RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00313 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFJF

MINUTE N° : 26/00026

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. SOCV

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3] (RÉUNION)

Représentée par M^e BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [H] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Maëlys BIBAL, Juge

Assistée de : Falida OMARJEE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Maëlys BIBAL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

à avocat + défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 avril 2019, les époux [V] ont donné à bail, via leur mandataire Citya France Immobilier, à [H] [X], un local d’habitation situé [Adresse 5] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 813 euros, provisions sur charges comprises.

Après révisions, le loyer provisions sur charges comprises est désormais fixé à 889,53 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 février 2025 resté sans effet, la SCI SOCV a assigné [H] [X] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT PAUL aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire prévue au bail, Ordonner en conséquence l’expulsion de [H] [X] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu et assistance d’un serrurier, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, Dire que la SCI SOVIC sera autorisée à enlever tous bien ou effets laissés dans le logement et qu’elle sera libre d’en disposer, Fixer l’indemnité d’occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 13 avril 2025, Condamner [H] [X] à leur verser ces indemnités à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et remise des clés,Condamner [H] [X] à leur payer la somme de 2771,97 euros au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2582,66 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, somme à parfaire, A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à la SCI SOCV les mêmes demandes susmentionnées, A titre infiniment subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire pour défaut d’assurance, En tout état de cause :

Condamner [H] [X] à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer et enfin débouter [H] [X] de l’ensemble de ses demandes.

A l’audience du 1er Juillet 2025, le dossier a été mis en délibéré au 2 septembre 2025.

Par la suite, une réouverture des débats a été prononcée afin que la partie demanderesse prouve son intérêt à agir à l’audience du 7 octobre 2025.

A l’audience du 7 octobre 2025, le dossier a été renvoyé au 4 novembre 2025 pour production de la taxe foncière, à défaut pour la partie demanderesse de pouvoir produire un acte d’acquisition.

A l’audience du 4 novembre 2025, le dossier a été renvoyé au 2 décembre 2025.

A l’audience du 2 décembre 2025, le dossier a été renvoyé au 3 février 2026.

A l’audience du 3 février 2026, la partie demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 3422,11 euros au 30 janvier 2026 et a précisé que le dernier loyer réglé était celui de novembre 2025.

Madame [H] [X] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de procéder à des versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant.

La partie défenderesse s’est opposée aux demandes formulées par Madame [H] [X].

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, le jugement contradictoire devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il résulte des pièces produites par la société demanderesse que si le bail a été conclu avec [H] [X] par les époux [V] le 23 avril 2019, la taxe foncière établie pour le logement situé [Adresse 6] l’est bien au nom de la SCI SOCV, de même que le relevé de propriété, démontrant ainsi l’intérêt à agir de la SCI SOCV.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’actionS’agissant d’une SCI, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effetsConformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 23 avril 2019 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SCI SOCV justifie avoir délivré le 12 février 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 2409,07 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 avril 2025.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [H] [X] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Elle a exposé sa situation professionnelle, financière et personnelle et a proposé de procéder à des versements de 100 euros chaque mois, en plus du montant du loyer courant et des charges, pour s’acquitter de sa dette.

Quant à elle, la SCI SOCV s’est opposée à ces demandes.

Si elle n’a pas repris le paiement du loyer courant, [H] [X] fait état d’une situation sociale et familiale compliquée, expliquant élever son enfant de 8 ans, être en arrêt de travail depuis août 2025 et avoir rencontré des difficultés dans la perception de ses ressources.

De plus, il résulte de l’analyse du décompte versé par la partie demanderesse que [H] [X] a effectué des versements réguliers depuis le commandement de payer. Ainsi, en septembre 2025, celle-ci a effectué 5 virements pour un montant total de 1370 euros, puis un virement de 220 euros en octobre 2025 et enfin 2 virements en novembre 2025 pour un montant total de 1224 euros. Si le dernier loyer complet versé remonte donc à novembre 2025, ces actes témoignent de la bonne volonté de [H] [X] et de son souhait tel que réitéré lors de l’audience, de se maintenir dans les lieux.

Il sera dès lors fait droit à la demande formée par [H] [X] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dans ces conditions, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de [H] [X] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux. En revanche, en cas de respect par [H] [X] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que [H] [X], partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SCI SOCV aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 avril entre la SCI SOCV, bailleur via leur mandataire Citya France Immobilier, et [H] [X] preneur, concernant le logement [Adresse 5] (Réunion) se sont trouvées réunies à la date du 13 avril 2025 ;

CONDAMNE [H] [X] à payer à la SCI SOCV la somme de 3422,111 euros au 30 janvier 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2409,07 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation ;

ACCORDE des délais de paiement à [H] [X] ;

AUTORISE [H] [X] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

34 mensualités de 100 euros minimum, en plus du loyer courant augmenté des charges,devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,et un dernier versement égal au solde de la dette, ORDONNE, pendant ces délais, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut pour [H] [X] de respecter ces délais de paiement, ou à défaut de paiement du loyer courant et des charges, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

ORDONNE, dans cette hypothèse et à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [H] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00313 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFJF – /

CONDAMNE, le cas échéant, [H] [X] à verser à la SCI SOCV une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements intervenus ;

DEBOUTE la SCI SOCV du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [H] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection