TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/10551 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZR4V

N° de MINUTE : 26/00274

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société EVAM-GID, SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Madame [Z] [M] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [M] [E] est propriétaire du lot n°26, qui représente 784 dix-millièmes des parties communes générales de l’immeuble situé [Adresse 4], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société CITYA EVAM-GID, a fait assigner Madame [Z] [M] [E] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété impayées.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] demande à la présente juridiction de :

— condamner Madame [Z] [M] [E] à lui payer la somme de 7.047,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2022 et avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Madame [Z] [M] [E] à lui payer la somme de 828 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamner Madame [Z] [M] [E] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [Z] [M] [E] à lui payer la somme de 1.944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner Madame [Z] [M] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame [Z] [M] [E] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 décembre 2024 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 mai 2025, puis renvoyée à l’audience du 27 novembre 2025.

À l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société CITYA EVAM-GID, verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale et un acte notarié justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [Z] [M] [E],

— un extrait de compte copropriétaire du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 7.875,05 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 1er juin 2021, 15 février 2022, 1er mars 2023 et 31 janvier 2024 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, ainsi que du budget prévisionnel des exercices allant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— les appels de fonds adressés à Madame [Z] [M] [E],

— le contrat de syndic en vigueur du 31 janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires expose que Madame [Z] [M] [E] ne s’acquitte pas de ses charges de copropriété, et que les charges réclamées dans le cadre de la présente instance à hauteur de 7.047,05 euros correspondent à la période s’étant écoulée du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024.

L’examen des pièces versées aux débats fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte les sommes suivantes :

— la somme de 466,71 euros correspondant à un appel provisionnel du 1er avril 2022 (4ème échéance de l’exercice allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022), cette somme n’étant corroborée par aucune pièce justificative : la première page de la pièce n°8 est en effet un appel de fonds adressé à un autre copropriétaire du même immeuble, Monsieur [W] [O]. Aucun appel de fonds n’est produit aux débats par le syndicat demandeur, s’agissant du trimestre du 1er avril 2022 au 30 juin 2022, qui concerne directement Madame [Z] [M] [E] ;

— la somme de 19,14 euros correspondant à l’appel de fonds travaux pour la même période (deuxième trimestre 2022) pour la même raison que celle précédemment évoquée.

soit un total à déduire de 485,85 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024 s’élève donc à la somme de 7.047,05 – 485,85 = 6.561,20 euros.

De son côté, Madame [Z] [M] [E], non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Madame [Z] [M] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 6.561,20 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2022 et le 1er octobre 2024.

Concernant le point de départ des intérêts au taux légal, le délai que font courir les notifications et mises en demeure prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ainsi en l’espèce, il convient d’observer que la mise en demeure du 14 septembre 2022 a été envoyée en lettre recommandée avec avis de réception, et que l’avis de réception a été retourné accompagné de la mention « pli avisé et non réclamé », de telle sorte que la mise en demeure est régulière. En outre, le courrier a été présenté au domicile de la débitrice le 16 septembre 2022, de telle sorte que la somme de 1.634,60 euros visée par cette mise en demeure au titre des charges de copropriété est susceptible de produire des intérêts à compter du 17 septembre 2022, conformément à la règle susvisée.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la somme de 6.561,20 portera donc intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2022 sur la somme de 1.634,60 euros, et à compter du 15 octobre 2024, soit à compter de la date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, seule la mise en demeure du 19 juillet 2022 est accompagnée d’une preuve de notification régulière, par lettre recommandée avec avis de réception présentée au domicile de la débitrice le 21 juillet 2022 (pièce n°3).

Les deux autres mises en demeure produites (pièce n°3), en date du 10 août 2022 et du 17 novembre 2022 n’apparaissent pas comme constituant des frais nécessaires, n’étant pas accompagnées d’une preuve de notification régulière à la débitrice, et apparaissant redondantes avec la mise en demeure du 19 juillet 2022. Les frais qui correspondent à ces deux mises en demeure seront donc écartés.

En outre, les frais contentieux facturés le 14 septembre 2022 et le 16 juin 2023 pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, relèvent de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, de montants respectifs de 480 euros et 180 euros, seront donc écartés.

En revanche, les frais liés à la mise en demeure du 19 juillet 2022 apparaissent comme étant des frais nécessaires au recouvrement des charges.

En conséquence, Madame [Z] [M] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 36 euros au titre des frais nécessaires définis à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame [Z] [M] [E] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er avril 2022.

Les manquements répétés de Madame [Z] [M] [E] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [M] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [M] [E] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.506 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de la somme des notes d’honoraires produites (pièce n°10).

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

La partie demanderesse sera déboutée de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [Z] [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 6.561,20 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2022 et le 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2022 sur la somme de 1.634,60 euros, et à compter du 15 octobre 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [Z] [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 36 euros au titre des frais nécessaires définis à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [Z] [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Z] [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 1.506 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [M] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 12 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND