N° RG 24/00887 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3R3

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00887 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3R3

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ARCANTHE

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSES

Mme [X] [C], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [G] [C] épouse [M] [O], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [V] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SASU LAVERIE TOLOSANE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 19 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2006, Monsieur [Z] [C] et Madame [K] [C], aux droits desquels viennent Madame [X] [C], Madame [V] [C] et Madame [G] [C] épouse [M] [O], ont donné à bail commercial à la société BLANCOLOR des locaux situés [Adresse 4] sur la commune de [Localité 7] (Haute-Garonne).

Aux termes d’un acte authentique en date du 08 juin 2017, la société BLANCOLOR a cédé son fonds de commerce à Monsieur [R] [T].

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 30 juin 2018, Monsieur [R] [T] a cédé son fonds de commerce à la société LAVERIE TOLOSANE.

Estimant que le compte locatif de la société LAVERIE TOLOSANE était débiteur, Madame [X] [C], Madame [V] [C] et Madame [G] [C] épouse [M] [O] lui ont fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 13 février 2024, pour un montant total de 4.196,80 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, Madame [X] [C], Madame [V] [C] et Madame [G] [C] épouse [M] [O] ont assigné la société LAVERIE TOLOSANE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 novembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions et de leurs observations orales, Madame [X] [C], Madame [V] [C] et Madame [G] [C] épouse [M] [O], demandent au juge des référés de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial régularisé le 22 novembre 2006 par l’effet du commandement signifié le 13 février 2024,ordonner en conséquence l’expulsion de la société LAVERIE TOLOSANE ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier des locaux situés [Adresse 5],ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société LAVERIE TOLOSANE qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,condamner la société LAVERIE TOLOSANE à payer à Mesdames [X] [C], [V] [C] et [G] [C] épouse [M] [O] à titre provisionnel la somme de 2.580,46 euros au titre des loyers, provisions pour charges dus au jour de prise d’effet de la résiliation du bail commercial,condamner la société LAVERIE TOLOSANE à payer à Mesdames [X] [C], [V] [C] et [G] [C] épouse [M] [O] à compter de la date de résiliation du bail commercial d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et dont le montant est équivalent au loyer, provisions pour charges,condamner la société LAVERIE TOLOSANE au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société LAVERIE TOLOSANE aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la société LAVERIE TOLOSANE, régulièrement assignée en l’étude de l’huissier, demande à la présente juridiction de :

constater le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2024 par suite de l’absence de réponse à la demande de renouvellement signifiée le 5 juillet 2024,constater en tout état de cause l’existence de nombreuses contestations sérieuses s’opposant à la demande de constat d’acquisition de clause résolutoire présentée par les consorts [C] aux termes de leur exploit introductif d’instance en date du 24 avril 2024,dire n’y avoir lieu à référé et débouter les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,A titre reconventionnel, et dans cette hypothèse,

condamner les consorts [C] à produire sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir 8 jours après le prononcé de l’ordonnance un décompte locataire expurgé des révisions triennales pratiquées en novembre 2020 et novembre 2023 mais également des postes assainissement et taxe d’ordures ménagères,dire que le montant du loyer commercial dû par la société LAVERIE TOLOSANE depuis le mois de novembre 2020, faute d’exercice d’une demande de révision triennale, par application des dispositions combinées des articles L145-37 et L145-38 et R145-20 du code de commerce, est de 472,08 euros HT,A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où le juge des référés viendrait à constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial entre parties,

accorder à la société LAVERIE TOLOSANE un délai de 4 mois commençant à courir au 1er jour du mois suivant la signification de l’ordonnance afin de régulariser la dette locative restant due sur le commandement de payer soit la somme de 2.580,46 euros,suspendre corrélativement les effets de la clause résolutoire et dire par voie de conséquence n’y avoir lieu à résiliation,En tout état de cause, à titre principal,

condamner in solidum les consorts [C] au paiement d’une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens de l’instance,A titre subsidiaire et dans l’hypothèse d’un constat de l’acquisition de la clause résolutoire et octroi de délais corrélatifs afin d’en suspendre les effets,

dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens de la présente instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

L’article L. 145-10 du code de commerce dispose que « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ».

Selon la jurisprudence, le bailleur qui ne répond pas à la demande de renouvellement est présumé avoir accepté le renouvellement et ne peut plus invoquer des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s’est renouvellé (Civ. 3e, 1er février 2018, 16-29.054), seuls des manquements réitérés après le renouvellement du bail étant susceptibles de justifier sa résiliation (Civ. 3e, 20 mai 2021, 19-26.021).

En l’espèce, le contrat souscrit le 22 novembre 2006 entre les parties contient en son article 15 une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte en date du 13 février 2024, les requérantes on fait délivrer à la société défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 4.043,76 euros au titre des arriérés au 08 février 2024.

Elles produisent également un décompte en date du 27 mars 2024 duquel il ressort que, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, la société défenderesse a effectué les réglements suivants :

—  750 euros x 2 le 22 février 2024,

—  750 euros le 13 mars 2024,

Soit un total de : 2.250 euros

La société défendenresse produit quant à elle une demande de renouvellement du bail délivrée par commissaire de justice le 05 juillet 2024, soit postérieurement à l’assignation délivrée le 24 avril 2024, aux termes duquel il est rappelé que le bailleur doit, par acte extra judiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus, et ce dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, faute de quoi le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Il convient de constater qu’il n’est pas contesté que les requérantes n’ont jamais répondu à la demande de renouvellement, que dès lors il existe un débat s’agissant du renouvellement du bail et de la possibilité d’en demander la résiliation de plein droit en raison d’un commandement de payer demeuré infructueux délivré avant ce renouvellement.

Ce débat nécessite un débat au fond et excède, en conséquence, la compétence du juge des référés.

Il convient donc de débouter la requérante de ses demandes portant sur le constat de la résiliation de plein droit du bail commercial et l’expulsion.

* Sur la demande en paiement d’une provision

A l’audience, il a notamment été versé aux débats par les requérantes :

— un décompte en date du 27 mars 2024 faisant état d’un solde restant dû de 2.580,46 euros arrêté au 13 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 inclus.

— _la régularisation des charges pour l’année 2022 faisant état d’un solde restant dû de 2.490,52 euros détaillé comme suit :

— eau + assainissement : 2.338,48 euros

— EDF quote part : 70,32 euros

— ordures ménagères quote part : 91,72 euros

— des factures d’eau pour l’année 2022

— des factures d’eléctricité pour l’année 2022

— un justificatif de taxe d’ordure ménagère pour l’année 2022

— _la régularisation des charges pour l’année 2023 faisant état d’un solde restant dû de 2.183,53 euros détaillé comme suit :

— eau + assainissement : 2.042,90 euros

— EDF quote part : 52,81 euros

— ordures ménagères quote part : 87,82 euros

— des factures d’eau pour l’année 2023

— des factures d’eléctricité pour l’année 2023

— un justificatif de taxe d’ordure ménagère pour l’année 2023

— un détail explicatif de la répartition des charges pour l’année 2022 et l’année 2023

La société défenderesse conteste la provision réclamée en soutenant tout d’abord que les relevés du compteur défalqueur sont réalisés hors sa présence, ce dernier étant situé dans des locaux fermés à clés.

Toutefois, il convient de constater que les requérantes produisent les factures d’eau ainsi qu’un détail du calcul opéré ; que dès lors au regard des pièces produites les sommes réclamées au titre de l’eau apparaissent jusitifiées.

La société défenderesse conteste également l’augmentation de la provision sur charges mensuelle sans justificatif.

Toutefois, il convient de constater que le bail prévoit en son article 12 : « La provision sur charges sera elle-même réajustée automatiquement et sans demande préalable en fonction de l’évolution des dites charges ».

Dès lors, il convient d’écarter la contestation de la société défenderesse à ce titre.

La société défenderesse conteste également les sommes réclamées au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Selon la jurisprudence la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle (Civ. 3e, 16 mai 2024, 22-19.830).

Selon l’article 6 du bail relatif aux impôts et taxes : « Le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et, en particulier, acquitter les contributions personnelles et mobilières , les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous les autres impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque et justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail ».

Dès lors, en l’absence de mise à la charge du preneur explicite de la taxe d’ordures ménagères, il convient de constater que les sommes réclamées à ce titre, soit la somme de 179,54 euros, se heurte à une contestation sérieuse.

La société défenderesse conteste encore l’augmentation du loyer opérée à partir du mois de novembre 2020, puis à compter du mois de novembre 2023, faute de demandes formées par actes extra judiciaires ou par lettres recommandées.

Elle soutient qu’il existerait en conséquence un trop perçu de 1.764,90 euros (1.280,66 euros entre novembre 2020 et octobre 2023 + 484,24 euros entre novembre 2023 et la délivrance du commandement de payer).

Le bail liant les parties prévoit en son article 13 relatif à l’indexation : « Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera susceptible de varier proportionnellement à l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE.

Cette révision interviendra chaque fois que plus de trois années se seront écoulées depuis le point de départ du loyer à réviser et ce, aux conditions de forme et de fonds prévues par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 modifié par les lois subséquentes. (…)».

Or, les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953, aujourd’hui abrogés et codifiés aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, prévoient que la demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il convient de constater que les requérantes ne produisent aucune notification de revalorisation du loyer respectant ces conditions de forme, si bien qu’il convient de constater que cette contestation est bien sérieuse.

Il convient, en conséquence, de déduire de la provision réclamées les montant faisant l’objet d’une contestation serieuse, soit la somme totale de 1.944,44 euros (179,54 + 1.764,90).

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents, que la demande provisionnelle des requérantes apparait non sérieusement contestable à hauteur de 636,02 euros.

Il convient donc de condamner la société LAVERIE TOLOSANE à verser à Madame [X] [C], Madame [V] [C] et Madame [G] [C] épouse [M] [O] la somme provisionnelle de 636,02 euros, arrêtée au 13 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 inclus.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société LAVERIE TOLOSANE qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [X] [C], Madame [V] [C] et Madame [G] [C] épouse [M] [O] qui ont été contraintes d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la société LAVERIE TOLOSANE à payer à Madame [X] [C], Madame [V] [C] et Madame [G] [C] épouse [M] [O] une somme provisionnelle de 636,02 euros TTC (SIX CENT TRENTE SIX EUROS ET DEUX CENTIMES) au titre des créances de loyers et de charges, arrêté au 13 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 inclus ;

CONDAMNONS la société LAVERIE TOLOSANE à payer à Madame [X] [C], Madame [V] [C] et Madame [G] [C] épouse [M] [O] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société LAVERIE TOLOSANE aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,