses conclusions que « l’immeuble dont la façade est concernée, bien que s’agissant d’une partie commune, est la propriété de Madame [I] [Z] et de Monsieur [W] », ce qui est en soit contradictoire, soutient dans la discussion de celle-ci qu’il s’agit bien d’une partie commune et que la preuve de l’existence d’un SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES secondaire n’est pas rapportée.

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] , sans indiquer clairement la nature commune ou privative de le façade litigieuse, semblent soutenir au travers des moyens développés dans le cadre du débat sur sa mitoyenneté avec la copropriété LES HORIZONS qu’il s’agit d’une partie commune, puisqu’ils indiquent « ainsi si l’entretien est nécessaire, il doit être partagé entre les 2 copropriétés, mais ne peut être à la charge exclusive des seuls propriétaires du lot n°13 dépendant de la copropriété [Adresse 16] ».

S’agissant du débat autour de l’existence d’un syndicat principal et d’un syndicat secondaire, le règlement de copropriété, qui date du 10 novembre 1953 (et non 2 novembre 1943 comme indiqué par l’expert), n’a pas expressément prévu leur création.

Or, il est de droit que l’existence d’un syndicat secondaire ne peut être implicite. (Cass. civ. 3, 14 mars 2019, n° 18-10.214 et n° 18-10.217).

Ainsi, dans le cas où la constitution d’un syndicat secondaire n’a pas été expressément prévue par le règlement de copropriété, celle-ci ne peut que résulter d’une décision d’assemblée générale spéciale.

En l’espèce, il n’est pas prétendu qu’une assemblée générale spéciale ait entériné la création d’un syndicat secondaire.

A cet égard pour exemple, le fait que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Il ne peut donc tout état de cause pas être retenu en l’espèce l’existence d’un syndicat principal pour les blocs A et B et d’un syndicat secondaire pour le bloc B.

Cela étant, sur le terrain de la responsabilité objective de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la question n’est pas tellement de déterminer s’il existe ou non un syndicat principal et un syndicat secondaire en charge de la gestion de telle ou telle partie commune, mais plutôt de savoir si la façade du bloc A litigieuse est une partie commune à l’ensemble des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] ou à défaut et par déduction une partie privative du bloc A, puisque celui-ci n’est composé que d’un seul lot.

Cette question est en effet un préalable à la mobilisation de la responsabilité de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui la conditionne à l’existence d’un dommage trouvant son siège dans une partie commune.

Les questions de la répartition des charges et de l’entretien des parties communes ne concernent quant à elles que les rapports internes à la copropriété, sont sans effet vis-à-vis des tiers à celle-ci et donc en l’espèce inopposables au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS. Elles permettraient en revanche de fonder l’action récursoire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES visée à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 si sa responsabilité était retenue.

Il convient donc en l’espèce d’analyser le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 16] afin de déterminer l’étendue des parties communes à tous les copropriétaires, à savoir ceux réunis des blocs A et B, afin de s’interroger sur la nature de la façade litigieuse.

Il sera relevé que le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 16] date du 10 novembre 1953 et qu’il est donc antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965.

En tout état de cause, si l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont réputées parties communes le gros œuvre des bâtiments, cette présomption n’est applicable que dans le silence ou la contradiction des titres.

L’expert judiciaire a tenté de reproduire fidèlement certains articles du règlement de copropriété dans son rapport, non sans difficultés tant il est difficilement lisible. Il a conclu que les désordres ont trouvé leur origine dans des parties communes de l’ensemble immobilier, en ce que les murs de façade sont des parties communes.

Il a toutefois précisé que la pièce communiquée était de faible qualité numérique et que certains mots ne pouvaient être lus.

Il sera d’ailleurs relevé qu’en page 23 de son rapport, l’expert a fait son propre résumé de ce qu’il déduisait du règlement de copropriété, sans en reproduire exactement les termes.

Il convient donc de le reprendre, en tentant de le lire sans dénaturation, compte tenu de son caractère très peu lisible.

Le règlement de copropriété versé au débat a prévu un article 1 intitulé « CHOSES COMMUNES », ce qui correspond donc manifestement à ce que les copropriétaires ont entendu considérer comme des parties communes.

Cet article précise CHOSES COMMUNES :

1) Indivisément à l’ensemble du groupe d’immeubles BLOC A et BLOC B

La totalité du sol de l’ensemble immobilier non bâti

Les mitoyennetés entre les différents blocs et toutes les installations …(illisible) etc. pouvant être ou devenir communes par l’usage de la loi et notamment (illisible) servitudes grevant le tènement immobilier (( illisible) le mur de façade sud du bloc A)

Il résulte des plans contenus dans le rapport d’expertise que la façade sud du bloc A est celle qui donne sur la cour de la copropriété [Adresse 16] et pas sur celle de la copropriété LES HORIZONS.

2) Divisément à chacun des blocs A ou B (illisible) présent soit pour l’avenir

Les fondations, les gros murs de (illisible) et de refend, les charpentes, les plafonds d’appartements, la toiture, (illisible), façades, balcons et fenêtres, persiennes etc.

Il ressort donc du règlement de copropriété lui-même que seules sont des parties communes à l’ensemble des copropriétaires le sol du tènement immobilier et les mitoyennetés internes à l’ensemble immobilier.

Il s’en infère que si les murs de façade et même « les gros murs » peuvent être des parties communes comme l’écrit l’expert, il résulte toutefois de l’article 1 du règlement de copropriété analysé dans son intégralité, qu’en réalité :

— les murs de façade du bloc B sont des parties communes des copropriétaires du bloc B exclusivement

— les murs de façade du bloc A sont des parties communes des copropriétaires du bloc A exclusivement

— mais que les murs de façade de l’ensemble des deux bâtiments ne sont pas des parties communes à l’ensemble des copropriétaires des blocs A et B réunis.

Dès lors que le bloc A n’est constitué que d’un lot de copropriété, de fait les murs de façade de ce bloc sont des parties qui lui sont privatives, faute d’autre copropriétaire avec qui les partager.

La seule lecture de l’article 1 du règlement de copropriété suffit à se convaincre que les murs de façade ne sont pas des parties communes à l’ensemble des copropriétaires et de la nature privative du mur de façade litigieux du bloc A.

Il sera en outre relevé que le reste du règlement du copropriété corrobore cette analyse et la volonté des copropriétaires de ne faire que du sol et des mitoyennetés internes des parties communes à l’ensemble des deux blocs, en ce qu’il a par ailleurs prévu expressément :

— la répartition des parties communes aux blocs A et B : l’ensemble du groupe d’immeubles représente mille millièmes des parties déclarées communes, ainsi qu’elles ont été déterminées ci-dessus, sont réparties comme suit :

— bloc B à raison de neuf/dixièmes

— bloc A à raison de un/dixième

— la répartition des parties communes au bloc B

— les charges communes à l’ensemble du tènement, lesquelles ne prévoient notamment que les impôts auquel sera assujetti le tènement dans son ensemble et notamment l’impôt foncier, les frais d’entretien et de réparation des canalisations d’eau, gaz, électricité, tout à l’égout et autres jusqu’à leur branchement sur chacun des blocs, les frais de consommation d’eau de gaz et d’électricité pour le service de l’ensemble du tènement, les frais d’entretien des clôtures, la rétribution du syndic

— les charges communes à chaque bloc d’habitation, lesquelles incluent notamment les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues à faire sur les gros murs, les frais d’entretien et de ravalement des façades ou encore les frais d’assurance de chaque bloc.

Compte tenu de ces éléments, le mur de façade litigieux du bloc A siège des désordres identifiés par l’expert judiciaire ne peut être considéré comme une partie commune à l’ensemble des copropriétaires de la copropriété [Adresse 16] et ne peut donc donner lieu à l’engagement de la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 16] les représentant.

Il s’agit donc d’une partie privative du lot de copropriété n°13, constituant le bloc A et qui appartenait au moment de la survenance des désordres à Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W].

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble les HORIZONS sera débouté de sa demande indemnitaire dirigée contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 16] fondée sur sa responsabilité tirée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucune demande n’est dirigée par Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 16], de sorte qu’aucun autre moyen débattu ne permet de retenir sa responsabilité.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble les HORIZONS ayant été débouté de toutes des demandes dirigées contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 16], il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de ce dernier, tendant à être relevé et garanti par Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre.

Sur la responsabilité de Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W]

Sans être explicite quant au fondement de son action dirigée contre Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES les HORIZONS vise toutefois au dispositif de ses conclusions l’article 1240 du code civil, qui est donc être le seul applicable, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvant être mobilisé qu’à l’encontre d’un syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 1240 du Code civile, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle qui en découle est conditionnée à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les liant.

Il est démontré par le rapport d’expertise que le mur de façade du bloc A donnant sur la cour de la copropriété les HORIZONS, était mal entretenu et affecté de désordres liés au délitement de son enduit de façade.

Au moment des réclamations du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES les HORIZONS et des constatations expertales, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] étaient propriétaires du mur de façade litigieux.

Dans la mesure où la nature privative de ce mur a été retenue, une faute des propriétaires gardiens de ce mur et résidant dans le défaut d’entretien peut être admise, et ce peu important qu’au moment de leur acquisition l’enduit de façade ait été déjà dégradé. En outre, l’expert a d’ailleurs bien expliqué que si les décollements apparaissent du fait de la vétusté de l’enduit, le défaut d’entretien favorise l’amplification des désordres sur un temps long.

En outre, il est établi que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2019, Madame [I] [Z] s’était engagée à exécuter les travaux de réparation du mur avant le 30 septembre 2019. La responsabilité délictuelle des consorts est ainsi susceptible d’être engagée.

Toutefois, se pose également dans le débat la question de la nature mitoyenne de ce mur avec la copropriété LES HORIZONS, ce qui est de nature à limiter la responsabilité des consorts dans le manque d’entretien, cette obligation devant dans cette hypothèse être partagée. Cette position est contestée par le demandeur, qui conteste notamment la portée du plan de 1947 faisant mention d’une mitoyenneté et excipe de l’absence de marque de mitoyenneté.

Par ailleurs, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] sont valoir la faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES les HORIZONS, qui les aurait empêcher d’accéder à leur lot, en dressant sur la servitude de passage dont ils bénéficient au travers de la cour, un portail verrouillé au moyen d’un badge « vigic », lequel ne leur a pas été donné.

Il ressort en effet du rapport d’expertise que l’émetteur donné le 14 septembre 2018 a été désactivé, le syndic IMMOREVEL de la copropriété HORIZONS ayant indiqué à Monsieur [W] que son droit de passage n’était que piéton. A cet égard, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] rappellent qu’ils ont été contraints de solliciter du juge des référés la délivrance d’une injonction au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES les HORIZONS à cette fin et qu’il a fallu en outre obtenir du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS ne leur ayant remis la clef en question que le 18 juin 2021 au cours d’une réunion d’expertise, ce qui est effectivement démontré par le jugement du juge de l’exécution et l’arrêt d’appel.

Sur le caractère mitoyen du mur de façade du Bloc A

Aux termes de l’article 653 du code civil, « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

Suivant l’article 655 du même code, « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».

En l’espèce, l’expert a disposé d’un plan, daté du 24 novembre 1947 par la ville de [Localité 10], qui n’est pas annexé à un acte authentique, mais qui au regard de son contenu et de son titre « parcelles de terrain avec construction vendues par Mme [V] à Mr [J] » était manifestement une annexe à un acte de vente.

Selon ce plan, le fond [V] est devenu par la suite la copropriété LES HORIZONS et une partie de la copropriété [Adresse 16]. Le fond [J] est devenu une partie de la copropriété [Adresse 16] soit justement le bâtiment ou bloc A.

Ce plan de 1947, même si la preuve de sa publication en tant qu’annexe de l’acte de vente n’est pas rapportée, l’acte de vente lui-même n’ayant manifestement pas été retrouvé, il s’agit toutefois à l’évidence d’un acte émanant des auteurs des deux copropriétés actuelles.

Sur ce plan de 1947, il est aisé de visualiser un mur signalisé « AB », constituant le mur de séparation entre ce qui est l’actuel local du bloc A et un ancien hangar situé à l’emplacement de l’actuelle cour de la copropriété HORIZONS.

La légende du plan de 1947 indique expressément que le mur « AB » est mitoyen entre les fonds [V] et [J].

Pour corroborer cette affirmation, l’expert a eu recours à un sapiteur géomètre qui a procédé comme suit :

— il a fait ses relevés et a établi le plan d’état des lieux

— il a superposé cet état des lieux et l’application cadastrale : il est constaté que les plans se superposent.

— puis il a superposé ce plan d’état des lieux et le plan de 1947 : les plans coïncident également aux imprécisions centimétriques près.

Ainsi, le plan de 1947 mentionnant une mitoyenneté se superpose au plan d’état des lieux établi par le sapiteur le 26 août 2021 et également à l’application cadastrale.

L’expert confirme toutefois ne pas avoir retrouvé de trace de la mention de mitoyenneté à travers d’autres actes.

Il souscrit au fait que la mention de mitoyenneté apparaissant sur le plan de 1947 puisse s’expliquer par le fait qu’un garage était anciennement accolé au mur AB, ce qui apparait effectivement relever de la pure logique.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES les HORIZONS a communiqué à l’expert une « attestation » établie par un géomètre expert par elle mandaté, Monsieur [F], lequel écarte toute marque de mitoyenneté. Il s’appuie notamment sur un plan annexé à l’acte de dépôt du cahier des charges de la propriété [Y] en date du 18 septembre 1953, portant un projet de création de lotissement. Monsieur [F] dégage de ce plan le fait que les deux fonds ([V] et [J] évoqués dans le plan de 1947), ont appartenus ensuite à la même entité foncière, faisant perdre de fait toute possibilité de mitoyenneté, ce d’autant que le plan de création du lotissement fait apparaitre de nouvelles limites divisoires ne mentionnant aucune mitoyenneté.

Selon lui, le mur pignon du bâtiment situé au Nord-Ouest de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 8], en limite de propriété avec la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 7] du côté de la [Adresse 22], n’a aucun signe de mitoyenneté manifeste et que la limite entre ces deux fonds devra être considérée au pied du mur pignon restant à appartenir en totalité à la parcelle cadastrée section AX n84.

Le plan du 18 septembre 1953 a donc été exploité par l’expert.

L’expert judiciaire indique à ce sujet que le géomètre expert intervenu pour le compte du syndicat des copropriétaires LES HORIZONS, expose que l’acte du 18 septembre 1953 fait certes état de la création de 3 lots pour la partie bâtie mais qu’il existe un doute sur l’interprétation des actes, puisque la limite indiquée autour du lot 1 est tracée à main levée, ce qui pose question sur la qualité de la limite divisoire. Le fait que l’intérieur du hangar du lot 1, dispose de la paroi du lot 2, explique que la mitoyenneté de ce mur avait un sens selon cette disposition constructive.

Il relève donc que les géomètres ont des conclusions différentes, ce qui induit le fait qu’il n’y

a pas de certitudes sur le sujet.

Il retient néanmoins disposer d’éléments techniques aboutis, qui permettront de trancher ce doute et conclut que :

— la mitoyenneté portée sur le plan de 1947, dont il n’a pas été démontré qu’il soit adossé à un acte, est admissible aux motifs suivants : le sapiteur a superposé le plan d’état des lieux, et le plan cadastral sur le plan de 1947 lesquels coïncident aux imprécisions centimétriques près.

Il existe sur le plan de 1947 et sur le plan de 1953, un hangar accolé à ce pignon (hangar sur la parcelle de la copropriété LES HORIZONS), et la mitoyenneté se justifiait au motif que la majeure partie de cette façade était une paroi intérieure du hangar.

— l’acte de 1953 et le plan associé ne font pas état d’une mitoyenneté de ce mur. Il pourrait en être déduit l’absence de mitoyenneté, mais cette interprétation juridique est hors des compétences de l’expert. Le plan de 1953 fait figurer le hangar qui disposait d’une partie de cette façade dans son intérieur.

Sur ces éléments, il ressort du plan du 18 septembre 1953 que contrairement à ce que soutient le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS le hangar était toujours existant à cette date et que le mur litigieux faisait toujours office de séparation entre ce hangar et le bâtiment correspondant à l’actuel bloc A. L’acte de 1953 ne fait ainsi pas suite à la disparition du hangar comme prétendu, ce dernier figurant sur le plan qui y est annexé.

Ainsi que le relève l’expert, les limites divisoires entre les 3 lots crées sur le plan de 1953 sont portées à main levée. Toutefois, au-delà du doute sur la précision des limites divisoires, il apparait en tout état de cause que le lot n°1 et le lot n°2 demeuraient séparés par le mur litigieux défini « AB » dans le plan de 1947, que le hangar était toujours présent, de sorte qu’il demeurait à cette époque deux bâtiments contigus. En outre, le mur litigieux remplissait toujours en 1953 après la création du lotissement, le même office qu’en 1947, à savoir la séparation du hangar et du bâtiment actuel bloc A.

Les mentions des actes les plus anciens et communs aux parties à la revendication immobilière doivent prévaloir sur celles de leurs titres postérieurs qui ne peuvent modifier unilatéralement le régime juridique instauré précédemment (Cass. 3e civ., 4 juin 1975).

Ainsi, même si aucune mention de mitoyenneté du mur n’est indiquée sur ce plan de 1953, celle-ci n’avait pas disparu du fait du silence de ce titre et demeurait entre outre présumée à cette date en application de l’article 653 du code civil, comme servant de séparation entre les deux bâtiments, dépendant de deux héritages contigus, caractérisés par l’existence de lots distincts.

Il s’en infère l’existence d’une mitoyenneté depuis 1947, maintenue au-delà de 1953.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS avance le fait que la commune de [Localité 10], propriétaire du bloc A depuis le 8 décembre 2021 a fait réaliser les travaux de purge de la façade litigieuse à ses frais exclusifs, ce qui induit le fait qu’elle a elle-même admis que celle-ci n’était pas mitoyenne. La seule pièce sur laquelle il s’appuie pour le démontrer est la pièce n°7 produite par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Localité 9], à savoir une facture de travaux de décroutage à hauteur de 21.332 euros.

Or d’une part, le fait que la commune de [Localité 10] qui n’est pas partie au litige, ait fait le choix de financer des travaux, ne permet pas de combattre la présomption légale de mitoyenneté et d’autre part et surtout les travaux en question ne concernent pas le mur litigieux donnant sur la cour de la copropriété LES HORIZONS, mais celle donnant sur la [Adresse 22] et donc sur la voie publique. Ce moyen est donc inopérant.

Il sera relevé que dans la configuration actuelle, soit après la disparition factuelle du hangar, la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil ne pourrait effectivement plus jouer.

En effet, en application de ce texte, il ne peut y avoir présomption de mitoyenneté lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un côté et que le fonds situé de l’autre côté est d’une autre nature.

Ainsi, plus particulièrement, dans le cas d’un mur qui sépare un bâtiment d’une cour, la présomption de mitoyenneté ne saurait recevoir application (Cass. 3e civ., 25 oct. 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 559).

Tel est bien le cas en l’espèce, puisque la suppression du hangar a laissé subsister un bâtiment d’un côté et une cour de l’autre.

Toutefois, pour savoir si les conditions auxquelles est subordonnée la présomption de mitoyenneté sont ou non réunies, c’est à la situation de fait à l’époque de l’établissement du mur qu’il faut se reporter, et non à celle existant au moment où la contestation s’élève entre les voisins.

En l’espèce, il est démontré qu’au moment de l’établissement du mur litigieux, ce dernier était mitoyen en application de la présomption légale de l’article 653 du code civil comme servant de séparation matérielle entre deux bâtiments, non contredite par aucune marque de non mitoyenneté à cette époque. En outre, celle-ci est confirmée par le plan conventionnel des auteurs des parties de 1947, qui ne constitue donc pas un titre contraire, peu important dans ces circonstances qu’il ait été ou non publié.

Il ne peut être déduit du silence du plan du 18 septembre 1953 lequel ne mentionne pas expressément la mitoyenneté du mur, l’existence d’un titre contraire, renversant la présomption qui existait toujours à cette date, compte tenu de l’existence du hangar.

La question est donc de savoir si la suppression factuelle du hangar et donc du bâtiment au sens de l’article 653 du code civil, a fait disparaître le caractère mitoyen du mur qui faisait office jusque-là de séparation matérielle.

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] soutiennent que le fait que le hangar ait été supprimé à une date inconnue de tous, laissant place au mur de façade donnant sur la cour de la copropriété les HORIZONS, n’a pas eu pour effet de faire disparaître de fait le caractère mitoyen du mur, faute d’abandon du droit de mitoyenneté dans les conditions de l’article 656 du code civil ou de revendication par la copropriété [Adresse 15] [Localité 9] de la propriété exclusive de ce mur.

En l’espèce, aucun fait ou acte n’est allégué par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS afin de démontrer qu’il aurait exercer une faculté d’abandon de la mitoyenneté dans les conditions de l’article 656 du code civil.

Le hangar a manifestement disparu à une date inconnue, de sorte que le mur « AB » est de fait devenu un mur de façade du bloc A donnant désormais sur la cour voisine, faisant cesser toute contiguïté des bâtiments.

Or, il est de droit que la cessation de la contiguïté entraîne la cessation de la mitoyenneté (Cass 1ere civ 28 mars 1966, Cass 3eme civ 10 juillet 1969).

Il convient toutefois de préciser qu’il ressort d’une jurisprudence établie que la mitoyenneté supposant l’existence de deux immeubles contigus, lorsque l’un d’eux disparaît, si les effets attachés par la loi à la mitoyenneté cessent, ils laissent néanmoins subsister ceux résultant de l’indivision ( Cass. 3e civ., 18 mai 1994, n° 92-19.763, n° 92-20.830 : JurisData n° 1994-000922 ; D. 1994, inf. rap. p. 147).

Ainsi, si contrairement à ce que soutiennent Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W], la mitoyenneté du mur a bien cessé par l’effet de la cessation de la contiguïté entre les bâtiments, et que la configuration actuelle des lieux ne permet plus le jeu de la présomption légale de l’article 653 du code civil, il demeure toutefois un régime d’indivision attachée à la propriété de ce mur.

Au regard de ce qui précède, ledit mur ayant été retenu comme étant une partie privative des propriétaires du bloc A, il est donc devenu indivis entre ces derniers et la copropriété LES HORIZONS, à compter de la disparition du hangar.

Si les textes applicables à l’obligation d’entretien du mur ne peuvent donc être ceux dérivés du régime spécial de la mitoyenneté, ceux relatif au régime général de l’indivision produisent toutefois en l’espèce les mêmes effets s’agissant de l’entretien du bien.

Aux termes de l’ article 815-2, alinéa 1er du Code civil « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

En application de l’alinéa 3 du même texte, « A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires ».

Dès lors, sauf convention contraire, chaque indivisaire contribue à la dépense de conservation à proportion de ses droits dans l’indivision.

Partant, même si la mitoyenneté du mur a factuellement disparu, le régime de l’indivision s’y est substitué, faute de preuve de la volonté d’abandon de l’article 656 du code civil ou de débat entre les parties propre à caractériser la prescription acquisitive de la propriété exclusive dudit mur par Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] ou de leurs auteurs avant eux, de sorte que son entretien, correspondant à une dépense de conservation, d’une part relevait des obligations de chacun des indivisaires et d’autre part devait être financièrement supporté conjointement.

Faute de convention contraire, la proportion des droits et obligations de chacun dans l’indivision s’élève à la moitié.

Ainsi, tant Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W], que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS étaient débiteurs de l’obligation d’entretenir le mur devenu indivis et chacun devait en supporter le coût à hauteur de 50%.

Compte tenu de ces éléments, si une faute de Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] peut être retenue comme résultant du défaut d’entretien de l’enduit du mur litigieux, un manquement fautif est également imputable au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS au même titre, compte tenu du caractère indivis de ce mur.

Ainsi, la propre faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS a contribué à hauteur de 50% à la réalisation du préjudice dont il se prévaut, ce qui est de nature à réduire d’autant son droit à indemnisation à le supposer établi dans son principe et dans son quantum, ce qui sera examiné infra.

Sur la faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] soutiennent que même s’ils avaient envisagé de préfinancer les travaux de purge de la façade qu’ils considèrent comme mitoyenne, ils n’auraient pas pu le faire puisqu’ils ont été privés de tout moyen d’accès à leur lot par les agissements du demandeur, qui a refusé de leur remettre le badge d’accès à la cour.

Il ne peut être contesté que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS avait connaissance de l’existence de la servitude de passage bénéficiant aux copropriétaires du bloc A, en ce qu’il a procédé à la désactivation de l’émetteur d’ouverture de la barrière au mois de septembre 2018, puisque le courrier de son syndic du 20 septembre 2018 considérait que leur droit de passage se limitait à un accès piéton.

L’existence de cette servitude grevant la cour de la copropriété LES HORIZONS est démontrée par la production de l’acte d’acquisition des consorts du 5 décembre 2006, étant précisé que celle-ci était déjà mentionnée sur le plan du 1er octobre 1947, faisant état « d’un droit de passage pour piétons et véhicules, mais sans droit de stationnement sous le hangar et la cour situées à l’Ouest et jusqu’au portail d’entrée de Madame [V] sur la [Adresse 21] », soit correspondant à l’actuelle copropriété LES HORIZONS.

Il ne peut ainsi être contesté que la copropriété LES HORIZONS a abusivement limité l’accès des consorts à leur lot n°13 en leur en empêchant d’y accéder avec des véhicules, (l’accès piéton étant en revanche toujours possible), en dressant un obstacle à l’usage normal de la servitude et ce entre le mois de septembre 2018 et le 18 juin 2021, date à laquelle le badge a été à nouveau remis et activé, étant précisé que cette remise n’a pas été spontanée mais est survenue tardivement en exécution de l’ordonnance de référé.

Force est ainsi de constater que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS a par sa faute, contribué à empêcher toute initiative d’entretien du mur par son coindivisaire.

Cela étant, compte tenu des circonstances de l’espèce, il ne ressort pas des éléments du débat que Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] aient manifesté une quelconque volonté ou initié un quelconque processus d’entretien du mur.

Ils l’admettent d’ailleurs eux-mêmes implicitement en indiquant « s’ils avaient envisager de préfinancer les travaux de purge, ils n’auraient pas pu le faire ».

Ce n’est qu’à compter de l’assemblée générale du 28 février 2019 de la copropriété [Adresse 16] que la question de réalisation effective des travaux s’est concrétisée suite aux réclamations de la copropriété LES HORIZONS, étant rappelé que selon le procès-verbal de cette assemblée, Madame [I] [Z] avait indiqué qu’elle effectuerait elle-même les travaux au plus tard le 30 septembre 2019.

Entre le 28 février 2019 et le 30 septembre 2019, aucune des pièces produites au débat ne tend à démontrer que ce soit l’impossibilité d’accéder au lot n°13 qui ait fait obstacle à la réalisation effective des travaux de réparation du mur, de sorte qu’il ne peut en être déduit que la faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS ait un lien de causalité certain avec la propre faute de Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W].

Dans ces circonstances, si l’existence d’un comportement fautif du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS relatif à la limitation abusive de l’exercice du droit de passage des consorts est établie, l’absence de lien de causalité entre celle-ci et l’impossibilité des consorts de satisfaire à l’entretien du mur fait obstacle à toute réduction de responsabilité supplémentaire.

Il en résulte de l’ensemble de ces éléments une répartition des responsabilités s’agissant de l’état de dégradation de la façade du mur litigieux de :

—  50 % à la charge de Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W],

—  50 % à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS.

Sur la demande indemnitaire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LES HORIZONS

Aux termes de l’article 1240 du Code civile, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle qui en découle est conditionnée à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les liant.

Le demandeur a abandonné sa demande d’exécution des travaux devenue sans objet, mais soutient néanmoins avoir subi un préjudice, et ce depuis sa réclamation du 21 mars 2018 en ce qu’entre cette date et la réparation du mur, il s’est heurté à la résistance abusive injustifiée du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Localité 9] et de Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W], le conduisant à devoir entretenir ses parkings et cours, à interdire les stationnements sous les parties d’immeuble menaçant ruine et faire la police des stationnements devant le lot n°13. Il demande à ce que ce préjudice soit réparé par la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts.

Il sera rappelé que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Localité 9] ayant été écartée, aucune demande indemnitaire ne peut prospérer à son encontre.

S’agissant de la faute des consorts, celle-ci est établie mais uniquement à hauteur de 50% des dommages résultant du défaut d’entretien du mur, au vu des motifs qui précèdent.

Ainsi, à supposer que celui-ci soit démontré dans son principe et dans son quantum, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS a en tout état de cause contribué à la survenance du préjudice qu’il allègue avoir subi à hauteur de 50%.

Pour être réparable sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la seule démonstration d’une faute est insuffisante. Il incombe à la partie qui en revendique l’indemnisation de démontrer que le dommage qu’elle invoque est certain tant dans son principe que dans son quantum, et ce en application de l’article 9 du code de procédure civile.

A cet égard, il convient de relever que l’expert judiciaire, s’il a établi la réalité de l’état de dégradation du mur litigieux en objectivant que l’enduit de façade présentait des parties non-adhérentes à certains endroits et qui menaçaient de tomber, cet état de vétusté devant conduire à envisager sa réfection, il a également conclu ne pas avoir constaté l’existence de morceaux de façade tombés dans la cour de la copropriété LES HORIZONS, ce qui ne ressort pas non plus de l’attestation de l’entreprise Laurenzi Maçonnerie, faisant seulement état du délitement du revêtement sableux sans amas de pierre menaçant de tomber. L’expert a également objectivé que la maçonnerie de pierres était en bon état, même s’il existait un vide ponctuel dans l’angle de Sud-Ouest du bâtiment A.

Il ressort de ces éléments qu’en réalité la situation de danger effectif évoquée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS pour appuyer le fait qu’elle aurait été contrainte d’entretenir ses parkings et cours, d’interdire les stationnements sous les parties d’immeuble menaçant ruine et de faire la police des stationnements devant le lot n°13, ne ressort pas des conclusions expertales.

Cette position de l’expert a donné lieu à des dires du demandeur.

A cet égard, l’expert a maintenu les termes de son pré-rapport, notamment après la communication d’un constat d’huissier du 6 août 2021. Il maintient que le constat de Maître [B] [C] ne fait pas état de chutes importantes, mais seulement de particules blanchâtres au sol à l’aplomb de la façade.

La lecture de ce constat d’huissier confirme celle de l’expert, et corrobore en outre, plusieurs années après, ce que l’entreprise Laurenzi avait déjà constaté.

Par ailleurs, l’expert a eu l’occasion de répondre que s’agissant de la lettre adressée à la mairie

de [Localité 10] par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS le 22 mai 2018, il ne souscrivait pas aux allégations de blessures mortelles qui y étaient évoquées, en précisant en outre qu’à supposer que cette gravité eut été réelle en 2018, il aurait fallu que ce dernier prenne des mesures conservatoires, ce qui n’a manifestement pas été le cas.

S’il l’expert a in fine pu indiquer dans le cadre de la réponse à un dire, que tout danger pouvait être écarté pour l’avenir en maintenant une aire de recul interdite depuis la façade comme mesure provisoire, cela n’a pas pour effet de démontrer rétroactivement la réalité d’une situation de danger d’une gravité telle qu’elle aurait nécessité les mesures alléguées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS, alors qu’aucune chute de pierre ou de gros morceau de façade n’a jamais été objectivement constaté et que les seuls désagréments certainement relevés, se sont limités à des amas de poussière blanche provenant du délitement de l’enduit.

Il apparaît à la lumière de l’ensemble de ces éléments, que les mesures de précaution dont se prévaut le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS comme étant constitutives de son préjudice, à supposer que celles-ci aient été réellement mise en œuvre, n’ont pas été guidées par une situation de danger objective.

L’expert a d’ailleurs précisé dans son rapport qu’il ne lui avait pas été rapporté l’existence de préjudices de quelque nature que ce soit.

Force est ainsi de constater que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre l’état de dégradation du mur tel qu’objectivement mis en évidence et le préjudice dont elle se prévaut.

En outre, elle ne prouve par aucune de ses pièces l’effectivité des mesures qu’elle indique avoir mises en place, alors qu’il ressort des courriers de son propre syndic que ce dernier demandait au contraire à la copropriété [Adresse 16] de se préoccuper elle-même des mesures conservatoires.

Enfin, un quantum important de 10.000 euros est avancé sans aucune explication quant aux modalités de son évaluation, alors qu’il est décrit une forme de préjudice de jouissance, préjudice de nature économique qui ne peut s’évaluer de façon forfaitaire sans aucune pièce objective permettant de le déterminer.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice allégué par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS n’est prouvé ni dans son principe ni dans son quantum, de sorte de que ce dernier sera débouté de sa demande indemnitaire de 10.000 euros, formulée tant à encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 16] dont la responsabilité n’est pas établie, que des consorts [I] [Z] [W].

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W]

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] demandent la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS à leur payer :

— la somme de 106.000 euros en réparation de leur préjudice matériel, qu’ils définissent comme un préjudice financier lié à la moins-value subie lors de la vente de leur bien

— la somme de 14.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils soutiennent que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS a fait preuve d’un acharnement inacceptable à leur égard pendant de nombreuses années. Ils rappellent qu’il les a d’abord privés de tout droit d’accès à leur local au mépris de la servitude existante, puis qu’il a multiplié les procédures, a résisté durant de longs mois à exécuter les termes des décisions prononcées pourtant exécutoires de droit, puis enfin a attendu près de deux ans pour modifier ses prétentions.

Ils exposent qu’ils n’ont jamais pu utiliser leur local acheté en 2006, à des fins d’abord professionnelles pour Monsieur [W], puis à des fins locatives, alors que parallèlement ils ont dû continuer à faire face aux échéances de leur prêt et des charges de copropriété.

Ils font valoir que cette situation a été source de problèmes financiers graves puisqu’une procédure de saisie immobilière a même été débutée avec l’organisme prêteur, avant qu’un accord n’intervienne sur la base de leur engagement à vendre rapidement le local.

Ils expliquent que c’est ainsi qu’ils ont été contraints de vendre leur bien à la commune à un prix inférieur à celui du marché en l’état du litige existant avec la copropriété LES HORIZONS et évaluent leur moins-value à la somme de 106.000 euros.

Ils ajoutent que cette situation anxiogène a également généré un préjudice moral et psychologique grave durant plusieurs années, justifiant une indemnisation à hauteur de 7.000 euros chacun.

Aux termes de l’article 1240 du Code civile, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle qui en découle est conditionnée à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les liant.

Sur le préjudice financier

Afin que leur demande indemnitaire puisse prospérer, il incombe à Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] de démontrer d’une part que celui-ci est certain dans son principe et dans son quantum et d’autre part qu’il soit la conséquence d’une faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS.

Ils indiquent avoir vendu leur bien au prix de 269.000 euros.

Pour justifier du montant de la perte de valeur subie lors de la vente de leur local, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] versent au débat :

— l’attestation notariée du 25 mai 2022 démontant qu’ils ont vendu leur bien à la commune de [Localité 10] le 8 décembre 2021, celle-ci ne faisant apparaître aucun prix de vente

— un extrait du site « meilleurs agents » faisant état au 1er janvier 2025 d’une estimation moyenne au m2 de 4.329 euros pour un appartement et 5.425 euros pour une maison situés à [Localité 10]

— un extrait du site supposément « Le Figaro » faisant état d’un prix moyen au m2 de 4.883 euros au [Localité 11] en janvier 2025.

Le prix de vente à la commune de [Localité 10] à hauteur de 269.000 euros peut être vérifié au moyen de l’acte de vente communiqué par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE [Localité 9].

Aucun avis de valeur du bien ayant appartenu à Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] contemporain à sa vente au mois de décembre 2021 n’est produit.

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] soutiennent que la valeur d’un entrepôt à [Localité 10], sans ouverture en façade rue, peut être évalué raisonnablement à 1.500 euros le m2 et la valeur d’un local d’habitation au minimum à 4.000 euros le m2, de sorte qu’en retenant un prix au m2 pondéré de 2.000 euros, la valeur basse de leur local était de 375.000 euros et non de 269.000 euros.

Force est toutefois de constater que les seules pièces très générales qu’ils versent au débat, d’une part sont insuffisantes pour prouver cette allégation et d’autre part et surtout, qu’aucun élément ne permet de démontrer la valeur objective de leur bien à l’époque de sa mise en vente, en fonction de son état réel, de la spécificité de sa situation et de sa configuration, ce d’autant que ce dernier a la particularité d’être uniquement desservi par une servitude de passage.

Le quantum de 106.000 euros avancé au titre de la moins-value n’est ainsi pas démontré de façon certaine.

Au surplus, les moyens développés par Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] ne permettent pas de retenir que la vente précipitée de leur bien soit la conséquence d’une faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS.

En effet, aux termes de la présente décision, il ne peut être considéré que l’action du demandeur ait été abusive en ce que l’expertise était justifiée compte tenu de l’état de dégradation de l’enduit, qu’in fine il a été retenu que Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] étaient bien débiteurs d’une obligation d’entretien du mur litigieux et ce même si le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS était tenu au même devoir.

L’exercice du droit d’action en justice de demandeur ne peut dans ses conditions être constitutif d’un abus et donc d’une faute.

Par ailleurs, s’il est démontré que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS a commis une faute en limitant de façon unilatérale et abusive le droit des consorts d’accéder à leur bien, en désactivant le badge d’accès leur permettant d’emprunter leur servitude de passage avec des véhicules, aucune des pièces versées au débat ne permet de se convaincre que ce soit la raison ayant conduit Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] à vendre précipitamment leur bien.

Sans rentrer dans le débat relatif à la régularité administrative du local en salle de sport, il n’est à cet égard pas démontré que l’activité professionnelle de Monsieur [W] ait été impossible ou largement empêchée à cause de son accès.

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] affirment qu’ils n’ont jamais pu utiliser leur local depuis 2006 alors que la date de mise en place de la barrière ne ressort d’aucune pièce. Il convient en outre de relever que l’accès piéton a en revanche toujours été possible et qu’en tout état de cause, le stationnement dans la cour de la copropriété LES HORIZONS n’était pas permis.

Par ailleurs, aucune pièce attestant de la réalité des revenus générés par cette activité n’est communiquée.

L’acte de vente du 8 décembre 2021 démontre qu’un PV d’infraction au code de l’urbanisme avait été dressé le 8 novembre 2007 au sujet de la création d’une salle de sport et modification de la façade Ouest, ce qui tend à prouver que celle-ci existait bien avant 2018. Il apparaissait alors possible de produire des éléments comparatifs des revenus de l’activité avant et après septembre 2018, date à laquelle l’accès a été entravé, afin de d’appuyer l’influence de la fermeture de l’accès sur l’activité professionnelle de Monsieur [W].

Aucune pièce ne démontre non plus que les difficultés d’accès à compter de septembre 2018 aient empêché la location du bien et il n’est produit aucun élément tendant à prouver que le bien ait été proposé à la location sans succès.

Compte tenu de l’ensemble de ces considérations, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] ne rapportent la preuve, ni de la réalité de la moins-value subie lors de la vente de leur bien à la commune de [Localité 10] le 8 décembre 2021, ni de son imputabilité à une faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice financier (matériel).

S’agissant de la demande en réparation de leur préjudice moral, s’il ne peut être nié que l’ensemble des difficultés rencontrées avec le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS depuis l’année 2018, lesquelles n’ont manifestement pas pu être résolues amiablement compte tenu de la complexité juridique induite par les différentes composantes du litige, ont nécessairement occasionné des contrariétés et un stress indéniable, accru par la longueur de la procédure et les difficultés personnelles alléguées, les éléments débattus dans le cadre de la présente décision ne permettent pas d’imputer ce préjudice à une faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS, contre lequel aucun abus du droit d’agir ne peut être retenu.

Par ailleurs et comme précédemment indiqué, il n’est pas démontré que la faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS soit à l’origine de la vente du bien des consorts, de sorte qu’il n’est pas plus prouvé que le préjudice moral découlant des circonstances particulières de celle-ci, lui soit imputable.

Par conséquent, Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] seront également déboutés de leur demande en réparation de leur préjudice moral dirigée contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HORIZONS.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert judiciaire entrent dans l’assiette des dépens.

Les frais afférents au procès-verbal de constat d’huissier non désigné à cet effet par décision de justice ne sont pas inclus dans les dépens limitativement énumérés par la loi.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Localité 9] qui ne succombe pas dans cette procédure ne sera pas tenu aux dépens.

Compte tenu de la répartition des responsabilités retenue supra et au regard du fait que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES HORIZONS et les consorts [I] [Z] et [W] succombent à leurs demandes indemnitaires respectives, il y a lieu d’opérer à un partage des dépens par moitié.

Il sera précisé que les dépens incluent les frais d’expertise judiciaire mais pas ceux des constats de commissaires de justice non désignés par une décision de justice.

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] in solidum d’une part et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES HORIZONS d’autre part, seront en conséquence condamnés à supporter la moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, mais hors frais des constats de commissaires de justice non désignés judiciairement.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Localité 9] formule une demande au titre des frais irrépétibles à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES HORIZONS à hauteur de 5.000 euros.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES HORIZONS demande la condamnation in solidum de tous les défendeurs à lui payer une indemnité au titre des frais irrépétibles de 10.000 euros, en ce compris les coûts des procédures de référé, d’assistance à expertise et de conseil technique.

Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] demande la condamnation du [Adresse 23] LES HORIZONS à leur régler une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Localité 9] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES HORIZONS à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des éléments de la présente décision, des responsabilités retenues et du partage des dépens, les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES HORIZONS d’une part et de Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] d’autre part au titre des frais irrépétibles, seront rejetées au regard de l’équité.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS de sa demande indemnitaire, tant dirigée contre Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W], que contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] ;

DEBOUTE Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] de leur demande indemnitaire reconventionnelle dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS à la moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire mais hors frais des constats de commissaires de justice non désignés judiciairement ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] à la seconde moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire mais hors frais des constats de commissaires de justice non désignés judiciairement ;

ADMET les avocats en ayant fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [H] [G] [I] [Z] et Monsieur [X] [W] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT