Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01436 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IHD6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

Monsieur [X] [W]

demeurant [Adresse 1]

comparant, assisté de M^e Romain MAYMON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e Jihene GAZDALLI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [M] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 mai 2013 et prenant effet le 1er mai 2013, Monsieur [X] [W] a donné à bail à Madame [M] [K] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 430 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 95 euros. Un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer a été remis au bailleur.

Le 8 décembre 2023, Monsieur [X] [W] a fait délivrer à Madame [M] [K] un commandement de payer les loyers pour un arriéré de 3464,70 euros et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Monsieur [X] [W] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) par voie électronique le 11 décembre 2023.

Le 16 janvier 2024, Monsieur [X] [W] a fait dresser par commissaire de justice un procès-verbal de constat d’abandon du logement et les serrures ont été changées. Le 22 janvier 2024, Madame [M] [K] a adressé un courriel au bailleur afin de récupérer ses affaires présentes au sein de l’appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024 et signifié à étude, Monsieur [X] [W] a attrait Madame [M] [K] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ;

— la condamner à payer la somme de 4855,52 euros au titre des loyers et charges impayés outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience avec intérêts au taux légal;

— la condamner à payer la somme de 485,55 euros pour la clause pénale stipulée au bail, avec intérêts au taux légal ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 1er avril 2024 jusqu’au départ des lieux ;

— la condamner aux dépens et à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Monsieur [X] [W] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par courrier électronique avec accusé de réception délivré le 19 mars 2024.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5].

Monsieur [X] [W], assisté de son conseil, maintient ses demandes, à l’exception de l’application de la clause pénale, en indiquant que sa locataire n’a pas réagi après l’introduction de la procédure, qu’elle a adopté une attitude irrespectueuse à son égard, qu’il bénéficie d’une petite retraite et compte sur le versement des loyers pour vivre. Il précise avoir géré son bien en bon père de famille, que sa locataire a profité de lui, et que lors de la conclusion du bail, elle lui a donné des fiches de paye sans adresse.

Madame [M] [K], citée à étude, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence de la défenderesse.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à le 8 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 3464,70 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, [M] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Le bail est donc résilié à partir du 9 février 2024 pour défaut de paiement des loyers.

[M] [K] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion d'[M] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, [X] [W] verse aux débats un décompte arrêté au 1er septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 8802,10 euros, échéance de septembre 2024 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de 8802,10 euros est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner [M] [K] à payer la somme de 8802,10 euros actualisée au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

[M] [K] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à [X] [W] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur, soit la somme de 606,94 euros (loyer + charges selon décompte locatif).

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner [M] [K] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de paiement de la clause pénale

En vertu de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause (…) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble…

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une telle clause pénale qui prévoit une indemnité pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des engagements du preneur.

Dans ces circonstances, cette clause pénale est réputée non écrite et il convient de rejeter la demande d’indemnisation fondée sur celle-ci.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner [M] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

[M] [K], condamnée aux dépens, sera tenue de verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 2 mai 2024 entre [X] [W] et [M] [K] concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT que faute par [M] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE [M] [K] à payer à [X] [W] la somme de 8802,10 euros arrêtée au 1er septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [M] [K] à la somme mensuelle de 606,94 €, à compter du mois d’octobre 2024 et la CONDAMNE à verser à [X] [W] ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE [M] [K] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

CONDAMNE [M] [K] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE