N°Minute:25/357

N° RG 24/00368 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYH2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

DEMANDEUR:

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] MEDITERRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT), établissement public industriel et commercial dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par la SELARL VPNG et associés, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C34172-2024-001784 du 10/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Valérie BENTIVEGNA, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 21 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 17 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Janvier 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL VPNG et associés

Copie certifiée delivrée à : M^e Valérie BENTIVEGNA

Le 17 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du18 mars 2013, l’Office public de l’Habitat de [Localité 4] Méditerranée Métropole (ci après « ACM Habitat ») a donné à bail à Madame [D] [N] un logement à usage d’habitation située [Adresse 5].

Estimant que Madame [D] [N] provoqué des troubles anormaux du voisinage, ACM habitat a, selon exploit de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, fait assigner Madame [D] [N] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en vue de l’audience du 29 avril 2024 et ce afin d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et l’expulsion de cette dernière.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

À cette audience ACM habitat, représenté par son avocat qui a déposé son dossier, demande :

Vu les articles 6-1 et 7 de la /oi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ,'

Vu les articles 1728, 1729 et 1741 du Code civil ,'

Vu les article 544 et 1240 du Code civil ;

Vu le contrat de bail en date du 5 juillet 2014 et le Règlement intérieur des cités de l’OPAC,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence susmentionnée et les pièces versées au débat ;

— PRONONCER la résiliation, aux torts exclusifs de la locataire, du contrat de bail d’habitation portant sur le logement situé le logement situé [Adresse 1]

En conséquence:

— DIRE qu’à défaut pour madame [D] [N] d’avoir libéré les lieux loués deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée, dans tel garde meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur;

— CONDAMNER madame [D] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant équivaut au loyer actuel comprenant la provision pour charges qui aurait été dü en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 523,25 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, avec, le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles;

— CONDAMNER madame [D] [N] au paiement de la somme de 3 051,17 € au titre de son arriéré locatif, montant arrêté à la date du 30 septembre 2024;

— CONDAMNER madame [D] [N] au paiement de la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

En défense, Madame [D] [N], également représentée par son avocat qui a déposé son dossier, conclut comme suit :

Vu les articles 1728,1729 et 1741 du Code civil,

Vu les articles 6-1 du Code civil de la loi du 6juillet 1989,

Vu les articles 544 et 1240 du Code civil,

Vu le contrat de bail en date du 5 juillet 2014

DÉBOUTER L'0ffice Public de I’Habitat de [Localité 4] Méditerranée Métropole (ACM HABITAT) de leurs demandes, fins et conclusions pour les motifs sus évoqués.

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions pour l’exposé des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

➢Sur le trouble de jouissance et les demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation

En application de l’article 1224 du Code civil « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier aux débiteurs ou d’une décision de justice ».

Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du même code prévoit que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts ».

L’article 1728 du Code civil pose le principe que le locataire est tenu à deux obligations principales, à savoir premièrement d’utiliser le bien loué en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée par les circonstances, et deuxièmement de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, Il ressort des attestations notamment de Madame [Y] [A] que Madame [D] [N] est l’auteur d’importantes nuisances sonores de jour comme de nuit et que cette dernière détient un chien qu’elle décrit comme « très agressif », qui aboie de jour comme de nuit, st également laissé dans le couloir de l’immeuble sans laisse et sans surveillance. Ce témoignage est d’ailleurs corroboré par le témoignage de Madame [R] [I] et celui de Monsieur [U] [F] qui font état de nuisances sonores mais également d’insultes et de menaces et qui précisent que Madame [D] [N] a un chien très agressif. Madame [R] [I] précise également avoir vu Madame «  a menacé physiquement notre voisin du rez-de-chaussée….. l’insulter et arracher sa moustiquaire » et « est revenu le dimanche 10 septembre le menacer à sa fenêtre à nouveau ». Ce fait est d’ailleurs relaté également par Madame [Y] [A] dans une attestation.

Un autre témoignage de Madame [B] [T] corrobore ces faits puisqu’elle indique avoir été voisine du dessus de Madame [D] [N] et avoir été témoin des tapages nocturnes de cette dernière mais également d’insultes et de menaces. Elle précise d’ailleurs avoir téléphoné à plusieurs reprises au commissariat de police.

ACM habitat produit également un document provenant d’un locataire, depuis le 16 mars 2009, mentionnant que Madame [D] [N] est toujours dans l’appartement du Monsieur qui habite au logement 4, c’est-à-dire celui de Monsieur [P] [G], et que « le chien de la dame aboie sans interruption et surtout la nuit dans le jardin ».

De son côté, Madame [N] verse aux débats 7 attestations, dont 2 de sa mère et sœur, mettant en essentiellement en cause le comportement de Monsieur [U] [F] qui épierait Madame [N] ou encore qui décrivent cette dernière comme une personne sociable avec un chiot très gentil. Elle produit également une attestation de Monsieur [P] [G] qui indique qu’elle n’a jamais fait de tapage nocturne et que le chien est toujours tenu en laisse avec un harnais et une petite muselière.

Toutefois, suite à ces diverses plaintes de locataires, ACM habitat a tenté une médiation et a fait intervenir le 1er septembre 2023, 12 septembre 2023 et 25 septembre 2023 Monsieur [L] [W], chargé de médiation ACM habitat. Or, ce dernier a pu constater que la présence du chien de Madame dans le hall. En effet, il indique «  nous avons été victimes des aboiements et de l’agressivité de son chien qui était libre dans le hall de la résidence ». Il relate également que les locataires du logement 12,11, et 9 verbalisent tous être victimes de nuisances sonores de la part de Madame [D] [N]. Il relève que le locataire du logement 11 « Vit très mal ce conflit ainsi que les nuisances sonores car elle nous indique être fatiguée et vivre seule » . Il précise que Madame [D] [N] «  réfléchit à la possibilité d’une médiation » et que Madame et Monsieur [A] «  verbalisent que les nuisances sonores ont légèrement diminué. Ils sont d’accord pour une médiation »

Cependant, Madame [D] [N] ne s’est pas présentée à la tentative de conciliation effectuée à la demande d’ACM Habitat le 12 décembre 2023.

Dès lors, au regard de ces éléments, il est établi que Madame [D] [N] trouble de manière grave et régulière la tranquillité de ses voisins, et ce en dépit de deux rappels par ACM habitat dans ces courriers du 21 août 2023 et 1er septembre 2023. Ces faits constituant un trouble de jouissance suffisamment grave, qui justifient la résiliation du bail conclu entre elle et ACM habitat à ses torts exclusifs.

À compter de la résiliation du bail, Madame [D] [N], qui se trouve responsable des personnes qu’elle héberge, est devenue occupante sans droit ni titre et sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

➢ Sur la demande de condamnation de Madame [D] [N] au titre des impayés de loyer

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte établi par ACM habitat le 8 juillet 2024, que Madame [D] [N] se trouve redevable de la somme de 3051,17 € au titre des loyers impayés à la date du 30 septembre 2024. Dès lors, Madame [D] [N] sera condamnée à verser cette somme à ACM habitat.

➢Sur les demandes et accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la solution du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles..

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution du bail le 18 mars 2013, entre ACM habitat d’une part et Madame [D] [N] d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 5], à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [N] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par la bailleresse ;;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [D] [N] devra payer à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et CONDAMNE Madame [D] [N] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [D] [N] à verser à ACM habitat somme de 3051,17 € au titre des loyers et charges impayées à la date du 30 septembre 2024, mensualité de septembre incluse ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département ;

DEBOUTE Madame [D] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

LAISSE À chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [D] [N] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

LA GREFFIERE LA JUGE