RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 26/00056 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN47

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE

SNC [Localité 1] MARCHE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°792 751 687, agissant aux poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

SAS S&S, immatriculée au RCS de [Localité 4]-DE-[Localité 5] sous le n° 850 294 695, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [R], [L], [U], [D], demeurant [Adresse 3] [Localité 6], assigné, en vertu d’une clause d’élection de domicile (Article 26.2 du Bail), dans les lieux loués (local n° 13), exploités sous l’enseigne S & S du [Localité 1] Marché au niveau rez-de-chaussée du centre commercial [Adresse 4] situé sur la commune de [Localité 7], [Adresse 5].

[Adresse 2]

[Localité 6]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société BNP PARIBAS REUNION, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 428 633 408

[Adresse 6]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 19 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 16 Avril 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître CODET et Maître DE GERY délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2026, la société [Localité 1] MARCHE a fait assigner Monsieur [R] [D] et la société S&S devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 30 juillet 2019, résilié de plein droit,ordonner l’expulsion sous astreinte de Monsieur [R] [D] et la société S&S et de tous occupants de leurs chefs,dire que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Monsieur [R] [D] et la société S&S à lui verser à titre de provision la somme de 111.655, 24 € correspondant aux loyers impayés, dont à déduire la somme de 56.318, 76 € au vu de la condamnation préalable,condamner solidairement Monsieur [R] [D] et la société S&S à lui verser la somme de 5.533, 64 € au titre de l’indemnité forfaitaire irrévocable de 10% sur le solde,fixer le montant de l’indemnité d’occupation due solidairement par les défendeurs sur la base du dernier loyer annuel majoré de 50% auquel s’ajoutera la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et plus généralement tous accessoires du loyer dus à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,condamner solidairement Monsieur [R] [D] et la société S&S au paiement de cette indemnité d’occupation contractuelle,condamner solidairement Monsieur [R] [D] et la société S&S au paiement d’une somme de 12.487, 56 € au titre des frais de relocation,condamner solidairement Monsieur [R] [D] et la société S&S à lui payer des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq point,ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civile et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 23.2.1 du Titre II du bail,condamner au surplus solidairement et par provision Monsieur [R] [D] et la société S&S au paiement d’une somme de 105, 04 € TTC par jour à compter du 1er septembre 2023 et, très subsidiairement du 31 octobre 2025 au titre de la pénalité prévue à l’article 23.2.2 du Titre II du bail et contractuellement due en cas d’infractions répétées audit bail,dire que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la SNC [Localité 1] MARCHE,condamner Monsieur [R] [D] et la société S&S aux entiers dépens et à la somme de 4.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 7] (local n°13 du centre commercial « [Adresse 4] ») dont elle est propriétaire a été donné à bail le 30 juillet 2019 à Monsieur [R] [D] et la société S&S pour un loyer annuel de 14.640 €.

Le bail signé le 30 juillet 2019 a prévu une « faculté de substitution jusqu’à la date de prise d’effet du bail au profit d’une société en cours de formation et/ou d’immatriculation » mais la création de la société S&S, que préside Monsieur [R] [D], n’a pas été suivie de la signature d’un avenant à bail aux fins de régularisation de la substitution initialement envisagée.

En revanche il est exposé par la société [Localité 1] MARCHE que la société S&S a domicilié son établissement principal dans les locaux loués et qu’elle doit en conséquence être considérée comme occupante des lieux.

Suite aux défaillances constatées dans le paiement des loyers, un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 16 mai 2023, demeuré infructueux.

La société [Localité 1] MARCHE a assigné Monsieur [R] [D] en paiement de sa dette locative et une ordonnance du 8 février 2024 a condamné celui-ci au paiement de la somme de 56.318, 76 €.

La dette locative a continué à s’accroitre et au 11 décembre 2024, Monsieur [R] [D] était débiteur de la somme totale de 87.439, 30 €.

Un second commandement de payer a été délivré le 31 octobre 2025, visant la clause résolutoire, pour obtenir le paiement de la somme totale de 104.915, 32 € (pièce n°11).

Au 14 janvier 2026, Monsieur [R] [D] était débiteur de la somme de 111.655, 24 € (pièce n°12).

A l’audience du 19 mars 2026, les défendeurs, qui ont fait l’objet d’un procès-verbal de vaine recherche en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’étaient pas présents ni représentés par un conseil.

La BNP PARIBAS REUNION qui avait indiqué le 26 février 2026 son intention d’intervenir volontairement, a indiqué se désister de son intervention volontaire.

La société [Localité 1] MARCHE a maintenu ses demandes. Le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 16 avril 2026.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la société S&S

L’extrait Kbis du RCS produit au dossier (pièce n°3) indique la société S&S, présidée par Monsieur [R] [D], société dont l’activité principale est celle de buraliste a comme établissement principal le local litigieux. A ce titre, elle a été utilement assignée en qualité d’occupante des lieux.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La société [Localité 1] MARCHE a fait délivrer à Monsieur [R] [D] et la société S&S le 31 octobre 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 104.915, 32 €, selon décompte arrêté au 22 octobre 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

Monsieur [R] [D] et la société S&S n’ont pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n’existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera constaté la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 1er décembre 2025, date à partir de laquelle Monsieur [R] [D] et la société S&S doivent être regardés comme occupants sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion et l’astreinte

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 1er décembre 2025, date de résiliation du bail. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [R] [D] et la société S&S des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 50 %. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [D] et la société S&S depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société [Localité 1] MARCHE, l’obligation de Monsieur [R] [D] et la société S&S au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 14 janvier 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 111.655, 24 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [R] [D] et la société S&S, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 104.915, 32 € et à compter de l’assignation pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 10 février 2026, date de l’assignation.

Sur la clause pénale, le dépôt de garantie et l’indemnité de relocation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il en est de même de l’indemnité de relocation dont la demande sera en conséquence également rejetée.

Sur les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner Monsieur [R] [D] et la société S&S à payer à la société [Localité 1] MARCHE une somme de 1.800€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 31 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant Monsieur [R] [D] et la société S&S à la société [Localité 1] MARCHE par acquisition de la clause résolutoire en date du 1er décembre 2025 ;

DISONS qu’à compter du 1er décembre 2025, Monsieur [R] [D] et la société S&S sont devenus occupants sans droit ni titre du local sis [Adresse 7] (local n°13 du centre commercial « [Adresse 4] ») ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [R] [D] et la société S&S des lieux qu’ils occupent et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y a voir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [D] et la société S&S à la somme de 2.054, 13 € par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 1er décembre 2025, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS par provision Monsieur [R] [D] et la société S&S à payer à la société [Localité 1] MARCHE la somme de 111.655, 24 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 10 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2025 sur 104.915, 32 € et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 10 février 2026, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, du dépôt de garantie et de l’indemnité de relocation ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] et la société S&S au versement de 1.800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] et la société S&S aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 31 octobre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 10] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.