N° RG 22/03219 – N° Portalis DBZT-W-B7G-F4GJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 22/03219 – N° Portalis DBZT-W-B7G-F4GJ

N° minute : 25/159

Code NAC : 50D

AD/AFB

LE VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

S.C.I. TRE LEONI, Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 528 666 944, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stephane DOMINGUEZ de la SCP TRUSSANT-DOMINGUEZ, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDEUR

M. [X] [M]

né le 05 Août 1982 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Manuel DE ABREU membre de l’AARPI DE ABREU – GUILLEMINOT- PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 04 Juin 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 03 Avril 2025 devant Madame Aurélie DESWARTE, Juge statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Tre Leoni a acquis par acte authentique en date du 11 février 2011, un immeuble sis [Adresse 5] à Fresnes sur Escaut, cadastré section AP n°[Cadastre 9], [Cadastre 4] et [Cadastre 3] de M. [X] [M].

En date du 09 mars 2021, M. [U], gérant de la SCI Tre Leoni est interpellé par M. [C] [I], qui s’est plein d’un empiétement de 5m2 de cet immeuble sur sa cour arrière.

Par jugement en date du 29 mars 2022, le tribunal judiciaire de Valenciennes a ordonné un bornage judiciaire des parcelles.

Le géomètre-expert a confirmé l’existence d’un empiètement.

La SCI Tre Leoni transige avec le couple [I] en leur payant une somme de 4 000 euros pour acquérir cette superficie.

La SCI Tre Leoni va se rapprocher de M. [X] [M] afin d’obtenir réparation de son préjudice.

Faute d’indemnisation, par acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2022, la SCI Tre Leoni va faire assigner M. [X] [M] devant le Tribunal Judiciaire de Valenciennes pour obtenir notamment indemnisation de son préjudice.

Par dernières écritures signifiées par RPVA en date du 09 avril 2024, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la SCI Tre Leoni sollicite sur le fondement des dispositions des articles 1626 et suivants, 1641 et suivants du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner M. [X] [M] à lui payer les sommes suivantes :

—  5 410 euros en principal,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, la SCI Tre Leoni expose avoir acquis un immeuble auprès de M. [X] [M], qu’un empiètement de l’immeuble acquis sur le fonds voisin a été constaté suite à un bornage judiciaire, et qu’elle a été amenée à transiger en acquérant la surface empiétée au prix de 4 000 euros. Elle soutient que cet empiètement préexistait à son acquisition, elle entend être garantie par son vendeur de l’éviction et que l’acte de vente ne contient aucune clause de non-garantie dans ce cadre. Elle estime que la clause de non-garantie intitulée “état de l’immeuble” située page 9 ne contient en effet aucune mention vis-à-vis d’un éventuel empiètement. Elle estime donc que son vendeur lui doit garantie du principal à savoir de la somme de 4 000 euros. Elle sollicite également l’indemnisation de la somme de 900 euros au titre du coût de l’acte authentique ainsi que de la somme de 510 euros au titre de la facture du géomètre expert. Elle estime également avoir subi un préjudice dont elle chiffre l’indemnisation à la somme de 3 000 euros. Elle considère rapporter la preuve de l’empiètement en versant la lettre de M. [U], le constat d’accord quant à l’existence de l’empiètement, l’attestation aux termes de laquelle un acte authentique a abouti au transfert de propriété de la parcelle litigieuse, ainsi que la facture du géomètre. Elle met en exergue que la garantie d’éviction concerne le trouble de droit puisqu’une action en justice a abouti à consacrer l’obligation pour la SCI Tre Leoni de racheter une partie du terrain qui empiétait sur le terrain de M. [I] et que dès lors la garantie d’éviction lui était parfaitement acquise. Elle estime que M. [X] [M] ne justifie pas qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande d’empiètement et qu’un bornage a bien été réalisé dans la mesure où le géomètre a facturé la constatation de cet empiètement.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 2 octobre 2023, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, M. [X] [M] sollicite sur le fondement des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, de :

— Débouter la SCI Tre Leoni de l’ensemble de ses demandes,

— La condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, M. [X] [M] rappelle qu’il appartient à la SCI Tre Leoni d’apporter la preuve de l’existence d’un éventuel empiètement et qu’à défaut de bornage, l’empiètement allégué n’est pas rapporté. Subsidiairement, il rappelle que la garantie des vices cachés s’applique à un défaut de la chose vendue et qu’en l’espèce, il ne s’agit pas d’un défaut de la chose vendue mais d’un trouble de droit apporté par un tiers revendiquant sa propriété. Il considère que la garantie des vices cachés est inapplicable en l’espèce. Il souligne au surplus que l’acte de vente contient en page 9 une clause exonérant le vendeur des vices cachés.

A titre infiniment subsidiaire, sur la garantie d’éviction, il rappelle que cette garantie est due en cas de trouble de droit par un tiers. Il rappelle que cette garantie cesse lorsque l’acquéreur s’est laissé condamner par un jugement en dernier ressort sans appeler son vendeur, si ce dernier prouve qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande. Il met en exergue que la SCI Tre Leoni n’a fait l’objet d’aucune condamnation et n’a pas subi d’éviction et qu’ainsi, la condition préalable de la garantie n’est pas établie. Il souligne également que la SCI Tre Leoni a procédé à l’achat amiable de la parcelle de 5 m2 et n’a aucunement discuté l’existence même de l’empiètement allégué alors même qu’aucun bornage n’a été sollicité. Il précise qu’il appartient également à l’acquéreur qui se prévaut de la garantie d’éviction d’établir que le trouble est imputable au vendeur. Il mentionne que le courrier du 25 mars 2021 de la SCI Tre Leoni permet d’établir que le supposé empiètement remontait au 10 juillet 2008, date à laquelle il n’était pas propriétaire de l’immeuble. Il estime au vu de ces éléments que la SCI Tre Leoni n’est pas fondée à le poursuivre.

L’ordonnance de clôture a été rendue en date du 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la garantie d’éviction :

Aux termes des dispositions des articles 1626 et 1627 du code civil, quoique lors de la vente, il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet, elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

De même, en vertu de l’article 16268 du même code, quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle.

Par ailleurs, en application de l’article 1630 du même code, lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

1° La restitution du prix,

2° [Localité 11] des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince

3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire,

4° Enfin, les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

Enfin, aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que M. [X] [M] a vendu à la SCI Tre Leoni un immeuble situé sis [Adresse 5] à Fresnes sur Escaut, cadastré section AP, n°[Cadastre 9], [Cadastre 4] et [Cadastre 3].

Or, l’acte de vente contient la clause suivante quant à la garantie du vendeur:

« (…) GARANTIE D’EVICTION

L’ACQUEREUR bénéficie sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matière de la garantie en cas d’éviction en tout ou partie organisée par l’article 1626 du code civil qui dispose que « quoique lors de la vente, il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. »

(…) »

Ainsi, l’acte de vente contient une garantie du vendeur en cas d’éviction.

En conséquence, il importe peu que cette éviction lui soit ou non imputable puisque cette question se pose uniquement quand il y a une clause d’exclusion de garantie d’éviction.

S’agissant de l’existence d’un empiétement sur le fond voisin, ce dernier est établi par l’attestation notariée de Me [V] [K] en date du 19 septembre 2022 qui mentionne l’existence d’un contrat de vente entre la SCI Tre Leoni et M. [C] [I], propriétaire de la parcelle voisine ayant nécessité une modification cadastrale.

« (…) Document modificatif du parcellaire cadastral – Cet immeuble est détaché d’un immeuble de plus grande importance cadastré section AP numéro [Cadastre 10], [Adresse 1] à [Localité 12], pour une contenance de 80 ca, le surplus après division restant la propriété du vendeur ainsi qu’il résulte d’un document modificatif du parcellaire cadastral (anciennement document d’arpentage) dressé le 29 avril 2022, par Monsieur [E] [W], géomètre-expert à [Localité 14], qui sera déposé à l’appui de la formalité de publicité foncière relative au présent acte, et duquel il résulte que la parcelle d’origine a été divisée en deux nouvelles parcelles ci-dessous désignée :

Parcelle mère section AP numéro [Cadastre 10], parcelles filles section AP n°[Cadastre 7] contenance 5 ca et section AP n°[Cadastre 6] contenance 75 ca.(…) »

Par ailleurs, l’antériorité de cet empiétement à la vente intervenue entre M. [X] [M] et la SCI Tre Leoni n’est pas contestée dans la mesure où M. [X] [M] invoque que ce dernier était dû à son vendeur, comme l’invoquait M. [C] [I].

« (…) Vous nous avez expliqué et écrit que ce litige remontait au 10 juillet 2008 et que cette construction avait été réalisé par le propriétaire du logement à cette époque M. [T] [G]. (…) »

Par voie de conséquence, il conviendra donc de dire que M. [X] [M] est tenu à la garantie d’éviction.

Enfin, la SCI Tre Leoni justifie en versant le décompte prévision de l’acte d’achat des mètres carrés constituant l’empiétement, qui s’élève à une somme de 4 900 euros décomposée en une somme de 4 000 euros pour l’acquisition et des frais d’un montant de 900 euros.

Par ailleurs, elle produit la facture du géomètre-expert qui a procédé au document modificatif du parcellaire cadastral d’un montant de 510 euros.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner M. [X] [M] à payer à la SCI Tre Leoni une somme totale de 5 410 euros en réparation du préjudice subi.

2. Sur la résistance abusive :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater qu’aucune des pièces versées par la SCI Tre Leoni ne permet d’établir que M. [X] [M] ait commis une résistance abusive en recourant à la justice pour trancher le litige les opposant.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter la SCI Tre Leoni de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile :

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [X] [M] ayant succombé, il conviendra donc de le condamner à payer à la SCI Tre Leoni une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur la demande d’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la décision au greffe le 4 juin 2025, comme cela a été indiqué à l’audience de plaidoirie prorogée au 26 juin 2025, et par jugement contradictoire et en premier ressort :

DIT que la responsabilité de M. [X] [M] est engagée au titre de la garantie d’éviction,

CONDAMNE M. [X] [M] à payer à la SCI Tre Leoni une somme totale de 5 410 euros en réparation de son préjudice, répartie de la façon suivante :

— une somme de 4 000 euros au titre de l’acquisition des mètres carrés,

— une somme de 900 euros au titre des frais de notaire pour cette acquisition,

— une somme de 510 euros au titre des frais du géomètre-expert,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [X] [M] à payer à la SCI Tre Leoni une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Le Greffier, Le Président,