N° RG 23/00514 – N° Portalis DBXY-W-B7H-E2GC

Minute N°26/00057

Chambre 1

DEMANDE EN PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES ET/OU TENDANT A LA RESILIATION DU BAIL ET/OU A L’EXPULSION

Rédacteur:

B. MLEKUZ

expédition conforme

délivrée le :

M^e Marianne HELIAS

M^e Valérie POSTIC

M^e Julien FANEN

copie exécutoire

délivrée le :

M^e Marianne HELIAS

M^e Valérie POSTIC

M^e Julien FANEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 24 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Sandra FOUCAUD, Vice-présidente,

Monsieur Bertrand MLEKUZ, Vice-président ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 16 Décembre 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

Madame [H] [V]

née le 19 Septembre 1947 à [Localité 1] (FINISTERE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marianne HELIAS de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. IMHOTEP, société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 494 289 804, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siègen

représentée par Maître Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de QUIMPER

S.N.C. SRAE BN

société en nom collectif immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Laval sous le numéro 439 926 254, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Julien FANEN, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [H] [V] épouse [A] est propriétaire des lots n°1 et 2 et des tantièmes de parties communes associés dans un ensemble immobilier dépendant du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] (ci-après le SYNDICAT), situé à cette même adresse, représenté par le cabinet IMOTHEP, son syndic en exercice.

Par acte authentique du 16 décembre 2013 au rapport de Me [Z], notaire à [Localité 2], Mme [H] [V] a donné ces deux lots à bail commercial à la société ACTUAL FINISTERE.

Par courrier daté du 19 octobre 2025, Mme [H] [V] a été informée de la fusion absorption de la société ACTUAL FINISTERE par la SNC SRAE BN le 06 juin 2015.

Une déclaration de sinistre à assureur a été effectuée le 07 octobre 2021 en raison d’écoulements d’eaux dans l’un des bureaux situé dans le lot n°1 donné à bail.

Des travaux de réparation ont été exécutés après diagnostic de la société PROTHERMIC entre les mois d’octobre et novembre 2021.

Selon rapports d’expertises extra judiciaires du cabinet POLYEXPERT en date des 08 décembre 2021 et 02 février 2022, le sinistre a pour origine une défaillance d’étanchéité d’une colonne commune d’évacuation des eaux usées / eaux vannes de l’immeuble, dont la réparation a été achevée le 05 décembre 2021.

Par courrier daté du 20 novembre 2021, la gestionnaire immobilier du groupe ACTUAL s’est prévalue de l’exception d’inexécution pour justifier de la suspension du paiement du loyer jusqu’à ce que l’état des lieux permette leur réintégration.

La SNC SRAE BN a repris les paiements à compter du 12 mai 2022. Elle a donné congé et restitué les lieux le 21 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 février 2023, Mme [H] [V] a fait citer la SNC SRAE BN devant la présente juridiction essentiellement aux fins d’obtenir paiement des arriérés de loyers. L’affaire a été enrôlée sous le RG n°23/0514.

Concurremment, la SNC SRAE BN a fait délivrer assignation à Mme [H] [V] par acte de commissaire de justice signifié le 07 avril 2023, en vue d’obtenir restitution du dépôt de garantie ainsi que dommages et intérêts pour le trouble porté à la jouissance des lieux. L’affaire a été enrôlée sous le RG n°25/0799.

Enfin, par acte de commissaire de justice signifié le 12 mars 2025, Mme [H] [V] a fait citer devant ce Tribunal le SYNDICAT, pris en la personne du cabinet IMOTHEP, son syndic. L’affaire a été enrôlée sous le RG n°25/0589.

Par ordonnance du 02 juin 2023, le Juge de la mise en état a joint l’instance enrôlée sous le n°RG 25/0799 à celle n°RG 23/0514.

Le 02 mai 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’instance enrôlée sous le n°RG 25/0589 à celle n°RG 23/0514.

Les parties ont notifié leurs dernières écritures au fond avant clôture par voie électronique :

le 01 octobre 2025 concernant Mme [H] [V] ;le 02 décembre 2025 concernant le SYNDICAT ;le 28 juillet 2025 concernant la SNC SRAE BN.À l’issue de l’audience de mise en état du 12 décembre 2025 à 09h00, le Juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.

Cependant, la SNC SRAE BN a notifié des écritures au fond par voie électronique le 12 décembre 2025 à 16h42 par lesquelles elle sollicite à titre liminaire le rabat de clôture et sa fixation à la date de l’audience de plaidoirie.

La cause a été plaidée à l’audience publique du 16 décembre 2026.

En cet état, le président a clos les débats et avisé les parties que le jugement serait rendu le 24 février 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans le dernier état de ses prétentions, Mme [H] [V] demande au Tribunal judiciaire, au visa de des articles 1104 et suivants du Code civil,

À titre principal de :Débouter la société SRAE BN, venant aux droits de la société ACTUAL FINISTERE, de l’intégralité de ses demandes ;Condamner la société SRAE BN, venant aux droits de la société ACTUAL FINISTERE, à payer à madame [H] [V] la somme de 20 826,18euros au titre de ses arriérés de loyers, charges, accessoires arrêtés au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner la société SRAE BN, venant aux droits de la société ACTUAL FINISTERE, à payer à madame [H] [V] la somme de 2 907,50 euros au titre de travaux de remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;Condamner la société SRAE BN, venant aux droits de la société ACTUAL FINISTERE, à payer à madame [H] [V] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la saisie attribution en date du 31 octobre 2022 ;À titre subsidiaire, si le tribunal ne faisait pas droit à l’intégralité des demandes de Madame [V] à l’encontre de la société SRAE BN et/ ou s’il ne rejetait pas l’intégralité de celles de cette dernière, Juger responsable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice IMHOTEP, des préjudices subis par madame [V], propriétaire du lot n°1, du fait des désordres ayant affectés la colonne commune d’évacuation des EU/EP ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice IMHOTEP, à payer à Madame [V] la somme de 17 399,10 euros au titre du préjudice subi par l’absence de paiement des loyers par la société SRAE BN pour la période allant de novembre 2021 à avril 2022, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la demande et capitalisation en vertu de l’article 1342-2 du code civil ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice IMHOTEP, à relever et garantir Madame [V] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la société SRAE BN ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice IMHOTEP, à payer à Madame [H] [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens ;Dire que madame [H] [V] sera dispensée de la participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.Dans l’hypothèse où le tribunal ne rejetterait pas l’intégralité des demandes de la société SRAE BN, au regard de la situation de cette dernière, juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.Dans tous les cas, Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice IMHOTEP de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [S] [H] [V] se prévaut de l’article 1728 du Code civil et des articles V et XXIII du contrat de bail. Elle expose que la SNC SRAE BN ne s’est pas acquittée des loyers courant du 1er novembre 2021 au 30 avril 2022, malgré relance de l’étude notariale en charge de la gestion du bien le 25 novembre 2021. Elle est ainsi redevable de la somme de 17 193,72€ au 31 décembre 2022, auxquels viennent s’ajouter 1913,09€ par application de la clause pénale. Par ailleurs, le locataire a donné congé. L’état des lieux de sortie montre qu’il les a restitués sans procéder aux réparations locatives.

Répondant à l’exception d’inexécution qui lui est opposée, Mme [H] [V] rappelle qu’en application des articles 1219 et 1220 du Code civil, le preneur ne peut se suspendre le paiement du loyer qu’à condition de rapporter la preuve d’une inertie du bailleur ayant pour effet d’empêcher totalement la jouissance des lieux suivant la destination donnée par le bail. Au cas présent, la SNC SRAE BN ne justifie pas de l’impossibilité d’utiliser les lieux, ni que les inconvénients dans la jouissance aient été suffisamment graves pour la dispenser de payer l’intégralité du loyer. En outre, rien ne l’obligeait à déménager, de sorte que l’absence de réintégration n’est pas justifiée. Elle fait valoir que le syndic a agi à bref délai. Les travaux de réparation sur les parties communes ont été achevées début décembre, tout comme ceux de carrelage et de placoplâtre. Ne restaient plus que ceux de peinture du placoplâtre, prévu à compter du 06 décembre 2021, à la charge du locataire, comme la réfection des agencements intérieurs.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 1719 du Code civil ne sont pas d’ordre public, de sorte qu’il peut y être dérogé. En outre, le bailleur n’est pas tenu de garantir les troubles de jouissance que les tiers apportent par voie de fait, ainsi que le prévoit l’article 1725 du même code. Elle se prévaut des clauses contractuelles pour dénier sa responsabilité. Mme [H] [V] estime avoir été diligente dès qu’elle a eu connaissance des faits. Elle souligne la rapidité de la réparation. Elle soutient qu’il appartenait au locataire d’exécuter les travaux de remise en état qui lui incombait en vertu du bail, le cas échéant en concertation avec son assureur. Elle le renvoie vers [Localité 3] pour être indemnisé des préjudices qui ne l’aurait pas été par son propre assureur.

Mme [H] [V] considère encore que la SNC SRAE BN ne justifie pas de son préjudice, les factures produites au soutien de cette prétention étant au nom de la société ACTUEL [Localité 1] 51 ou ACTUAL [Localité 1] 50, non de sa locataire. La SNC SRAE BN a en outre été indemnisée par son assureur, point sur lequel le SYNDICAT se méprend. Enfin, au vu des devis recueillis, la retenue du dépôt de garantie est justifiée.

Sur la responsabilité du SYNDICAT, Mme [H] [V] se prévaut de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que celui-ci est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. La faute étant indifférente, il ne peut s’en exonérer que par démonstration de la force majeure ou la faute de la victime. La réparation doit être intégrale. De fait, l’argumentaire du SYNDICAT est inopérant. Il doit donc à la fois l’indemniser des préjudices qu’elle a subit mais également la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

***

Dans le dernier état de ses prétentions avant clôture, la SNC SRAE BN demande au Tribunal judiciaire, au visa des articles 1219 et suivants, 1347 et suivants, 1719 et suivants du Code civil de :

Déclarer la société SRAE BN recevable et bien fondée en sa demande ;Constater que les arriérés de loyers de novembre 2021 à avril 2022 s’élèvent à la somme de 17 193,72 € ;Constater l’exception d’inexécution invoquée par la société SRAE BN comme recevable à l’égard de la clause pénale de 1 719,37 € et des intérêts au taux légal majoré de 8% soit la somme de 1 913,09 € sur les loyers de novembre 2021 et avril 2022 ;Condamner in solidum Madame [A] et le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au paiement de la somme de 31 690,01 € au titre de la réparation des préjudices consécutifs aux manquements de ceux-ci à leur obligation de délivrance, en ce compris 26 690,01 € au titre du préjudice matériel et 5 000 € au titre du préjudice d’agrément ;Ordonner la compensation entre les créances réciproques existantes entre la société SRAE et Madame [A] ;Condamner in solidum Madame [A] et le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au paiement de la somme de 14 496,29 € résultant de la compensation en ce compris la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 4 120 € suite au non-renouvellement du bail commercial.Condamner in solidum Madame [A] et le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au paiement chacun de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner in solidum Madame [A] et le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] aux entiers dépens.La SNC SRAE BN fait valoir que le bailleur est soumis à une obligation de délivrance conforme et de garantie des troubles de jouissance, y compris des vices cachés. Il doit à ce titre accomplir toutes démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour les troubles nés des parties communes. L’exception d’inexécution suppose l’impossibilité d’user normalement de la chose. Au cas présent, l’usage des locaux était impossible durant la période de travaux, de sorte qu’elle s’est vue contrainte de déménager en urgence afin de poursuivre son activité. Elle soutient que les pièces produites par Mme [H] [V] établissent que les travaux réparatoires n’étaient pas achevés au début du mois de décembre 2021 ni même au 10 février 2022. Ce n’est qu’à la suite des travaux de peinture, achevés le 20 mai 2022, que les locaux étaient propres à l’exercice de son activité. Elle répond aux critiques du SYNDICAT quant aux frais d’aménagement

Sur la réparation du préjudice, elle soutient avoir adressé plusieurs courriers à Mme [H] [V], son seul interlocuteur en vertu du contrat, ce sans réaction. Bien plus, les pièces établissent qu’elle avait connaissance du désordre le 07 octobre 2021 sans agir en conséquence. Outre l’écoulement d’eaux, elle a eu à subir également des nuisances olfactives importantes. Elle présente le décompte des sommes exposées pour le déménagement, justifié sur pièces. Elle a en outre subi un préjudice d’agrément du fait de la gestion du transfert du matériel, des salariés, et de la clientèle. Elle conteste avoir été indemnisée par son assureur.

Elle développe un argumentaire détaillé au soutien de sa prétention à la compensation. Elle conteste le calcul de l’arriéré de loyers et des pénalités réclamés par Mme [H] [V]. Elle prétend que l’obligation de délivrance du bailleur est fondamentale, d’ordre public. En application de l’article 1170 du Code civil, les clauses du contrat qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur sont réputées non écrites. Mme [H] [V] ayant manqué à son obligation de délivrance, la SNC SRAE BN ne saurait être tenue au paiement de la clause pénale ni des intérêts majorés. De fait, la créance de la demanderesse n’est que de 17 193,72€, qu’il conviendra de compenser avec les siennes.

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Dans le dernier état de ses prétentions, Le SYNDICAT demande au Tribunal judiciaire, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Débouter Madame [H] [V] et la société SRAE BN de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ;Condamner solidairement Madame [H] [V] et la société SRAE BN, ou l’un à défaut de l’autre, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [H] [V] et la société SRAE BN , ou l’un à défaut de l’autre aux entiers dépens.Le SYNDICAT soutient avoir faire toutes diligences utiles à bref délai. Le preneur ne justifie pas de l’impossibilité de poursuivre son activé, et par là même qu’il a été contraint de déménager. Il lui appartenait encore de commander les travaux de nettoyage et de reprise des embellissements suite à l’acceptation des dommages relevés par l’expert de son assureur, ce dont elle s’est abstenue, caractérisant ainsi une faute de la victime. Enfin, la SNC SRAE BN a été indemnisée par son assureur de ses frais d’assèchement, nettoyage et peinture, et n’a formulé aucune réclamation auprès du syndic.

Il critique l’imprécision de la réclamation de Mme [H] [V] à son égard. Il souligne l’incohérence des demandes de la SNC SRAE BN avec les postes de dommages retenus par les experts des assureurs, dont certains sont manifestement sans lien avec le sinistre. Par ailleurs, l’entreprise de travail par intérim ayant souscrit un bail précaire au [Adresse 10] est la société ACTUAL [Localité 1] 51, non la SNC SRAE BN, de sorte que les frais de déménagements, aménagements, et loyers qu’elle réclame ne sont pas justifiés.

***

Il est renvoyé aux conclusions susmentionnées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaire au succès de ses prétentions.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de sa propre obligation.

L’article 12 du Code de procédure civile oblige le juge à donner leur exacte qualification aux faits dont il est saisi et lui permet de s’assurer d’office que les conditions d’application de la loi sont réunies.

***

Il est constant que la SNC SRAE BN est venue aux droits de la société ACTUAL FINISTERE par fusion-absorption du 06 juin 2015 (pièce [V] n°2)

Sur les demandes hors prétentions ou mesures de fin de jugement

Par application des articles 4, 5 et 12 du Code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les demandes à caractère juridictionnel, ayant notamment pour objet de conférer un droit, d’imposer une obligation, de les transmettre ou de les éteindre. Sauf prescription de la Loi, ne constitue pas une prétention la demande qui se borne à un constat, telles qu’un donné acte, ou qui relève de l’appréciation d’un moyen, tel que « dire et juger »

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur de telles demandes.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du Code de procédure civile dispose que « Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes […] de révocation de l’ordonnance de clôture. […] »

En l’espèce,

Le Juge de la mise en état a instauré un calendrier de procédure le 13 juin 2025 prévoyant notamment que Mme [H] [V] conclut avant le 03 octobre 2025 et les deux défendeurs avant le 05 décembre 2025.

Par courrier électronique du 10 décembre 2025 adressé au Juge de la mise en état, la SNC SRAE BN a sollicité le report de la clôture, au motif qu’elle a eu connaissance des écritures du SYNDICAT le 09 décembre 2025.

Le Juge de la mise en état n’a manifestement pas entendu faire droit à cette demande et prononcé la clôture le 12 décembre 2025.

Le Tribunal observe que contrairement à ce qui est soutenu, les dernières conclusions du SYNDICAT ont été notifiées par voie électronique le 02 décembre 2025, non le 09 décembre 2025 ainsi que le soutient la SNC SRAE BN.

Elle a donc disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense.

Dans ces circonstances, sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

En conséquence de quoi, les prétention et moyens figurant dans ses conclusions reçues le 12 décembre 2025 à 16h42 seront déclarés irrecevables, sauf en ce qui concerne la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Ne seront ainsi prise en compte que ses dernières concusions avant cette date, soit celles notifiées par voie électronique le 28 juillet 2025.

Sur les demandes en paiement de Mme [H] [V]

Les articles 1103 et 1104 du Code civil prévoient que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette dernière obligation n’étant pas de l’essence du contrat, les parties peuvent la restreindre, notamment par une clause prévoyant que le preneur ne pourra être indemnisé des conséquences de travaux en cours dans les parties communes d’un immeuble.

L’article 1720 du code précité oblige le bailleur à délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il doit également garantir le preneur des vices cachés, selon les prévisions de l’article 1722 du code précité.

L’impossibilité d’user de la chose louée conformément à sa destination est assimilée à sa destruction en totalité, au sens de l’article 1722 du Code civil.

De fait, en vertu de l’article 1170 du même code, le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations essentielles par des clauses qui videraient le contrat de sa substance, et plus spécialement de son obligation de délivrance.

En application de l’article 1725 du même code, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Il doit cependant accomplir les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles subis par le locataire provenant des parties communes de l’immeuble.

Parallèlement, les articles 1728 et 1729 du Code civil imposent au preneur de payer le loyer au terme convenu. Il n’y est cependant pas tenu lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle.

Par application de l’article 1219 du Code civil, le preneur qui entend se prévaloir de l’exception d’inexécution pour retenir le paiement du loyer doit démontrer la carence du bailleur et la gravité de l’atteinte portée à sa jouissance, caractérisé par l’impossibilité d’user du bien conformément à sa destination.

Au titre des arriérés de loyers

La SNC SRAE BN ne rapporte pas la preuve qu’elle se soit acquittée des loyers des mois de novembre 2021 à mai 2022.

Elle reconnaît expressément dans ses écritures devoir à Mme [H] [V] la somme de 17 193,72€ à ce titre et que celle-ci réclame.

Il sera donc dit qu’elle lui doit cette somme.

Au titre de la clause pénale

L’article V du contrat de bail prévoit que le loyer est payable d’avance le premier de chaque mois.

À défaut, les frais dus à l’huissier seront supportés par le locataire. En outre, les sommes impayées produiront intérêts au taux légal.

L’article XXIII du même contrat stipule qu’à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires à terme, 15 jours après réception parle locataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux. Elle stipule encore que toute somme due en vertu du bail qui ne serait pas payée à échéance exacte produira intérêts au taux légal majoré de 8 points par la seule survenance du terme, sans mise en demeure préalable.

En l’espèce, il est constant que la SNC SRAE BN n’a pas payé les loyers de novembre 2021 à mai 2022 au terme convenu.

Elle reconnaît dans ces écritures avoir reçu mise en demeure de payer le 13 décembre 2021 par l’intermédiaire de Me [Z], notaire chargé de la gestion immobilière du bien.

Une première fuite, le 13 juin 2021, a fait l’objet d’un constat amiable de dégâts des eaux. Il précise que la fuite a été réparée (pièce SRAE BN n°42). Le courrier électronique du 04 octobre 2021 de Mme [R] [F] à M. [T] [P], tous deux membres de l’entreprise ACTUAL, enseigne sous laquelle la SNC SRAE BN exerce son activité, permet de dater la fuite du même jour et de conforter l’intervention de la société PROTHERMIC aux fins de diagnostic. Les rapports du cabinet POLYEXPERT montrent que l’assureur de Mme [H] [V] a été saisi d’une déclaration de sinistre le 07 octobre 2021.

La SNC SRAE BN n’a pas fait état de l’impossibilité d’exercer son activité dans les locaux dans les suites immédiates de la déclaration de sinistre. Sa première correspondance en ce sens date du 30 novembre 2021, alors que les parties s’accordent sur fait que les travaux de réparation de la fuite ont eu lieu entre mi-octobre et mi-novembre et que le cabinet POLYEXPERT constate leur achèvement le 05 décembre 2021. De plus, la SNC SRAE BN ne produit aucune pièce permettant de mesurer l’étendue des désordres et de l’impossibilité d’utiliser le local. Elle précise dans ses écritures que les travaux ont nécessité la démolition d’une partie du sol carrelé, sans plus de précisions. Les différences de couleur du carrelage visibles sur les photographies qu’elle verse tendent à en limiter l’ampleur (sa pièce 7). Au demeurant, l’article IX du contrat oblige le preneur à supporter les inconvénients dus à des travaux. Le courrier électronique du syndic du 07 octobre 2024 tend à établir que des mesures d’assèchement suffisent à juguler la fuite. Les expertises extrajudiciaires du cabinet POLYEXPERT du décembre 2021 et du 02 février 2022 ne renseignent pas sur l’importance de la fuite, qu’il localise en un seul bureau dit « [E] ». S’il est évoqué la nécessité de creuser le sol, aucun élément ne permet de connaître l’emprise des travaux réalisés. Il sera en outre relevé que cette seconde expertise a été effectuée au contradictoire de l’assureur de la SNC SRAE BN, la société MMA, qui a dépêché le cabinet ELEX à cette fin, et dont le rapport n’est pas produit (pièce SRAE BN n°28).

La SNC SRAE BN échoue à rapporter la preuve de l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination, y compris pour partie, et ne pouvait donc se prévaloir de l’exception d’inexécution pour retenir le paiement des loyers.

Elle est donc tenue par la clause pénale à concurrence de 1 719,37€, produisant intérêts conventionnels, au taux légal majoré de huit points, selon la formule :

intérêts = dette x taux d’intérêts x nombre de jours / 365

Dans les limites de la demande de Mme [H] [V], les intérêts sont ainsi de 5,11€ pour les arriérés de loyer de novembre et décembre et de 424, 44€ pour les mois de janvier à avril 2022 inclus, soit une somme totale de 429,55€.

Au titre des travaux de remise en état

L’article 1730 du Code civil, prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1731 ajoute que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Par application de l’article 1754 du Code civil, le preneur doit effectuer les réparations locatives et d’entretien courant du local, qui n’affectent pas sa structure elle-même ou ses éléments essentiels.

Il résulte des articles VII et X du contrat que le locataire doit toutes réparations autres que celles résultant de l’article 606 du Code civil, à savoir celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des murs de soutènement et de clôture en entier.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats.

L’état des lieux de sortie du 31 décembre 2022 pointe certaines dégradations, donnant lieu à devis de l’entreprise XAPHIR des 08 février 2023 et 09 février 2023. L’examen de ceux-ci montre qu’elles relèvent manifestement de l’obligation d’entretien du locataire telle que définie par le contrat, y compris pour le remplacement des WC.

Il sera ainsi dit que la SNC SRAE BN doit à Mme [H] [V] la somme de 2 907,50€ au titre des réparations locatives.

***

Il résulte de ce qui précède que la SNC SRAE BN doit à Mme [H] [V] les sommes de :

17 193,72€ au titre de l’arriéré locatif ;429,55€ au titre de la clause pénale ;2 907,50€ au titre des réparations locatives.Mme [H] [V] ne conteste pas le montant du dépôt de garantie revendiqué par la SNC SRAE BN, de 4 120€, qui ressort également de l’article V B du contrat de bail.

Il lui restera acquis et sera à déduire, de sorte que la SNC SRAE BN est redevable envers Mme [H] [V] de la somme de 16 410,77€.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date de l’assignation, par application de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes reconventionnelles de la SNC SRAE BN

À l’égard de Mme [H] [V]

Il sera fait application des articles 1104 et 1104, 1170, 1719 à 1725 du Code civil précités.

L’obligation de délivrance est d’ordre public, contrairement à celle de garantir la jouissance paisible, à laquelle il peut être dérogé par convention, sauf à venir vider l’obligation de délivrance de sa substance.

Ces obligations pèsent sur le bailleur.

En application de l’article IX du présent contrat de bail, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité ni réduction de loyer du fait des travaux effectués dans les lieux, quelle que soit leur importance et leur durée. Il doit souffrir dans les mêmes conditions tous travaux décidés par le syndicat des copropriétaires pour les travaux d’amélioration ou de réparation des parties communes. De surcroît, l’article XII du contrat stipule que le preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur en cas de dégâts causés aux locaux loués et à tous éléments mobiliers par suite de fuites, d’infiltrations ou d’humidité, ainsi qu’à raison de tous agissements de tiers, avec mention expresse de l’article 1719 3° du Code civil. L’article XIII relatif aux assurances oblige le preneur à assurer les lieux contre les dégâts des eaux et renonce à toutes actions contre le bailleur et son assureur du fait de ce dommage ou de la privation de jouissance des lieux loués.

Par ailleurs, les articles 1217, 1231, 1231-1 1344 du Code civil prévoient que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles entre elles peuvent être cumulées. Les dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter dès lors que le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable, sauf à ce que l’inexécution ne soit définitive. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive comportant interpellation suffisante.

En l’espèce,

Le sinistre est un dégât des eaux. Il entre dans le champ des causes contractuelles d’exonération de la garantie de Mme [H] [V] pour les troubles de jouissance, tant à l’égard de la fuite que des travaux nécessaires à sa résorption.

Ainsi qu’il a été dit supra, la SNC SRAE BN ne démontre pas que les lieux sont devenus impropres à leur destination dans cette suite, de sorte que Mme [H] [V] ne peut se voir reprocher de manquements à garantir la jouissance paisible du preneur ni à son obligation de délivrance.

La SNC SRAE BN sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires à l’égard de Mme [H] [V].

À l’égard du SYNDICAT

En application de l’article 14 dernier alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La faute est ainsi indifférente, de sorte qu’il ne peut s’exonérer de sa responsabilité que par force majeure ou fait du tiers, ou la voir réduire par faute de la victime.

En l’espèce,

Le SYNDICAT reconnaît que le sinistre dont la SNC SRAE BN a été victime trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble dont il a la charge, ce qui ressort au demeurant des deux expertises du cabinet POLYEXPERT des 08 décembre 2021 et du 02 février 2022.

Le courrier électronique du syndic du 07 octobre 2021 ainsi que les rapports du cabinet POLYEXPERT démontrent qu’il a agit sans délai, de sorte qu’il ne peut lui être reproché que son défaut de diligence ait aggravé le dommage initial.

Il est assuré que la SNC SRAE BN a subi un préjudice d’agrément du fait de la fuite elle-même, d’une indisponibilité partielle le temps de réaliser les travaux réparatoires, et de supporter ceux à sa charge par l’effet du bail.

Cependant, ainsi que dit supra, la SNC SRAE BN ne démontre que les lieux objet du bail ont été rendus impropres à leur destination par l’effet du sinistre.

Au soutien de son moyen tenant à son obligation de déménager, la SNC SRAE BN produit une facture de frais d’agence pour la rédaction d’une convention d’occupation précaire au [Adresse 10] établie au nom de ACTUAL [Localité 1] 51, entreprise indépendante d’elle. Datée du 02 septembre 2021, elle est antérieure au sinistre. À suivre son argumentaire, cette pièce atteste de la volonté de la SNC SRAE BN de ne pas se maintenir dans les locaux loués à Mme [H] [V] indépendamment du dégat des eaux subi.

Surabondamment, les factures constituant ses pièces 9 à 23, 29 à 32, 34 et 35 ne sont pas au nom de la SNC SRAE BN mais d’autres entreprises, dont Mme [H] [V] démontre qu’elles sont autonomes (pièces [V] 19 & 20).

De fait, la SNC SRAE BN ne rapporte pas la preuve qu’elle a été contrainte de déménager, ni qu’elle en a personnellement supporté les conséquences.

Elle échoue donc à rapporter la preuve de ces postes de préjudice.

Par ailleurs, le courrier électronique interne du 04 octobre 2021 fait état d’une intervention d’un peintre le 06 décembre 2021 (pièce [V] 16). La comparaison des rapports du cabinet POLYEXPERT et de l’état des lieux de sortie lui permet de rapporter la preuve que ces travaux de peinture ont été effectués. Cependant, la facture de l’entreprise [G] qu’elle vers au soutien de sa prétention n’est pas à son nom. Elle échoue donc à rapporter la preuve qu’elle-même s’en est acquittée, et donc du préjudice subi.

Il en résulte que celui-ci est limité à la perte d’agrément pendant la période de réalisation des travaux à la charge du SYNDICAT, du 07 octobre 2021 au 05 décembre 2021, selon les rapports du cabinet POLYEXPERT, soit 59 jours.

Le préjudice en résultant sera exactement réparé par la somme de 1 000€.

Par ailleurs, le courriel du cabinet ELEX du 10 février 202 ainsi que le courrier même cabinet du 22 février 2022 à la SARL ACTUAL GROUP fait état d’une absence de prise en charge du sinistre par la société MMA. Le rapport du cabinet POLYEXPERT indique que Mme [H] [V] est assurée auprès de la compagnie LE FINISTERE. Il s’en évince que la société MMA est l’assureur de la SNC SRAE BN. Toutefois, il s’agit là de l’avis du technicien, qui n’est pas corroboré par une correspondance de l’assureur lui-même. Cependant, le courrier postérieur de la société MMA au SYNDICAT, en date du 29 juin 2022, indique que l’assureur de celui-ci, la société GENERALI ASSURANCES IARD, a honoré son recours à concurrence de 5 144,07€, déduction faite d’une franchise de 165 € restant à la charge du SYNDICAT (pièce SYNDICAT n°5).

Il en résulte nécessairement que la SNC SRAE BN a été indemnisé par son assureur, lequel est dès lors subrogé dans ses droits à concurrence de l’indemnité servie, conformément à l’article L.121-12 du Code des assurances.

Le montant du préjudice qui lui est ici reconnu étant inférieur à cette indemnité, elle ne peut en exiger paiement.

Elle sera donc déboutée de sa demande au titre du préjudice d’agrément.

***

Il résulte de ce qui précède que la SNC SRAE BN n’est titulaire d’aucune créance à l’égard de Mme [H] [V] comme du SYNDICAT.

Elle sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires et de compensation.

Sur les mesures de fin de jugement

La SNC SRAE BN, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, supportant les dépens et en équité, elle sera encore condamnée à payer, par application de l’article 700 du code précité, la somme de :

2 500€ à Mme [H] [V], dont frais de saisie-attribution ;1 500€ au SYNDICAT ;Enfin, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec l’exécution provisoire de plein droit prévue aux articles 514 et suivants du Code de procédure civile, de sorte qu’il n’y aura pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT que la la SNC SRAE BN est venue aux droits de la société ACTUAL FINISTERE ;

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par la SNC SRAE BN ;

DÉCLARE IRRECEVABLES les prétentions et moyens figurant aux conclusions de la SNC SRAE BN reçues le 12 décembre 2025 à 16h42, sauf en ce qui concerne la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DIT que la SNC SRAE BN doit à Mme [H] [V] les sommes de :

17 193,72€ au titre de l’arriéré locatif ;429,55€ au titre de la clause pénale ;2 907,50€ au titre des réparations locatives ;AUTORISE Mme [H] [V] à conserver le dépôt de garantie, à concurrence de 4 120€ ;

CONDAMNE en conséquence la SNC SRAE BN à payer à Mme [H] [V] la somme de 16 410,77€ ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 ;

DÉBOUTE la SNC SRAE BN de ses demandes indemnitaires en réparation de son préjudice matériel comme de celui d’agrément, dirigées tant contre Mme [H] [V] que contre SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] ;

CONDAMNE la SNC SRAE BN aux dépens ;

CONDAMNE la SNC SRAE BN à payer à Mme [H] [V] la somme de 2 500€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC SRAE BN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] la somme de 1500€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit sur le tout, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;

Et en foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier aux date et lieu figurant en tête.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT