RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00808 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G24L

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représenté par Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD RATRIMOARIVONY, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-97411-2024-05742 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11] DE [Localité 9])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Société d’Equipement du Département de [Localité 9] (la SEDRE) a donné à bail à Monsieur [Y] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12] par contrat du 7 juillet 2021, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 617,84 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEDRE a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2023 portant sur la somme de 1040,25 euros en principal.

La SEDRE a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] de la Réunion par acte d’huissier du 20 août 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [V] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 8] publique ; dire que faute pour le locataire d’avoir libérer les lieux, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en faisant, s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [Y] [V] au paiement de la somme principale de 1461,36 euros, montant des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date de l’assignation, augmentée des intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;condamner Monsieur [Y] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération ;autoriser la SEDRE à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire ; condamner Monsieur [Y] [V] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2023 et de l’assignation ; condamner Monsieur [Y] [V] au paiement de la somme de 350 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

A l’audience du 27 janvier 2025 après renvoi à la demande du conseil du défendeur, la SEDRE- représentée par M^e Fabrice Saubert – sollicite le bénéfice de son acte introductif et actualise sa créance à la somme de 2024,40 euros, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, constatant que le locataire a repris le paiement des loyers à l’audience.

Convoqué par acte d’huissier signifié le 20 août 2024 à personne, Monsieur [Y] [V] comparait représenté par son conseil M^e Belliard, et a fait valoir des difficultés financières mais une volonté d’apurer sa dette pour se maintenir dans le logement qu’il occupe avec ses deux enfants qu’il élève seul.

Il sollicite donc les plus larges délais avec suspension de la clause résolutoire afin de se maintenir dans le logement.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, et il en a été donné connaissance à l’audience.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 23 août 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 27 janvier 2025 après renvoi, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SEDRE justifie avoir averti la CAF le 22 mars 2023 de l’existence d’impayés de loyers non régularisés depuis, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024,ce qui vaut saisine de la commission de coordination des actions de prévention conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 7 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 9 du contrat de bail) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023, pour la somme en principal de 1040,25 euros.

Bien qu’impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 28 mai 2023.

III – Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Monsieur [Y] [V] est redevable, depuis la résiliation, d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Monsieur [Y] [V] sera ainsi condamné à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 617,84 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SEDRE produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [V] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 2024,40 euros à la date du 16 janvier 2025.

Monsieur [Y] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’il sera condamné à verser à la SEDRE cette somme de 2024,40 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 1040,25 euros à compter du commandement de payer (27 mars 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Monsieur [Y] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’il est en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu d’une capacité de remboursement à hauteur de 57 euros en plus du loyer courant.

Il sera par conséquent autorisé à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, toute défaillance dans le respect des délais de paiement entraînant la caducité des délais.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande du locataire, de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et de l’accord du bailleur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEDRE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [V] et celui-ci sera condamné à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle de 617,84 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VII. Sur la demande d’enlèvement, de transport et de garde du mobilier

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

VIII. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Le cas échéant, il supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

L’équité commande, au regard de la situation économique des parties, et des délais de paiement accordés, de ne pas faire droit à la demande formée par la SEDRE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser à la SEDRE la somme de 2024,40 euros, selon décompte arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement (comprenant l’échéance de janvier 2025 outre un paiement de 200 euros le 9 janvier 2025) ;

AUTORISE Monsieur [Y] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 57 euros chacune, la dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au même terme que le loyer courant, et au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que chaque versement s’imputera prioritairement sur le principal de la dette ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu le 7 juillet 2021 entre la SEDRE d’une part et Monsieur [Y] [V] d’autre part, et portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 12] sont acquises à la date du 28 mai 2023 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire tant que les délais de paiement accordés seront respectés ;

DIT que cette suspension sera caduque si une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, demeure impayée 10 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 28 mai 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer immédiatement à la SEDRE le solde de la dette locative ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [V] de libérer les lieux loués de sa personne comme de ses biens sans délai ;

AUTORISE la SEDRE, à défaut pour Monsieur [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser à la SEDRE une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés par Monsieur [Y] [V] à la SEDRE ;

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges prévus par le contrat, cette indemnité étant révisable selon la même indexation que celle prévue au contrat, soit la somme de 617,84 euros à la date du présent jugement ;

et en tout état de cause,

REJETTE la demande de la SEDRE fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] aux dépens y compris les dépens d’expulsion le cas échéant ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est attachée de plein droit à la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, chargée des contentieux de la protection