RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00008 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCVG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [M], [V], [J] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON, plaidant,

représenté par M^e Norman GODON-PATEL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, postulant

Madame [Z], [O] [W] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON, plaidant,

représenté par M^e Norman GODON-PATEL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, postulant

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [S]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R], représentées par leur mandataire immobilier, ont donné à bail à Monsieur [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] selon contrat du 27 octobre 2016, moyennant un loyer mensuel de 649 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleresses ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.889,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [L] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [S] ;

— la condamnation par provision de Monsieur [L] [S] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.069,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 12 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R], représentées par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en actualisant leur créance à la somme de 1.847,89 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025 à l’étude, Monsieur [L] [S] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Monsieur [L] [S] étant non comparant lors de l’audience du 12 juin 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 31 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 27 octobre 2016 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [L] [S] le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.889,85 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 janvier 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] produisent un décompte démontrant que Monsieur [L] [S] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 1.653,20 euros à la date du 2 juin 2025. Monsieur [L] [S], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] la somme de 1.653,20 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer en payant la somme de 1.000 euros le 5 mai 2025 et de 730 euros le 27 mai 2025.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder d’office à Monsieur [L] [S] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision en application des dispositions précitées du V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aucune partie n’ayant sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire en application du VII de ce même article.

Monsieur [L] [S] sera également condamné à verser à Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle de 746,20 euros révisable, à compter du 1er juillet 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R], Monsieur [L] [S] sera condamné à leur verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2016 entre Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] et Monsieur [L] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies au 15 janvier 2025.

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à verser à Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] la somme de 1.653,20 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024.

AUTORISONS Monsieur [L] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 45 euros chacune et une 36ème mensualité de 78,20 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

DISONS que toute mensualité impayée, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

ORDONNONS à Monsieur [L] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

AUTORISONS Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à verser à Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 746,20 euros révisable, à compter du 1er juillet 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à verser à Madame [M] [V] [J] [W] et Madame [Z] [O] [W] épouse [R] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 26 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE