RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00372 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3O7

MINUTE N° :26/00021

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e MOUTOUCOMORAPOULÉ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e TAILE MANIKOM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 02 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [M] [C] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Ingrid TAILE MANIKOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Fahranaz JETHA, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête reçue au greffe le 13 septembre 2024, Madame [J] [M] [C] a saisi le tribunal de proximité de Saint-Benoît (dossier RG n° 24/00372), d’une demande relative à la restitution du dépôt de garantie et à diverses demandes connexes au terme d’un bail d’habitation la liant à Monsieur [S] [D].

Les parties ont été convoquées à l’audience du lundi 25 novembre 2024 : la demanderesse a été convoquée par lettre simple, tandis que le défendeur a été convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par avis du greffe en date du 16 octobre 2024, il a été indiqué que la convocation adressée au défendeur par lettre recommandée avait été retournée par les services postaux ; la demanderesse a, en conséquence, été invitée à procéder par voie de citation, par application de l’article 670-1 du code de procédure civile

À l’audience du 25 novembre 2024, le tribunal a constaté la difficulté de convocation du défendeur et a renvoyé l’affaire à l’audience du 24 février 2025, en invitant la partie demanderesse à faire délivrer une citation au défendeur.

Par acte de commissaire de justice en date du vendredi 14 mars 2025, Monsieur [S] [D] a été cité à comparaître à l’audience du lundi 31 mars 2025 devant le tribunal de proximité de Saint-Benoît, en exécution de la requête précitée ; l’acte a été reçu au greffe le 17 mars 2025.

À l’audience du 24 février 2025, la juridiction a renvoyé l’affaire au 31 mars 2025, l’instance se poursuivant dans l’attente de la délivrance de la citation.

À l’audience du 31 mars 2025, il a été fait état d’une instance distincte enregistrée entre les mêmes parties sous le numéro RG 25/00090 ; il a été envisagé la jonction des deux procédures. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 avril 2025.

À l’audience du 28 avril 2025, la demanderesse a comparu representee et assistée de son représentant muni d’un pouvoir spécial ; le défendeur a comparu assisté de son conseil. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 août 2025 et la jonction avec le dossier enregistré sous le numéro RG 25/00090 a été ordonnée.

Par courriel du 13 août 2025, le conseil de la demanderesse a sollicité le renvoi de l’audience du 18 août 2025. À l’audience du 18 août 2025, le défendeur n’a pas formé d’opposition à cette demande de renvoi ; l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 septembre 2025.

À l’audience du 22 septembre 2025, les parties ont indiqué déposer pièces et écritures ; le défendeur a sollicité un renvoi. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 octobre 2025.

À l’audience du 27 octobre 2025, le défendeur a sollicité un renvoi, qui a été accueilli ; la demanderesse a indiqué procéder à la transmission de certaines pièces par voie électronique. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 décembre 2025.

À l’audience du 15 décembre 2025, il a été évoqué, par le demandeur, le dépôt d’un support vidéo, soit sur clé USB, soit par courriel sécurisé. Mais, le greffe n’a finalement rien reçu.

Prétentions et moyens de Madame [J] [M] [C], demanderesse :

Madame [J] expose avoir pris à bail un logement appartenant à Monsieur [S] suivant contrat du 20 février 2023, moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors charges et le versement d’un dépôt de garantie.

Elle soutient que l’état des lieux de sortie du 28 janvier 2024 ne lui est pas opposable, au motif qu’il aurait été établi en son absence et signé par sa mère, mandataire, et conteste la validité de l’accord manuscrit figurant au verso de ce document. Elle precise que sa mère a signé une feuille vierge, à la demande du bailleur en lui demandant de lui faire confiance et en expliquant qu’il transmettrait son exemplaire plus tard.

Par consequent, aucune copie intégrale, et notamment pas le verso, prétendument signé, n’aurait été remis, ni à la locataire, ni à sa mandataire.

Elle conteste l’existence et l’imputabilité des dégradations alléguées, invoque l’usure normale et la vétusté, et critique la valeur probante des devis produits en l’absence de factures acquittées. Elle a juste accepté de prendre à sa charge certains menus travaux.

Elle sollicite la condamnation de Monsieur [S] [D] à lui payer :

— la somme de 570 euros (800 – 230 euros) au titre du dépôt de garantie , assortie de la majoration légale prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à compter de la mise en demeure du 19 février 2024,

— la somme de 85 euros correspondant à trois jours de loyer indûment perçus pour la période du 29 au 31 janvier 2024,

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamnation du défendeur aux dépens.

Prétentions et moyens de Monsieur [S] [D], défendeur :

Monsieur [S] [D] expose donc avoir donné à bail le logement litigieux suivant contrat du 20 janvier 2023, l’état des lieux d’entrée décrivant un logement en parfait état.

Il soutient que l’état des lieux de sortie du 28 janvier 2024 est opposable à la locataire, celle-ci ayant été représentée par sa mère dans le cadre d’un mandat apparent.

Il invoque plusieurs dégradations imputables à Madame [J] [M] [C] et sollicite sa condamnation au paiement de :

— la somme de 1 963,01 euros correspondant aux frais de remise en état, après deduction du dépôt de garantie,

— des dommages et intérêts (2 000 euros),

— une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré pour une mise à disposition au Greffe le 02 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi contradictoirement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et remis à chacune des parties.

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, le preneur doit rendre la chose louée telle qu’il l’a reçue, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987, le locataire est tenu des réparations locatives et de l’entretien courant du logement.

Aux termes du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté correspond à l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal du logement et de ses équipements.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut être conservé par le bailleur que pour des sommes dûment justifiées, correspondant à des dégradations imputables au locataire et non couvertes par la vétusté.

Au soutien de ses pretentions, Madame [J] [M] [C] produit aux débats les pieces suivantes :

1- LRAR de la mise en demeure de demande de remboursement de la caution des dames [J] [M] & [I] à Monsieur [S] (19/02/2024),

2- LRAR de la demande de remboursement trop perçu de Madame [J] [M] à Monsieur [S] [D] (11/03/2024),

3- Main courante gendarmerie de Madame [T] [I] épouse [H] (19/03/2024),

4- Certificat du Dr [B] [V] (19/03/2024),

5- Photos du logement le jour du départ de la locataire,

6- Vidéo du même logement le jour du depart,

7- Échange de sms attestant de la non remise de l’état des lieux de sortie à la locataire,

8- Photos du logement en date du 28 janvier 2024,

9- Attestation de Monsieur et Madame [U].

Au soutien de ses prétentions, le défendeur produit quant à lui les pièces suivantes :

1. Contrat de location,

2. État des lieux d’entrée et de sortie,

3. Courrier du 15 mars 2024,

4. Courrier du 30 mai 2024,

5. Courrier du 19 février 2023,

6. Échanges de messages,

7. Récépissé de déclaration de main courante du 28/02/2024,

8. Récépissé de déclaration de main courante du 18/03/2024,

9. Lettre de convocation devant le conciliateur de justice du 05/08/2024,

10. Lettre de convocation devant le conciliateur de justice du 21/08/2024,

11. Lettre de convocation devant le conciliateur de justice du 28/08/2024,

12. Lettre de la DEETS du 30/07/2024,

13. Mail de Monsieur [S] au conciliateur,

14. État des lieux d’entrée et de sortie en son intégralité.

Il ressort des pièces communiquées par Madame [J] [M] [C] que celle-ci sollicite la condamnation de Monsieur [S] [D] au remboursement du dépôt de garantie, assorti de la majoration légale prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’au paiement de diverses sommes au titre des préjudices qu’elle estime avoir subis à l’issue de la relation locative, contestant tant l’opposabilité de l’état des lieux de sortie que l’imputabilité des dégradations alléguées.

Monsieur [S] [D] conclut, pour sa part, au rejet des demandes adverses et verse aux débats les pièces suivantes, qu’il estime de nature à établir la régularité de la gestion locative, la réalité des dégradations invoquées et le bien-fondé des sommes retenues ou sollicitées.

Sur les faits non contestés entre les parties

Il résulte des écritures et des pièces versées aux débats que certains faits ne sont pas contestés par Monsieur [S] [D].

Il n’est ainsi pas contesté que :

— le contrat de bail a été conclu le 20 février 2023 pour un logement à usage d’habitation, moyennant un loyer mensuel de 800 euros et le versement d’un dépôt de garantie du même montant ;

— Madame [J] a quitté les lieux le 27 janvier 2024 ;

— l’état des lieux de sortie établi le 28 janvier 2024 n’a pas été remis à la locataire à l’issue de son établissement (compte tenu de ce qui est marqué dans les échanges SMS);

— aucun règlement n’a été effectué au profit de Madame [J] [M] [C] au titre de la restitution du dépôt de garantie dans le délai légal prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— les travaux invoqués par Monsieur [S] [D] n’ont donné lieu à la production d’aucune facture acquittée, mais uniquement à des devis ;

— le logement a été reloué postérieurement au départ de la locataire.

Ces éléments, non sérieusement contestés, constituent le cadre dans lequel s’inscrit l’examen du litige.

Sur l’opposabilité de l’état des lieux de sortie

Il est constant que l’état des lieux de sortie a été établi le 28 janvier 2024 en présence de la mère de la locataire.

Toutefois, il ressort des échanges de messages produits aux débats que cet état des lieux n’a jamais été remis à Madame [J] [M] [C] ni à son mandataire.

Or, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose non seulement que l’état des lieux soit établi contradictoirement, mais également qu’il soit remis à chacune des parties.

Dès lors, faute de remise de l’état des lieux de sortie à la locataire, celui-ci ne peut lui être valablement opposé.

Sur l’existence d’un mandat ou d’un mandat apparent

Si la mère de Madame [J] [M] [C] était présente lors de l’état des lieux de sortie, aucune procuration écrite ne lui conférait le pouvoir d’engager financièrement la locataire.

En outre, la signature apposée sur un document incomplet, dépourvu de chiffrage précis des travaux envisagés, ne saurait valoir consentement éclairé à un engagement financier.

Dans ces conditions, Monsieur [S] [D] ne peut utilement se prévaloir d’un mandat ou d’un mandat apparent pour fonder une obligation financière à la charge de la locataire.

Sur l’imputabilité des dégradations alléguées

En l’absence d’état des lieux de sortie opposable, il appartient au bailleur de rapporter la preuve de dégradations imputables à la locataire et distinctes de l’usure normale.

Or, les photographies et la vidéo produites par Madame [J] [M] [C], ainsi que l’attestation des nouveaux occupants, ne permettent pas d’établir l’existence de dégradations excédant la vétusté normale après une occupation d’une durée d’un an.

Sur la valeur probante des devis produits

Les devis produits par Monsieur [S] [D] ne sont assortis d’aucune facture acquittée ni d’élément établissant la réalisation effective des travaux invoqués.

En outre, le logement ayant été reloué sans délai, l’existence de travaux lourds de remise en état n’est pas démontrée.

Dès lors, ces devis ne suffisent pas à justifier les sommes réclamées.

Sur le dépôt de garantie et la majoration légale

Faute pour Monsieur [S] [D] de justifier de retenues légitimes sur le dépôt de garantie, celui-ci devait être restitué à la locataire dans le délai légal.

Il y a donc lieu d’ordonner la restitution du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 570 euros, correspondant au solde après déduction de 230 euros au titre de l’entretien courant, telle que proposée par la locataire.

Le retard dans la restitution du solde ouvre droit à la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le remboursement du trop-perçu de loyer

Il est établi que la locataire a quitté les lieux le 27 janvier 2024, de sorte que trois jours de loyer ont été indûment perçus pour la période du 28 au 31 janvier 2024.

Il y a lieu d’en ordonner le remboursement à hauteur de la somme de 85 euros.

Sur les dommages-intérêts

Aucun préjudice moral distinct n’étant suffisamment caractérisé par l’une ou l’autre des parties, les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [M] [C] les frais exposés pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que l’état des lieux de sortie du 28 janvier 2024 est inopposable à Madame [J] [M] [C] ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [D] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer à Madame [J] [M] [C] la somme de 570 euros au titre du dépôt de garantie, après deduction des frais de menus travaux ;

DIT que cette somme sera assortie de la majoration légale prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à compter de la mise en demeure du 19 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer à Madame [J] [M] [C] la somme de 85 euros au titre du trop-perçu de loyer correspondant à trois jours de loyer indûment perçus (29, 30 et 31 janvier 2024);

REJETTE les demandes de dommages-intérêts formées par les parties ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires formées par les parties ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer à Madame [J] [M] [C] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 02 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE