RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00187 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HD2C

MINUTE N° :26/00005

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BESSUDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 26 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [W] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [P] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Aliénor DIJOUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2020, Monsieur [H] [W] [V], représenté par son mandataire, la société OFIM IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [D] [P] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 603,93 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, se prévalant de l’existence d’un arriéré locatif et de dégradations locatives à la suite du départ des lieux du locataire, Monsieur [H] [W] [V] a assigné Monsieur [D] [P] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de le voir condamner à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à compter de la sommation de payer en date du 23 août 2024 :

la somme de 904,30 euros à titre des loyers impayés,la somme de 1245,47 euros au titre des dégradations locatives,la somme de 3500 au titre des dommages et intérêts,la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience à compter du 26 mai 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, et a été retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

Suivant les dernières conclusions de son conseil en date du 4 juillet 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [D] [P] [R] sollicite des délais de paiement en 5 mensualités pour apurer sa dette non contestée au titre des loyers impayés. En revanche, il sollicite le rejet des demandes portées à son encontre au titre des dégradations locatives, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles, et demande enfin la condamnation de Monsieur [H] [W] [V] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [H] [W] [V], représenté par un conseil, n’a enrôlé aucune conclusion en réplique ni déposé de dossier, de sorte qu’il sera statué sur ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande principale en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [H] [W] [V] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte des sommes dues par Monsieur [D] [P] [R], dont il ressort que Monsieur [D] [P] [R], ce qu’il ne conteste pas au demeurant, reste redevable de la somme de 904,30 euros au titre des loyers et charges impayés, somme qu’il sera condamné à payer à Monsieur [H] [W] [V] avec intérêts légaux à compter de la sommation de payer en date du 23 août 2024.

En revanche, la capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée en l’absence de motif invoqué au soutien de cette demande.

Sur la demande principale en paiement au titre des réparations locatives :

En vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, exceptée ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, au soutien de sa demande de condamnation au titre des réparations locatives à hauteur de 1245,47 euros, Monsieur [H] [W] [V] verse notamment aux débats :

l’état des lieux d’entrée contradictoire du 1er février 2021,l’état des lieux de sortie contradictoire du 9 janvier 2024,une quittance subrogative de la société OFIM immobilier en date du 4 juillet 2024 mentionnant à deux reprises un « règlement sinistre » le 16 juin 2023 à hauteur de 1569,03 euros et le 6 septembre 2023 à hauteur de 624,13 euros, ainsi qu’un « rapport d’expertise » pour des « dégradations immobilières » à hauteur de 1245,47 euros en date du 3 juillet 2024,un décompte de la société OFIM IMMOBILIER en date du 21 février 2024 mentionnant au débit du compte locataire une « facture artisan » d’un montant de 2137 euros à la date du 21 février 2024, qui n’est pas produite aux débats,une estimation d’un expert d’une compagnie d’assurance non identifiée faisant suite à un « accident du 30 juin 2024 », qui évalue à hauteur de 1245,47 euros le montant de l’indemnisation pécuniaire au titre de travaux d’embellissement de peinture à effectuer dans le salon et les deux chambres du logement.

Il résulte de l’analyse de ces pièces que, malgré l’absence de précision apportée par le demandeur concernant la nature des dégradations locatives alléguées, Monsieur [H] [W] [V] fonde principalement sa demande sur le rapport d’expertise susvisé qui mentionne la nécessité de travaux de reprise de peinture dans le salon et les deux chambres du logement. Par ailleurs, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de constater que la peinture était en bon état dans ces pièces lors de la prise à bail du logement par le défendeur, tandis qu’elle est décrite, sur l’état des lieux de sortie, en état moyen ou dégradé pour le salon, et en état moyen pour les chambres.

Toutefois, outre que la vétusté doit être prise en compte concernant la dégradation de l’état de la peinture pour une durée d’occupation de 3 années, il faut surtout relever que les pièces produites par Monsieur [H] [W] [V] permettent de caractériser qu’au moins un sinistre a touché les lieux loués au cours de la durée du bail consenti à Monsieur [D] [P] [R], tandis que le chiffrage des réparations locatives dont se prévaut le demandeur est justement intervenu à la suite d’un second sinistre touchant le logement après le départ des lieux du locataire, sinistre au titre duquel il semble d’ailleurs avoir été indemnisé par son assurance.

Aussi, il y a lieu de considérer que les dégradations alléguées relatives à l’état de la peinture dont se prévaut le bailleur ne sont pas établies, en tenant compte de la vétusté, ni ne sauraient être imputées avec certitude au défendeur au regard des sinistres ayant touché le logement. Monsieur [H] [W] [V] sera dès lors débouté de sa demande au titre des dégradations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, au regard du rejet de la demande formée par Monsieur [H] [W] [V] au titre des dégradations locatives et de l’absence de pièce justificative fournie par ce dernier qui viendrait démontrer l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement concernant l’arriéré locatif, sa demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande incidente en délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la proposition du débiteur de régler sa dette au titre de l’arriéré en 5 échéances du fait de sa situation financière et de l’absence de tentative de conciliation préalable effectuée à la diligence du demandeur, il convient de lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Le sens de la présente décision, l’équité et la situation économique des parties justifient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Monsieur [D] [P] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [D] [P] [R] à verser à Monsieur [H] [W] [V] la somme de 904,30 euros au titre du solde de l’arriéré locatif, et ce avec intérêts légaux à compter du 23 août 2024

ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [D] [P] [R] ;

DIT que Monsieur [D] [P] [R] devra s’acquitter de la somme due en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, à 4 versements mensuels de 200 euros minimum et un dernier versement correspondant au solde de la dette, et ce avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette restant à recouvrir deviendra immédiatement et de plein droit exigible à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant l’envoi d’une mise en demeure de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection