TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02424 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKT3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[G] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mars 2026

à E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 13 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [D] [I], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [L], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

/

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat à effet au 13 avril 2001, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel actualisé de 470,87€, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2025.

Par acte du 25 avril 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’autorisation de séquestrer les meubles aux frais du défendeur et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2183,75€, représentant les arriérés de charges et de loyers ainsi que les échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 21 octobre 2025, un renvoi a été ordonné pour permettre à Monsieur [L] de fournir des justificatifs de ses ressources et de reprendre le paiement des loyers courants.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [I] [D], munie d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3565,91€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Elle indique qu’en l’absence de reprise des loyers courant, elle s’oppose aux délais sollicités et maintient les demandes dans les termes de l’assignation.

Monsieur [G] [L], comparant, reconnaît la dette et demande à pouvoir rester dans les lieux. Il propose de régler 100 à 150€ par mois en plus du loyer pour apurer sa dette. Il indique percevoir l’AAH pour environ 712€, qu’il y a un problème d’APL bloquée et qu’il a eu rendez-vous ce matin avec la CAF sans qu’une solution ait pu être trouvée en l’état. Il ajoute avoir un entretien demain avec la direction des ressources humaines de [Localité 2]. Il précise qu’il devait faire une formation mais qu’il n’a pu s’y rendre car c’était à proximité de chez son ex et d’une agression qu’il avait subi.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 13 avril 2001 contient une clause résolutoire (article 4-4) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 1432,36€.

Monsieur [G] [L] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (300€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit outre le contrat de bail, un décompte du 13 janvier 2026 démontrant que Monsieur [G] [L] reste devoir la somme de 3565,91€, mensualité de décembre 2025 incluse.

Monsieur [G] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3565,91€ avec intérêts à taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [G] [L] sollicite des délais de paiement.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par le bailleur que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ce alors qu’un renvoi avait été réalisé à sa demande à l’audience du 21 octobre 2025 pour qu’il puisse notamment remplir cet objectif. Or, le dernier paiement a été effectué à hauteur de seulement 350€ pour le mois de décembre 2025 (200€ le 8/12/25 et 150€ le 9/01/26) alors que le loyer s’élève à 470,87€ et que ses droits à l’APL sont pour l’instant suspendus, aucun versement n’a été effectué pour le mois de novembre 2025 et un versement à hauteur de 200€ a été effectué pour le mois d’octobre 2025, de sorte que le dernier loyer entièrement réglé remonte au mois de septembre 2025. Il ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité. En outre, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme conséquente de 3565,91€, soit l’équivalent de plus de 7 mois de loyers.

En outre, au regard du montant important de la dette, des faibles ressources de Monsieur [G] [L] en l’état des éléments communiqués (AAH à hauteur de 712€) par rapport au montant du loyer et de ses charges, il est peu crédible de considérer qu’il sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Monsieur [G] [L] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 25 mars 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Monsieur [G] [L] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [G] [L] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [G] [L] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er janvier 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, Monsieur [G] [L] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 13 avril 2001 entre l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT et Monsieur [G] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [L] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3565,91€ (mensualité de décembre 2025 incluse) avec intérêts à taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente