Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01670 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IH6Q

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection, assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

S.C.I. INFINITY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [P] [F] épouse [M]

demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 février 2019, la SCI Immonopoly Parmentier a donné en location à Madame [P] [F] épouse [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 2] à SAINT ETIENNE, moyennant un loyer mensuel de 360,00 € révisable et 30,00€ de provisions pour charge.

La la SCI Immonopoly Parmentier a vendu le bien immobilier le 14 juin 2022 à la SCI INFINTY.

La SCI INFINTY a fait délivrer le 5 janvier 2024 à Madame [P] [F] épouse [M] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 856,21 € et de justifier de l’occupation des lieux

Par courrier électronique du 8 janvier 2024, la SCI INFINTY a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée par huissier le 26 mars 2024, la SCI INFINTY Fa_ont_bailleura attrait Madame [P] [F] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins notamment de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SCI INFINTY a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 28 mars 2024.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, la SCI INFINTY a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [P] [F] épouse [M]. La SCI INFINTY a en outre demandé au tribunal :

de condamner Madame [P] [F] épouse [M] au paiement des sommes suivantes :5 406,22 € au titre de sa créance locative arrêtée au 4 octobre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;250,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI INFINTY a expliqué au soutien des prétentions :

qu’il y a eu une vente du bien immobilier au cours du bail.

Madame [P] [F] épouse [M] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [P] [F] épouse [M] ne s’est pas rendu aux convocations du travailleur social.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SCI INFINTY a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [P] [F] épouse [M] le 5 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 856,21 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [P] [F] épouse [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’absence de demande de Madame [P] [F] épouse [M] ainsi que la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 mars 2024, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [P] [F] épouse [M] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [F] épouse [M] et de dire que faute par Madame [P] [F] épouse [M] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [P] [F] épouse [M] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [P] [F] épouse [M] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI INFINTY qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [F] épouse [M] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI INFINTY verse aux débats un décompte arrêté au 4 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 406,22 €,

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI INFINTY est établie tant dans son principe que dans son montant, qu’il convient toutefois de soustraire la somme de 211,59 facturé le 1 février 2024 s’agissant de frais d’huissier et deux fois 10,00 de frais de relance.

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [F] épouse [M] à payer la somme de 5174,63 € actualisée au 4 octobre 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 856,21 € à compter du 5 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [P] [F] épouse [M] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [P] [F] épouse [M] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [P] [F] épouse [M], la demande de condamnation formée par la SCI INFINTY à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [F] épouse [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 janvier 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SCI INFINTY,

CONSTATE que le bail conclu le 28 février 2019 entre la SCI INFINTY et Madame [P] [F] épouse [M] concernant le bien sis [Adresse 7] à SAINT ETIENNE s’est trouvé de plein droit résilié le 6 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle,

CONDAMNE Madame [P] [F] épouse [M] à payer la somme de 5174,63 € actualisée au 4 octobre 2024 (loyer du mois d’octobre compris), au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 1 856,21 € et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Madame [P] [F] épouse [M] à payer à SCI INFINTY une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 432,36 €, à compter du mois de novembre 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que faute par Madame [P] [F] épouse [M] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamner Madame [P] [F] épouse [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [F] épouse [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 janvier 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure,

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE