Minute n°

N° RG 24/00414 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKQY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE (LOIRE)

4ème CHAMBRE CIVILE

POLE DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 NOVEMBRE 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

ET :

Monsieur [I] [G],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benoît MEILHAC, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE,

Madame [T] [Y],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benoît MEILHAC, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE,

DEBATS : Audience publique du 05 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

Président : Wafa SMIAI-TRABELSI, juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Sophie SIMEONE

décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 04 octobre 2001, prenant effet à compter du 15 octobre 2001, la S.A HLM CITE NOUVELLE a donné à bail à Monsieur [I] [G] et à Madame [T] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer de 3 970,78 francs hors charges.

Suivant autorisation de réaliser des travaux préalablement à l’établissement d’une servitude de passage de canalisation, la S.A ALLIADE HABITAT, venant aux droits de la S.A HLM CITE NOUVELLE, a donné son accord à [Localité 4] METROPOLE pour procéder aux travaux, prévus du 29 avril 2024 au 31 mai 2024, sur sa propriété privée située au [Adresse 2].

Suivant engagement de constitution de servitude de canalisation signé entre [Localité 4] METROPOLE et la S.A ALLIADE HABITAT, cette dernière a autorisé [Localité 4] METROPOLE à effectuer les travaux d’installation d’une canalisation, créant une servitude, sous l’immeuble situé [Adresse 2].

Suivant courrier du 07 mars 2024, la S.A ALLIADE HABITAT a informé Monsieur [I] [G] et Madame [T] [Y] que des travaux pour l’installation d’un réseau de chaleur concernant la commune devront être effectués. Par courrier complémentaire du 22 mars 2024, le bailleur a informé les locataires que :

L’intervention des poses de tuyauteries est prévue à partir du 29 avril 2024 pour une durée de trois semaines ;Les travaux s’effectueront du lundi matin au jeudi conformément à ce qui a été demandé par les locataires durant une réunion tenue le 13 mars 2024 ;Le terrain sera remis en état dès la fin des travaux.

Suivant courrier du 16 avril 2024, Monsieur [I] [G] et Madame [T] [Y], locataires au [Adresse 2], ont indiqué vouloir refuser le passage d’ouvriers concernant les travaux mentionnés précédemment, pour les raisons suivantes :

Les obligations du bail ne sont applicables qu’envers le bailleur et non à l’égard de [Localité 4] METROPOLE ;La S.A ALLIADE HABITAT est à l’origine de l’accord de réaliser les travaux et, par voie de conséquences, les locataires indiquent que le bailleur est à l’origine d’une violation délibérée des obligations de jouissance paisible telles que définies par le bail de location ;Les travaux entraîneraient une servitude de passage, ce qui n’est pas prévu par le contrat.

Suivant courrier du 25 avril 2024, la S.A ALLIADE HABITAT a informé que, compte tenu du courrier transmis par les locataires le 16 avril 2024, les travaux seraient suspendus et, en conséquence, aucune intervention n’aura lieu à compter du 29 avril 2024.

Suivant courrier du 26 avril 2024, la S.A ALLIADE HABITAT a mis en demeure Monsieur [I] [G] et Madame [T] [Y], conformément aux stipulations du contrat de location, de laisser les ouvriers accéder à leur parcelle de jardin afin de réaliser les travaux menés par [Localité 4] METROPOLE.

Suivant courrier du 28 avril 2024, Monsieur [I] [G] et Madame [T] [Y] ont indiqué s’opposer aux travaux au visa de l’article n°7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Suivant assignation en référé délivrée par commissaire de justice le 10 juin 2024, signifiée à personne concernant Madame [T] [Y] et à domicile concernant Monsieur [I] [G], la S.A ALLIADE HABITAT, venant aux droits de la S.A HLM CITE NOUVELLE, a attrait ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de :

Autoriser la S.A ALLIADE HABITAT ainsi que les services techniques mandatés par la ville de [Localité 3] ou de [Localité 4] METROPOLE à pénétrer sur les lieux loués par les défendeurs (le terrain) situé [Adresse 2] afin qu’ils puissent effectuer la pose des canalisations nécessaires dans le cadre de la réalisation du projet de travaux relatifs au réseau de chaleur de la ville de [Localité 3] et ce pour une durée de quatre semaines, et ce avec l’assistance d’un serrurier et des forces de l’ordre au besoin ;Juger que les travaux s’effectueront du lundi matin au jeudi soir et qu’il n’y aura pas de travaux les vendredis conformément à ce que demandaient Monsieur [G] et Madame [Y] ;Condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [Y] à régler la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 02 juillet 2024 puis renvoyée à celles des 1er octobre 2024 et 05 novembre 2024.

Lors de l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes fondées sur l’article 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que sur l’article 1724 du Code civil. La demanderesse explique que les travaux portent sur le remplacement d’anciennes chaudières à gaz par une nouvelle chaufferie à bois au bénéfice de 28 bâtiments publics et privés, sous réserve de l’établissement d’une servitude de canalisation et de remise en état du terrain à la fin des travaux. Le bailleur indique également que les locataires ne s’étaient pas opposés à ce projet au moment de la réunion et que ce n’est que postérieurement, par courrier, que les locataires ont émis leur refus d’effectuer les travaux depuis chez eux.

La demanderesse soutient que l’urgence est également caractérisée, selon elle, au regard de l’arrêt des travaux eu égard à une attitude abusive et non fondée de la part des locataires, et indique qu’elle n’a commis aucun abus en soulignant le bien fondé de sa demande, et le comportement des défendeurs qui ont, dans un premier temps, accepté l’exécution des travaux avant de la refuser.

En réponse aux fins de non recevoir soulevées par les défendeurs, elle soutient, au visa des articles 31 et 544 du CPC et 686 du code civil, qu’elle est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 2] et que, dans ces conditions, elle possède le pouvoir et le droit d’établir sur sa propriété une servitude. Selon elle, l’engagement pris auprès de [Localité 4] METROPOLE est valable, à la fois sur les travaux à réaliser et sur la servitude à créer. Elle en conclut que [Localité 4] METROPOLE serait légitime à pénétrer sur le terrain des locataires pour effectuer les travaux, tout en respectant certaines obligations, notamment concernant les nuisances et à la remise en état. Elle précise qu’elle ne plaide donc pas par procureur.

La S.A ALLIADE HABITAT rappelle en outre qu’elle s’est engagée avec [Localité 4] METROPOLE et a assigné les locataires afin d’obtenir l’exécution de cet engagement.

Lors de l’audience, Monsieur [I] [G] et Madame [T] [Y], représentés par leur conseil, ont demandé au Juge de :

Juger l’action irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir de la S.A ALLIADE HABITAT ;Juger que la procédure engagée ne rentre pas dans les critères admissibles des articles 834 et 835 du Code de procédure et, en conséquence, rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la S.A ALLIADE HABITAT ;Dire que la procédure préalable à la réalisation des travaux issus de l’article 7 de la loi n°89-462 n’a pas été respectée par la S.A ALLIADE HABITAT puisque aucun courrier n’a été adressé en lettre avec AR ou remis en mai propre ;Dire que les travaux litigieux de la collectivité publique [Localité 4] METROPOLE ne correspondent à aucun des critères issus de la loi n°89-462 :Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la S.A ALLIADE HABITAT ;Juger que la S.A ALLIADE HABITAT a commis une faute en estant en justice et que sa procédure est abusive ;Condamner la S.A ALLIADE HABITAT à payer à Monsieur [I] [G] et à Madame [T] [Y] une somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation suite à la procédure abusive ;Apprécier le prononcé d’une amende civile ;Condamner la S.A ALLIADE HABITAT à payer à Monsieur [I] [G] et à Madame [T] [Y] une somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la S.A ALLIADE HABITAT à payer l’intégralité des frais et dépens de l’instance.

Au soutien de leurs fins de non recevoir, les défendeurs expliquent que les travaux ont été diligentés, et seront effectués, par [Localité 4] METROPOLE et non par la S.A ALLIADE HABITAT, et que seule [Localité 4] METROPOLE aurait qualité et intérêt à agir.

Ils ajoutent que, pour qu’une servitude soit opposable à un tiers, elle doit nécessairement être publiée au service de la publicité foncière, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Pour démontrer que les conditions du référé ne sont pas réunies, les défendeurs expliquent que la S.A ALLIADE HABITAT ne justifie d’aucune urgence, hormis que les travaux soient finis avant le mois de juin 2024, et qu’elle ne justifie pas non plus la prévention d’un dommage imminent ou d’un trouble qui doit être manifestement illicite.

Sur le fond, les défendeurs indiquent que la demande du bailleur n’est pas fondée eu égard à l’absence de courrier recommandé avec accusé de réception ou de lettre remise en mains propres, ce qui ne respecte pas la procédure prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. De plus, ils revendiquent le fait que le demandeur se constitue une preuve à lui-même en visant les courriers de la S.A ALLIADE HABITAT, et précisent qu’ils n’ont jamais manifesté un quelconque accord sur les travaux.

Ils expliquent en outre que le demandeur ne se fonde sur aucun des critères de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que la S.A ALLIADE HABITAT ne leur a fait signer aucun document permettant d’établir leur consentement à l’exécution des travaux, alors que celle-ci affirme que les locataires y ont bel et bien consenti.

Au soutien de leur demande de condamnation pour procédure abusive, ils indiquent que la S.A ALLIADE HABITAT aurait tenté, malicieusement, de profiter de sa situation de force envers les locataires d’un logement social, et que l’action entreprise serait donc abusive.

La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité et d’intérêt à agir

A titre liminaire, il convient de rappeler que les défendeurs soutiennent que les travaux ont été diligentés, et donc vont être effectués, par [Localité 4] METROPOLE et non par la S.A ALLIADE HABITAT. Dès lors, selon eux, seule [Localité 4] METROPOLE aurait qualité et intérêt à agir. Par ailleurs, les locataires expliquent que, pour qu’une servitude soit opposable à un tiers, elle doit nécessairement être publiée au service de la publicité foncière. Dès lors, la servitude visée dans le cadre de cette instance n’étant pas enregistrée par la publicité foncière n’est pas opposable selon eux.

En revanche, le demandeur soutient le fait qu’il est propriétaire des lieux loués et, au regard de cette qualité, il a la possibilité d’engager des travaux pour installer une servitude au sein de son immeuble. En outre, il explique son action en justice recevable même si elle est profitable à un tiers.

Au regard de l’article 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Conformément à l’article 31 du Code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Il résulte de cet article que la qualité pour agir découle de l’existence d’un intérêt direct et personnel à la reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’intervenant. De plus, il ressort de ce même article que l’intérêt à agir suppose d’être personnel, direct, né et actuel. Il convient de rappeler que l’intérêt qu’a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond.

En ce qui concerne une servitude, elle ne peut être sollicitée que par le titulaire d’un droit réel conformément à l’article 686 du Code civil prévoyant « qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble ».

En l’espèce, le fonds servant constitue la propriété de la S.A ALLIADE HABITAT qui justifie de sa qualité à agir.

S’agissant de l’intérêt à agir de la S.A ALLIADE HABITAT, son caractère direct et personnel est démontré au regard du titre de propriété et du contrat de bail établissant que la S.A ALLIADE HABITAT loue les locaux à usage d’habitation à Monsieur [I] [G] et à Madame [T] [Y].

En ce qui concerne le caractère né et actuel de l’intérêt, il convient de relever que les travaux litigieux devant être effectués par [Localité 4] METROPOLE portent sur l’amélioration substantielle de la performance énergétique des immeubles dont la SA ALLIADE HABITAT est propriétaire.

En conséquence, l’intérêt à agir de la S.A ALLIADE HABITAT est également établi.

Ainsi, l’action de la S.A ALLIADE HABITAT, venant aux droits de CITE NOUVELLE, sera déclarée recevable.

Sur les conditions du référé

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’urgence est souverainement appréciée à la date où la juridiction prononce sa décision.

En outre, l’article 835 du même code prévoit que « le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat que Monsieur [I] [G] et Madame [T] [Y] se sont opposés à ce que les ouvriers pénètrent dans leur immeuble pour effectuer les travaux tenant à l’installation du canalisation qui s’imposent en son sein.

S’il est soutenu par la demanderesse que les travaux devaient impérativement être achevés à la fin du mois de mai 2024, elle ne justifie nullement d’une urgence à exécuter les travaux litigieux.

De plus, ALLAIADE HABITAT échoue à démontrer que son action se fonde sur l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à laquelle serait soumise les époux [G].

Enfin, la demanderesse n’établit pas que sa demande est justifiée par la prévention d’un dommage imminent ou la nécessité de mettre fin à un trouble illicite.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé et les demandes seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts et de paiement à une amende civile pour procédure abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

Conformément à l’article 30 du Code de procédure civile, le droit d’agir en justice est un principe libre appartenant à toute personne.

En outre, aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une faute de la part de la S.A ALLIADE HABITAT ni d’un abus caractérisé de sa part dans l’exercice de son droit d’ester en justice.

Par conséquent, les demandes tenant à la procédure abusive seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile,la SA ALLIADE HABITAT, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Cependant, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la S.A ALLIADE HABITAT, venant aux droits de CITE NOUVELLE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTONS la S.A ALLIADE HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts de Monsieur [I] [G] et Madame [T] [Y] ;

REJETONS la demande de condamnation à une amende civile de Monsieur [I] [G] et Madame [T] [Y] ;

CONDAMNONS la S.A ALLIADE HABITAT aux dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE