1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e CROVETTO-CHASTANET

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 19 JUIN 2025

S.D.C. [Adresse 8]

c/

[J] [V] [Z]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01900 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFYZ

Après débats à l’audience publique tenue le 07 Mai 2025

Nous, Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires LE CLOS DES GLYCINES, sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS ATHENA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, ATHENA IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Myriam LAZREUG, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [J] [V] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Mai 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [J] [R] est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 8].

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société Athéna Immobilier a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, selon la procédure accélérée au fond, par devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, Monsieur [J] [R], à l’effet de voir :

Vu es faits exposés et les pièces versées aux débats, les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 et 35 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 36 et 63 du Décret n°67-663 du 17 mars 1967, 1231-6 du Code Civil ;

Vu l’approbation des comptes et du budget prévisionnel par le syndicat des copropriétaires ;

VU la mise en demeure visant l’article 19-2 précitée demeurée infructueuse pendant plus de

30 jours ;

PRONONCER la déchéance du terme des provisions non encore échues ;

CONDAMNER Monsieur [J] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] :

—  1 598.24 € au titre de l’arriéré des charges et travaux dus selon décompte arrêté au 26 mars 2025, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 22 juillet 2024, date de la 1re mise en demeure du syndic ;

—  601.62 € au titre de des charges et travaux dus, provision à échoir conformément à l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  30 € au titre des frais engagés par le Syndicat des Copropriétaires (art. 10-1 Loi de 1965) ;

—  300 € titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

—  1 500 € au titre de l’article 700 du C.P.C, à parfaire,

CONDAMNER Monsieur [J] [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET Avocat au Barreau de Nice.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 7 mai 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige.

Monsieur [J] [R] ne se présente pas ni personne pour lui.

MOTIFS ET DECISION

Sur la procédure

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] a été régulièrement assigné par un procès-verbal de remise à étude.

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, et des vérifications faites par l’huissier dont il a fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée. (Nom du destinataire sur la boîte aux lettres et confirmation par le destinataire contacté par téléphone)

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

Sur les demandes principales

Charges échues et à échoir, intérêts

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Outre le relevé de propriété délivré par l’administration fiscale de nature à établir que Monsieur [J] [R] est bien copropriétaire des lots 118 à 123,66, 67,70, 71,87 et 88 (correspondant à des garages), le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] DES [Adresse 6] produit aux débats notamment les pièces suivantes :

— le contrat de syndic

— le procès-verbal de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 23 juin 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2022, ont approuvé le budget prévisionnel pour 2024 outre le fonds travaux

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2024 dont il résulte que les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2023 ont été approuvés, le budget prévisionnel 2025 a été voté outre le fonds travaux

— les états financiers

— les appels de fonds

— le décompte individuel de charges du 1er janvier 2024 au 2 mai 2025 dont il résulte que le compte est débiteur depuis cette date jusqu’à un règlement intervenu le 2 mai 2025, et le récapitulatif (pièce 7) qui justifie de la somme de 554,92 € due au 1er janvier 2024 telle que reportée dans le premier décompte.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure du 22 juillet 2024 portant sur la somme de 1261, 41 euros (accusé de réception retourné signé), et la mise en demeure adressée par son conseil le 7 février 2025 (accusé de réception retourné signé le 12 février 2025) à Monsieur [J] [R], d’avoir à régler la somme de 1928,24 € sous 30 jours, lui rappelant notamment qu’à défaut, en application des dispositions de l’article 19 – 2 de la loi du 10 juillet 1965, il sera déchu du terme des provisions pour charges prévues par le budget prévisionnel pour la période courant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 adopté par l’assemblée générale du 28 mai 2024.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat. Ils ont également voté le budget prévisionnel 2025.

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14–1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14–2 I de la loi précitée ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes des dispositions de l’article 19–2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Selon le décompte, à la date du 7 février 2025, au moins une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 du budget prévisionnel 2025 n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité. A la suite de la mise en demeure du 7 février 2025, un versement est intervenu plus de 30 jours après la réception de cette lettre le 12 février 2025, soit le 2 mai 2025 d’un montant de 2229,86 €. La mise en demeure est donc restée infructueuse passé un délai de trente jours ; les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Monsieur [J] [R], qui ne comparait pas, ne conteste pas n’avoir pas réglé à sa date d’exigibilité au moins une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et la mise en demeure du 29 novembre 2024 est incontestablement demeurée infructueuse passé le délai de 30 jours.

Le décompte actualisé démontre que l’arriéré a été réglé le 2 mai 2025, les demandes au titre des charges échues sont par conséquent devenues sans objet.

Reste néanmoins la demande au titre des intérêts. Il y a lieu de condamner le défendeur à régler les intérêts au taux légal sur la somme de 1261, 41 euros du 22 juillet 2024 au 2 mai 2025.

Reste ensuite l’exigibilité anticipée des charges non encore échues au titre de l’exercice en cours 2025, le budget prévisionnel ayant été approuvé lors de l’assemblée générale.

Le syndicat peut invoquer sur le fondement de l’article 19-2 l’exigibilité anticipée des derniers appels provisionnels de l’exercice 2025 en cours, ayant réclamé en vain le paiement dans les 30 jours du premier appel de cet exercice.

Au regard du décompte produit la somme de 601,62 euros est justifié au titre des deuxième, troisième et quatrièmes provisions du budget 2025. Néanmoins le compte de Monsieur [J] [R] présente un solde créditeur de 401,08 € au 2 mai 2025. Il y a donc lieu de faire droit à la demande à hauteur de 200,54 €. (601, 62 – 401, 08)

Sous ces réserves, il y a lieu de faire droit à la demande principale, selon détail précisé au dispositif.

Frais relevant de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, la somme réclamée de 30 euros est justifiée par les pièces produites ; il convient d’y faire droit.

Dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des dispositions de l’article 1231–6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance du défendeur pendant 2 années malgré relances, sans s’en expliquer devant la juridiction qui plus est, à ne pas régler ses charges de copropriété, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie. Le préjudice ainsi caractérisé justifie une somme de 300 €.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Monsieur [J] [R] sera condamné à régler la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [R], qui succombe, supportera les entiers dépens. Il n’y a pas lieu à distraction de ceux-ci au profit de l’avocat demandeur dès lors que l’affaire ne relève pas de la représentation par avocat obligatoire.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie Pistre, vice-président, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement de défaut, en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10–1, 14–1, 14–2, 19–2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45–1 du décret du 17 mars 1967, et 481–1 du code de procédure civile

Vu la mise en demeure du 7 février 2925,

Vu le règlement d’un montant de 2229, 86 euros intervenu le 2 mai 2025,

Prononce l’exigibilité anticipée de la totalité des appels du budget prévisionnel en cours 2025 ;

Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la somme de 200,54 euros à ce titre ;

Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, les intérêts au taux légal sur la somme de 1261,41 euros du 22 juillet 2024 au 2 mai 2025 ;

Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires ;

Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la somme de 300 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [J] [R] aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit ;

Rejette toutes autres demandes.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Grasse.

LE GREFFIERLE JUGE STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELERE AU FOND