RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00120 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HB2M

MINUTE N° :26/00058

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e MOUTOUCOMORAPOULE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e DE GERY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 23 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Guillaume DE GERY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par requête enregistrée le 12 mars 2025, Monsieur [M] [Q] [F] a sollicité la comparution de Monsieur [O] [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoît, pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, outre les dépens :

680 € en restitution du dépôt de garantie,2.128 € au titre des pénalités de retard,1.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Monsieur [M] [Q] [F] expose qu’il louait le logement appartenant à Monsieur [O] [V] [J], sis [Adresse 4], que son activité d’électricien a été mis en sommeil pendant la crise sanitaire du COVID, qu’il a été condamné par jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Benoît en date du 23 janvier 2023 à payer à son bailleur 7.589 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, 217 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2021 et 168,75 euros au titre de celle relative à l’exercice 2022, que l’échéancier de paiement résultant du jugement a été respecté, que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué alors que l’état des lieux de sortie était conforme à l’état des lieux d’entrée.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 30 juin 2025.

A cette date, les parties étaient représentées par leur conseils respectifs.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs à la demande de l’une au moins des parties.

Dans ses dernières conclusions en date du 9 octobre 2025, Monsieur le Bâtonnier Guillaume DE GERY, avocat inscrit au Barreau de Saint-Denis, intervenant pour assurer la défense des intérêts de Monsieur [O] [V] [J] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [Q] [F] [M] de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— JUGER que Monsieur [V] [J] [O] détient une créance d’un montant en principal de 2.776,85 € tel qu’il ressort du jugement du 23 janvier 2023, rectifié par le jugement du 17 avril 2023, à l’encontre de Monsieur [Q] [F] [M] se détaillant ainsi :

—  332,28 € au titre de la dernière échéance de la dette de loyer,

—  20,90 € pour le remplacement du syphon de l’évier,

—  486 € pour la vidange de la fosse septique,

—  1.085 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  614,65 € au titre du commandement de payer et de l’assignation,

—  238,02 € (119,01 X 2) coût de la signification du jugement,

A titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie,

ORDONNER la compensation entre les deux sommes,CONDAMNER Monsieur [Q] [F] [M] à payer à Monsieur [V] [J] [O] la somme de 2.096,85 €,En tout état de cause,

JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à venir,DEBOUTER Monsieur [Q] [K] [M] de ses demandes,CONDAMNER Monsieur [Q] [K] [M] au paiement de la somme de 1.627,50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces dernières conclusions en date du 12 novembre 2025, Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocate inscrite au Barreau de Saint-Denis, conseil de Monsieur [Q] [F] [M] demande au tribunal de :

— CONDAMNER Monsieur [O] [V] [J] à payer à Monsieur [Q] [F] [M] les sommes suivantes :

—  659,10 € en restitution du dépôt de garantie,

—  2.736 € à titre de pénalité de retard,

—  1.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONSTATER que le solde de la dette de Monsieur [Q] [F] [M] issu du jugement du 23 janvier 2023 est de 2.031,93 euros,

— ORDONNER la compensation des dettes réciproques,

En conséquence :

— CONDAMNER Monsieur [V] [J] [O] à payer à Monsieur [Q] [F] [M] la somme de 2.363,17 euros, somme à parfaire au jour du jugement à venir,

— DEBOUTER Monsieur [V] [J] [O] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER Monsieur [V] [J] [O] à payer à Monsieur [Q] [F] [M] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [V] [J] [O] aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour avoir une vision complète de leurs demandes, prétentions et moyens.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

A cette date, Monsieur [Q] [F] [M], était représenté par son conseil, substitué par un confrère, qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 12 novembre 2025.

Monsieur [V] [J] [O] était représenté par son conseil, substitué par un confrère, qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 9 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

Le délibéré a été prorogé au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur (…)

Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (…)

En l’espèce, Monsieur [V] [J] [O] a donné à bail à Monsieur [Q] [F] [M], selon contrat de location du 20 décembre 2007, un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 680 euros.

Monsieur [Q] [F] [M] est entré dans les lieux le 1er janvier 2008 et les a quittés le 28 septembre 2022.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 2 janvier 2008, l’état des lieux de sortie le 28 septembre 2022, les deux états ont été établis de manière contradictoire, les clés du logement ont été remises en main propre au bailleur le 28 septembre 2022.

Monsieur [Q] [F] [M] sollicite la restitution intégrale de son dépôt de garantie de 680 euros au motif que l’état des lieux de sortie était conforme à l’état des lieux d’entrée ainsi que la condamnation du bailleur au paiement d’une pénalité de 2.736 euros pour restitution tardive du dépôt de garantie.

Monsieur [V] [J] [O] justifie la non-restitution du dépôt de garantie par l’application des dispositions de l’article 13- CLAUSE [X] du contrat de location disposant qu’en cas de non-paiement du loyer et de ces accessoires, le locataire devra payer (…) une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur (…)

L’article 4 sous i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location (…)

La clause pénale visée à l’article 13 du contrat de location étant non écrite, elle est inopposable au locataire par le bailleur.

Le dépôt de garantie est donc restituable au locataire sous réserve des sommes restant due au bailleur.

Or, il s’avère que, contrairement à ce qu’il affirme, Monsieur [Q] [F] [M], il n’a pas réglé l’intégralité de la dette locative au paiement de laquelle il avait été condamné par jugement rendu en date du 23 janvier 2023, et l’état des lieux de sortie n’était pas conforme à l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie établi de manière contradictoire ayant relevé que le syphon de l’évier de la cuisine devait être remplacé et que la vidange de la fosse septique n’avait jamais été effectué depuis son entrée dans les lieux.

S’agissant de la dette locative, Monsieur [Q] [F] [M] reste devoir à Monsieur [V] [J] [O] la somme de 332,28 euros qu’il ne conteste pas.

S’agissant du remplacement du syphon du robinet de l’évier et de la vidange de la fosse septique, il s’agit de réparations ayant le caractère de réparations locatives au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987, dont le coût est imputable au locataire lorsqu’il est justifié par des factures émises par des professionnels, ce qui est le cas en l’espèce.

Il sera ainsi laissé à la charge de Monsieur [Q] [F] [M] la somme de 20,90 euros au titre du remplacement du syphon et la moitié de la somme réclamée par le bailleur au titre de la vidange de la fosse septique soit 243 euros, celle-ci étant commune à deux logements, ce qui n’est pas contesté.

Au vu de ce qui précède, la demande de paiement de la somme de 2.736 euros pour restitution tardive du dépôt de garantie ne repose sur aucun fondement. Monsieur [Q] [F] [M] sera débouté de ce chef de demande.

Par ailleurs, il convient de rappeler que Monsieur [Q] [F] [M] avait été condamné par jugement du tribunal de proximité de Saint-Benoît rendu en date du 23 janvier 2023, à payer à Monsieur [V] [J] [O], outre les loyers et TEOM impayés, la somme de 1.085 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation pour un montant de 614,65 euros.

Il n’y a pas lieu dans le cadre de la présente instance de condamner de nouveau Monsieur [Q] [F] [M] au paiement des frais irrépétibles (1.085 €) et des dépens (614,65 €) au paiement desquels il a été condamné par jugement du 23 janvier 2023, Monsieur [V] [J] [O] devant mettre à exécution ledit jugement pour obtenir le règlement des sommes restant impayées à ce jour.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Monsieur [Q] [F] [M] sollicite la condamnation de Monsieur [V] [J] [O] au paiement de la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il y a résistance abusive quand une partie est contrainte d’engager une action en justice pour obtenir gain de cause.

Il est de jurisprudence constante que la simple résistance à une action en justice ne peut s’assimiler à une résistance abusive permettant l’allocation de dommages et intérêts.

En l‘espèce, le caractère contractuel et indemnitaire de la clause pénale figurant dans le contrat de location signé par les parties, dont la rédaction ne présentait aucune ambiguïté, a laissé penser à Monsieur [V] [J] [O] qu’il pouvait légitimement et en toute bonne foi, la mettre en œuvre.

La résistance opposée par Monsieur [V] [J] [O] n’est pas suffisamment caractérisée pour justifier l’allocation à Monsieur [Q] [F] [M] de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Monsieur [Q] [F] [M] sera débouté de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [J] [O] l’intégralité des sommes qu’il a dû exposer pour assurer sa défense. Il serait tout aussi inéquitable de ne pas tenir compte du contexte de crise sanitaire qui a mis à mal de nombreuses entreprises dont celle de Monsieur [Q] [F] [M], crise à l’origine du premier contentieux ayant opposé les deux parties et qui s’est prolongé avec la présente instance. Il sera alloué à Monsieur [V] [J] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Monsieur [Q] [F] [M], qui succombe, sera condamné à supporter l’intégralité des dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 699 du CPC.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMME Monsieur [V] [J] [O] à restituer à Monsieur [Q] [F] [M] la somme de 680 euros montant du dépôt de garantie,

DEBOUTE Monsieur [Q] [B] [M] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] [M] à payer à Monsieur [V] [J] [O] la somme totale de 1.595,88 soit :

— la somme de 332,28 euros au titre des loyers impayés,

— la somme de 263,90 euros au titre des réparations locatives,

— la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,

ORDONNE la compensation entre des deux montants,

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] [M] aux dépens,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction le 23 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE