RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00034 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNNJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 20/04/2026

à : [L], [V], [Z] [E]

Copie exécutoire délivrée

le : 20/04/2026

à : M^e Amandine JAN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 20 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]/SARL [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L], [V], [Z] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [L] [V] [Z] [E], propriétaire des lots n° 89 (appartement), n° 32 et n° 33 (parkings) de la [Adresse 5] située au [Adresse 6] est débiteur de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société [Y], l’a fait assigner, par un acte de commissaire de justice du 7 janvier 2026, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 8.510,34 euros au titre des charges impayées et provisions échues, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Y], et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement convoqué par un acte de commissaire de justice du 7 janvier 2026 remis à l’étude, Monsieur [L] [V] [Z] [E] ne s’est pas présenté, ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit notamment à l’appui de sa demande :

— le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois du 27 avril 2025 au 26 avril 2028 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 27 avril 2022, du 12 juillet 2023, du 30 octobre 2023, du 18 avril 2024, du 30 octobre 2024 et du 1er août 2025 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les années 2023 à 2025 ;

— un commandement de payer du 25 novembre 2025 remis à l’étude ;

— un décompte arrêté au 3 novembre 2025.

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de Monsieur [L] [V] [Z] [E], arrêtée au 3 novembre 2025, s’élève à la somme de 8.510,34 euros.

Monsieur [L] [V] [Z] [E], non comparant, n’apportant aucun élément justifiant l’extinction de son obligation, il y a lieu de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Y], la somme de 8.510,34 euros arrêtée au 3 novembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2026, date de signification de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « contentieux » ou « transmission dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Y] ne réclame aucune somme à ce titre.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appert à la lecture du décompte produit que Monsieur [L] [V] [Z] [E] a effectué 2 virements de 1.000 euros en août 2025 et un virement de 1.000 euros le 16 octobre 2025.

Au regard des efforts consentis pour apurer la dette et en l’absence de mauvaise foi dûment caractérisée de Monsieur [L] [V] [Z] [E], il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [V] [Z] [E], succombant à l’instance, supportera les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [L] [V] [Z] [E] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Y], la somme de 8.510,34 euros arrêtée au 3 novembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2026.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Y], de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Y], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [Z] [E] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE