TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 8]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00052 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-P2GB

JUGEMENT

DU : 01 Juillet 2025

Mme [I] [P]

M. [S] [J] [T] [N]

C/

M. [K] [G] [A] [C]

Mme [Z] [X] [L] [C] épouse [E]

Mme [M] [R] [B] [C]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 01 Juillet 2025.

DEMANDEURS:

Madame [I] [P]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [S] [J] [T] [N]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentés par M^e Violaine PAPI, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [G] [A] [C]

[Adresse 13]

[Adresse 6] (CHINE)

représenté par Maître Lucas BAUDELET de la SCP THIBAULT-BAUER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Madame [Z] [X] [L] [C] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Claire CORBILLE-LALOUE de la SCP POISSON & CORBILLE-LALOUE, avocats au barreau de CHARTRES

Madame [M] [R] [B] [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Lucas BAUDELET de la SCP THIBAULT-BAUER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e PAPI + CCC

CCC M^e BAUDELET + M^e CORBILLE-LALOUE

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 juin 2017, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ont signé un bail d’habitation avec Madame [H] [D] représenté par son tuteur Monsieur [U] [C], portant sur une maison ancienne située au [Adresse 4] à [Localité 15].

Le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 650 euros outre les charges récupérables.

Par mail en date du 19 novembre 2019, Madame [I] [P] a signalé à la mairie de la commune de [Localité 14] rencontrer notamment des problèmes de moisissures au sein du logement et a fait état d’une mauvaise isolation des lieux.

Madame [H] [D] est décédée le 12 décembre 2020, laissant à sa succession Monsieur [U] [C] et Madame [Z] [C] épouse [E]. Monsieur [U] [C] a par la suite renoncé à la succession au profit de ses enfants Monsieur [K] [C] et Madame [M] [C], le bien loué relevant de l’indivision successorale.

Par mail en date du 03 février 2022, Madame [I] [P] a avisé le notaire en charge de la succession de Madame [D] de désordres dans le logement.

Le 23 juin 2022, l'[Localité 11] saisie par les locataires a déposé un rapport d’enquête sur la salubrité du logement, relevant des désordres tels que l’absence de système de ventilation permanent et efficace dans l’ensemble du logement, l’absence de prise de terre dans tout le logement et la présence de multiprises, un mauvais état des ouvrants, des murs, plafonds et sols, l’absence de garde-corps aux ouvrants des chambres 1 et 2. Le rapport conclue à un état d’insularité remédiable et préconise que le logement soit interdit à l’habitation et à l’utilisation, les propriétaires devant réaliser des travaux dans les 3 mois. Par décision du 17 août 2022, l'[Localité 11] a accordé un délai supplémentaire de 4 mois afin de de finaliser la succession de Madame [D] et la réalisation des travaux.

Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ont saisi le conciliateur de justice, qui a dressé un procès-verbal de non-conciliation le 13 décembre 2022.

Les travaux n’ayant pas été réalisés dans les délais, par arrêté du 22 décembre 2022, le préfet de l’Essonne a déclaré le logement insalubre remédiable et interdit d’habitation entraînant la suspension des loyers.

Les travaux ont débuté courant février 2023 et les locataires ont réintégré le logement en mai 2023 Un procès-verbal de constat par commissaire de justice a été établi le 30 mai 2023 lors de la réintégration dans les lieux des locataires.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice délivrés les 16, 17 et 30 novembre 2023, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ont fait assigner Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] venants aux droits de la bailleresse devant le Juge du contentieux de la proximité d'[Localité 12] et sollicitent de :

Condamner solidairement les consorts [C] à payer la somme de 42 900 euros à titre d’indemnisation pour les désagréments subis entre l’entrée dans les lieux le 30 juin 2017 et l’exécution des travaux,

Fixer les montant du loyer à la somme de 600 euros,

Condamner solidairement les consorts [C] à payer la somme de 3800 euros de réduction du loyer,

Condamner solidairement les consorts [C] à payer la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi depuis leur retour dans les lieux en raison de la présence de moisissures,

Condamner solidairement les consorts [C] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, enrôlée sous le numéro RG 24-00052 a été appelée à l’audience du 06 février 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été rappelée à l’audience du 6 mai 2025.

En cours de procédure, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ont donné congé et ont quitté les lieux le 03 novembre 2024.

Par acte de commissaires de justice délivrés le 5 janvier 2025, Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] devant le Juge du contentieux de la proximité d'[Localité 12] et sollicitent de :

Ordonner la jonction avec l’instance enrôlée sous le numéro RG 24/00052,

Condamner solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] à verser la somme de 12516.26 euros au titre de leur dette locative, avec intérêts aux taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamner solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] à verser la somme de 885 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner in solidum Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire, enrôlée sous le numéro RG 25-00387 a été appelée à l’audience du 04 mars 2025 et renvoyées à l’audience du 6 mai 2025.

Les affaires ont été plaidées à l’audience du 06 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] représentés par leur conseil, sollicitent de :

Débouter Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes,

Fixer les sommes dues au titre des loyers à la somme de 5366.26 euros et au titre des ordures ménagères à la somme de 501.24 euros,

Condamner solidairement Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] à payer la somme de 42 900 euros à titre d’indemnisation pour les désagréments subis entre l’entrée dans les lieux le 30 juin 2017 et l’exécution des travaux,

Ordonner la compensation des sommes dues ;

Fixer les montant du loyer à la somme de 600 euros,

Condamner solidairement les consorts [C] à payer la somme de 3800 euros de réduction du loyer,

Condamner solidairement les consorts [C] à payer la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi depuis leur retour dans les lieux en raison de la présence de moisissures,

Condamner solidairement les consorts [C] à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

S’agissant de l’état du logement :

Les bailleurs ont failli à l’obligation de délivrance d’un logement décent et que dès novembre 2019, ils ont signalé au bailleur les difficultés rencontrées ,

le rapport de l'[Localité 11] en date du 23 juin 2022 démontre que le bien loué étant en infraction avec les dispositions des articles L 511-2-4 et L 511-11 du code de la construction et de l’habitation, et préconise de déclarer le logement insalubre remédiable et interdit à l’habitation et à l’utilisation en l’état,

l'[Localité 11] a relevé que les désordres résultaient de l’absence de système de ventilation entrainant les moisissures, et a constaté le non-respect des normes de sécurité de l’installation électrique, le mauvais état des fenêtres, des murs, des plafonds, des sols et l’absence de garde -corps sur certaines fenêtres ; qu’elle ne fait pas état défaut d’entretien du logement par les locataires,

les propriétaires ont bénéficié d’un délai supplémentaire pour effectuer les travaux, délai qu’ils n’ont pas respecté conduisant à un arrêté d’insalubrité en date du 22 décembre 2022, -

les difficultés rencontrées dans le cadre de la gestion de l’indivision successorale ne sont pas opposables aux locataires,

ils ont vécu depuis leur entrée dans les lieux dans un bien qui ne répondait pas aux normes de décence et que le bien n’aurait pas dû être loué,

le préjudice subi s’élève à 42 900 euros correspondant au montant des loyers entre leur entrée dans les lieux et l’exécution des travaux par les propriétaires soit 650 euros x 66 mois,

le bail mentionne en outre que le logement est composé de trois chambres, ce qui n’est pas le cas tel qu’il ressort du rapport de l'[Localité 11] et de l’état des lieux d’huissier qui font état de deux chambres, une pièce palière ayant été indiquée comme chambre dans le bail,

cet élément justifie une réduction du loyer de 50 euros par mois,

malgré les travaux les désordres ont persisté et fondent la condamnation des propriétaires à payer la somme de 3000 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice subi.

S’agissant du solde locatif :

en réponse aux consorts [C] sur la demande en paiement de solde locatif, ils reconnaissent ne pas avoir payé le loyer de novembre 2021 et soutiennent que la demande est prescrite à la date de délivrance de l’assignation du 5 janvier 2025,

ils ne contestent pas que le paiement des loyers a cessé à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’au mois de janvier 2023 date à laquelle les locataires n’étaient plus tenus au règlement des loyers à la suite de l’arrêté d’insalubrité, et indiquent que les paiements ont repris le 5 juin 2023 et qu’en conséquence, pour l’année 2023, seul le mois de mai au prorata du retour des locataires est du.

ils soutiennent que le paiement des loyers a repris à compter de l’échéance de juillet 2023 et que la somme due s’élève à 5 366.26 euros et non 6016.26 euros,

ils font en outre valoir que les propriétaires n’ont jamais demandé le paiement de la taxe d’ordures ménagères avant la présente procédure, que les demandes antérieures à l’année 2022 sont prescrites, et alors qu’ils n’ont pas occupé le logement de janvier à mai 2023, la somme totale doit par conséquent être ramenée à 501.24 euros calculée au prorata de la période d’occupation des lieux pour les années 2023 et 2024.

Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] représentés par leurs conseils demandent au Tribunal de :

Ordonner la jonction avec l’instance enrôlée sous le numéro RG 24/00052,

Rejeter les demandes de Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P],

Condamner solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] à payer la somme de 6016.26 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,

Condamner solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] à verser la somme de 885 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024,

Condamner solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] à payer la somme de 1580 euros au titre des réparations locatives,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner in solidum Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entier dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :

S’agissant de l’état du logement :

La demande d’indemnisation formulée par Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] correspondant au montant des loyers entre leur entrée dans les lieux et l’exécution des travaux, ce qui reviendrait pour les locataires à avoir occupé pendant plusieurs années gratuitement le logement,

Dès le début du bail les loyers ont été payés de manière irrégulière,

Ce n’est que courant 2022, dans le cadre des opérations de succession de Madame [H] [D] que les locataires ont indiqué à Madame [Z] [C] épouse [E] la présence de moisissures au sein du logement, et que cette dernière lors d’une visite sur les lieux à l’occasion a constaté l’absence d’aération du logement par les locataires,

Madame [Z] [C] épouse [E] a informé les locataires qu’elle ferait intervenir des entreprises pour évaluer la situation, a obtenu un devis pour la réfection des fenêtres en mars 2022 et a informé les locataires par courrier du 18 mai 2022 de la réalisation de plusieurs devis, et a fait preuve de diligences,

Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] se sont portés acquéreurs de la maison, ce qu’ils ont confirmé par courrier du 24 mai 2022, démontrant qu’ils étaient intéressés par les lieux,

Les locataires ont saisi l'[Localité 11] qui s’est déplacée sur les lieux le 23 juin 2022 soit un mois après l’offre d’acquisition et alors que les démarches pour l’obtention de devis étaient en cours,

Sur le rapport de l'[Localité 11], ils font valoir que le logement était équipé d’un système de ventilation,

L'[Localité 11] a été avisée par courrier du 26 juillet 2022 des difficultés rencontrées par Madame [Z] [C] épouse [E] pour l’acceptation des devis par l’ensemble des indivisaires, Monsieur [U] [C] intervenant alors à la succession étant taisant, à la suite de quoi l'[Localité 11] a le 17 août 2022 accordé un délai de 4 mois pour effectuer les travaux ;

les propriétaires se sont montrés de bonne foi, en faisant réaliser des devis mais ont été confrontés aux délais de réalisation des travaux par les entreprises sollicitées,

A la suite de l’arrêté d’insalubrité du 22 décembre 2022, il a été procédé au relogement des locataires lesquels ont vu suspendre l’intégralité du paiement des loyers,

l’intégralité de la maison a été refaite et les travaux ont été réalisés selon les préconisations de l'[Localité 11] ;

les professionnels intervenus sur le chantier et notamment les plombiers et peintres ont indiqué que le bien n’avait pas été aéré correctement, ni suffisamment chauffé, ce qui aurait engendré les traces de moisissures,

un défaut d’entretien du logement par les locataires est à l’origine des désordres,

les locataires se montrent de mauvaise foi alors qu’ils ont souhaité acquérir le bien, et qu’ils ont finalement saisi l'[Localité 11] alors que le nécessaire était fait par les propriétaires pour faire procéder à des travaux,

le quantum d’indemnisation sollicité ne peut être retenu dès lors que les locataires réclament l’intégralité des loyers depuis le début de la location, y compris ceux qu’ils n’ont pas payés.

S’agissant du solde locatif, ils soutiennent que :

le loyer de novembre 2021, les loyers d’avril 2022 à juin 2023 et le solde des loyers de juillet 2023 à novembre 2024 sont impayés, soit 6016.26 euros après déduction du dépôt de garantie, outre la somme de 885 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les demandes n’étant pas prescrites l’assignation étant intervenue le 5 janvier 2025 et la procédure de médiation ayant suspendu le délai.

S’agissant des réparations locatives : ils font valoir que l’état de lieux de sortie mentionne que la chambre de 15m2 était en parfait état à la reprise des lieux en juin 2023 et a été dégradée par les locataires, et que les frais de réfection de la moquette pour un montant de 1580 euros doivent être à la charge des locataires.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, il convient de prononcer la jonction entre les deux instances actuellement pendantes enrôlées sous le numéro RG 24-00052 et RG 25-00387 sous le numéro de RG unique 24-00052 et ce dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

I -Sur l’état du logement et la demande d’indemnisation

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse (…) ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)” ;

En application de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui détermine les caractéristiques du logement décent, “Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre »

Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires."

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf la preuve contraire.

1- Sur l’existence des désordres antérieurs à la réalisation des travaux

En l’espèce, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] soutiennent que la maison louée a présenté, un an et demi après leur entrée dans les lieux, des problèmes importants d’humidité, se traduisant par des moisissures dans toutes les pièces, sur les sols, les murs. Ils évoquent également un défaut d’isolation, des fenêtres vétustes, entraînant une surconsommation de chauffage et un défaut de stabilité du plancher.

Ils indiquent que les désordres ont perduré jusqu’à la réalisation des travaux par les propriétaires, et sont réapparus postérieurement.

Les propriétaires ne contestent pas l’existence des désordres liés aux moisissures mais les imputent à un défaut d’entretien des locataires.

Il sera observé qu’aucune des parties ne produit l’état des lieux d’entrée initial, dès lors les locataires sont présumés avoir reçu les locaux loués en bon état d’entretien.

S’agissant des désordres invoqués avant travaux, ils sont confirmés par le rapport établi par l'[Localité 11] le 23 juin 2022.

En effet, l'[Localité 11] a relevé l’absence de système de ventilation permanent et efficace dans l’ensemble du logement, l’absence de prise de terre dans tout le logement, un mauvais état des ouvrants, des murs, plafonds et sols, l’absence de garde-corps aux ouvrants des chambres 1 et 2.

Il a été constaté plus précisément:

des traces importantes de moisissures dans la cuisine en partie basse de la porte d’entrée et de l’allège de fenêtre en dépit de la présence de grille de ventilation en partie haute et basse sur le mur de façade,

des traces importantes de moisissures dans la pièce de vie au niveau des murs en partie basse ainsi que sur l’allège de la fenêtre, outre deux portes d’accès au jardin et à un sas vétustes.

l’absence de dispositif de ventilation dans la salle de bains ainsi que l’absence de moyen de chauffage. Il est noté la présence de moisissures sur tous les murs et le plafond de la pièce d’eau, avec décollement du papier peint. La pièce est munie d’une fenêtre. L’installation électrique n’est pas raccordée à la terre,

Absence de tout système de ventilation dans les WC,

Vétusté de la chambre n°1, absence de garde-corps à la fenêtre, dispositif de ventilation manquant, absence de raccordement des prises à la terre,

Vétusté de la chambre n°2, absence de garde-corps à la fenêtre, dispositif de ventilation manquant, absence de raccordement des prises à la terre, présence d’un trou en formation au niveau du sol avec risque de chute d’éléments.

Le rapport conclut à la nécessité de prononcer l’état d’insularité remédiable des lieux et préconise que le logement soit interdit à l’habitation et à l’utilisation, les propriétaires devant réaliser dans un délai de 3 mois les travaux suivants :

Mise en sécurité de l’installation électrique,

Réfection des revêtements dégradés des murs, sols et plafonds,

Suppression de l’humidité et des moisissures dans le logement,

Mise en place de toutes les mesures permettant d’assurer un renouvellement permanent et efficace de la ventilation dans le logement

Réfection des ouvrants,

Réfection du sol de la chambre 2

Sécurisation des fenêtres des chambres par garde-corps.

Le logement a fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable en date du 22 décembre 2022, les locataires ayant fait l’objet d’un relogement. L’autorité préfectorale relève que le local constitue un danger pour la santé et la sécurité physique.

Il résulte de ce qu’il précède que le logement remis à Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] dont l’insalubrité a été constatée ne présentait pas les critères requis de la décence au sens du décret du 30 janvier 2022, en ce que les dispositifs d’ouverture et de ventilation ne permettaient pas un renouvellement de l’air adapté, dès lors que le système de ventilation était insuffisant, l’installation électrique était défaillante et non sécurisée, l’isolation insuffisante, les revêtements des murs, sol et plafonds vétuste et impacté par l’humidité et des moisissures importantes dans les pièces d’eau et la pièce de vie.

1- Sur la cause des désordres

Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] soutiennent que ces désordres relèvent de la responsabilité du bailleur, tandis que les consorts [C] estiment que la cause des désordres est incertaine et opposent aux demandeurs un défaut d’entretien et d’aération des lieux, précisant que la chaudière a été changé en août 2018.

Il ressort des éléments précités et du rapport de l'[Localité 11] que le logement ne présentait pas une évacuation de l’humidité et une ventilation adaptée aux besoins d’une occupation normale du logement, que les ouvrants étaient vétustes, ainsi que les revêtements des murs, plafonds et sols. Le plancher de la chambre n°2 présentait un trou en formation. Il a également été relevé que l’installation électrique était dépourvue de prise de terre et que les fenêtres des chambres 1et 2 étaient dépourvues de garde-corps.

L’ampleur de ces désordres a conduit l’autorité préfectorale à rendre un arrêté d’insalubrité remédiable.

Les consorts [C] font valoir que les entreprises intervenues lors de la réalisation des travaux afin de faire cesser la situation d’insalubrité, ont indiqué que le bien n’était pas aéré correctement ni suffisamment chauffé et que les pièces étaient laissés fermées. Il s’agit toutefois uniquement d’affirmation des propriétaires, ces derniers ne versant au débat aucun élément extérieur à l’appui de leurs dires.

La seule affirmation de Madame [Z] [C] épouse [E] indiquant avoir constaté lors de sa venue dans les lieux au cours de l’année 2022 que certaines pièces n’étaient pas aérées, et que dans d’autres les fenêtres restaient ouvertes alors qu’il faisait froid, ainsi que la présence de chiens dans la maison ne suffit pas à établir que le logement n’était pas de manière générale suffisamment aéré et chauffé, ni, quand bien même cela serait le cas, que cela soit la cause de l’apparition des nombreuses moisissures constatées dans la plupart des pièces du logement.

Par ailleurs, la réapparition de moisissures après la réalisation de travaux, qui n’est pas contestée, ne démontre pas le défaut d’entretien des locataires, comme le soutiennent les propriétaires, en l’absence de production d’autres éléments probants s’agissant des problèmes d’humidité.

En conséquence, il n’est pas démontré que les locataires ont participé à la survenance des désordres par défaut d’entretien du logement et il est établi que leur origine se trouve dans la structure même du logement et non dans ses modalités d’occupation par les locataires, de sorte qu’il s’agit de réparations incombant au bailleur.

2- Sur la faute des propriétaires

Il appartient au locataire de démontrer que le bailleur, pourtant dûment informé des désordres affectant le bien loué, n’a pas tout mis en œuvre pour y remédier.

En l’espèce, il ressort des éléments transmis que Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ont informé en novembre 2019( mail du 19 novembre 2019) la mairie de la commune où est situé le bien, des problèmes d’humidité et de moisissures.

Par mail en date du 3 février 2022, Madame [I] [P] a informé le notaire en charge de la succession dont dépend le bien loué des difficultés rencontrées dans le logement, indiquant qu’à défaut de solution, l'[Localité 11] serait saisie. Elle précisait avoir à plusieurs reprises évoqué ces difficultés avec Monsieur [U] [C].

Par mail en date du 10 mai 2022, Madame [P] évoquait une nouvelle fois auprès du notaire le problème des moisissures, décrites comme importantes, et sollicitait une intervention des propriétaires. Il ressort de ces échanges de mails entre mai et juin 2022, que des difficultés au sein de l’indivision alors composée de Madame [Z] [C] épouse [E] et de Monsieur [U] [C], ce dernier étant taisant, ont retardé la réponse des propriétaires.

Madame [Z] [C] épouse [E] copropriétaire indivisaire, ne conteste pas avoir eu connaissance de l’état du logement au cours de l’année 2022, affirmant avoir rapidement fait procéder à l’établissement de devis. Elle communique notamment des devis de menuiserie et de plomberie pour le remplacement de fenêtre et l’installation d’une VMC datés de mars 2022 et de décembre 2022 s’agissant de l’installation de chauffage.

Lors de l’intervention de l'[Localité 11] le 23 juin 2022,aucun travaux n’avaient été engagés. Par décision du 17 août 2022, l'[Localité 11] a accordé un délai de 4 mois aux fins de réalisation des travaux, après que le conseil de Madame [Z] [C] épouse [E] l’a informée des difficultés persistantes entre les copropriétaires indivis.

Toutefois, à l’issue de ce délai, les travaux n’étaient pas réalisés.

Il n’est pas contesté que les consorts [C] ont fait réaliser les travaux prescrits par l'[Localité 11] et l’arrêté d’insalubrité remédiable du 22 décembre 2022 au cours du premier trimestre 2023, avec une réintégration des locataires dans les lieux fin mai 2023.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que dès novembre 2019 les locataires ont signalé des désordres dans le logement. Les éléments produits ne permettent toutefois pas de déterminer l’ampleur des désordres à cette date.

De manière certaine, les locataires ont signalé la situation au notaire en charge de la succession de la de la bailleresse en février 2022, rappelant que les difficultés avaient antérieurement été évoquées avec Monsieur [U] [C] es qualité de tuteur de Madame [D] bailleresse décédée en décembre 2020. Il peut donc en être déduit que les locataires avaient informés les bailleurs dès le courant de l’année 2020.

Madame [Z] [C] épouse [E] a eu connaissance certaine des difficultés au cours du premier trimestre 2022, puisqu’elle a fait établir des devis pour travaux à cette période. S’il n’est pas contesté que les difficultés internes à l’indivision composée des consorts [C] ont retardé la réalisation des travaux, cette situation n’est pas opposable aux locataires. L’ampleur des désordres constatés en juin 2022 par l'[Localité 11] permet d’ailleurs de considérer que ces derniers ont évolué dans le temps et sont bien antérieurs à cette date.

Il est ainsi établi un manque de diligences des propriétaires qui, pourtant informés des désordres manifestement dès l’année 2020, n’ont fait réaliser les travaux nécessaires qu’à compter du 1er trimestre 2023. En conséquence, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer un bien décent et à l’obligation d’entretien pesant sur eux, de sorte qu’ils seront reconnus responsable des préjudices subis par Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] .

3- Sur la demande d’indemnisation

Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] sollicitent en réparation de leur préjudice la somme de 42 900 euros représentant les loyers entre leur entrée dans les lieux le 30 juin 2017 et leur réintégration du logement après travaux soit 66 mois de loyers.

Il est constant que Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ont notamment subi la présence de moisissures dans leur logement. Il n’est pas possible au regard des documents communiqués de dater avec précision l’apparition des troubles et a fortiori de savoir s’ils étaient présents dès l’entrée dans les lieux en 2017, en l’absence notamment d’état des lieux et d’éléments probants.

Toutefois, si les désordres ne sont pas contestés dans leur existence à compter de février mars 2022, (dates à laquelle les locataires ont évoqués la situation avec le notaire en charge de la succession [W], et date à laquelle Madame [Z] [C] épouse [E] a fait établir les premiers devis pour travaux), il y a lieu de considérer qu’ils sont en réalité apparus en novembre 2019, date à laquelle les locataires ont évoqué la situation auprès de la mairie, et dans la mesure où l’ampleur des moisissures et l’état du logement tel qu’il ressort du rapport de l'[Localité 11] de juin 2022 établit que les désordres sont nécessairement apparus bien antérieurement à 2022 de sorte que la date à laquelle les locataires ont signalé les désordres au maire de la commune sera retenue. Il ressort en outre des mails échangés entre Madame [P] et le notaire en charge de la succession [W] que la situation avait été évoquée avec Monsieur [U] [C] tuteur de la bailleresse avant le décès de cette dernière, et qu’il sera donc retenu que le propriétaire avait connaissance de la situation dès 2020.

Les désordres ont persisté jusqu’à la réalisation de travaux, ce qui n’est pas contesté.

Il en résulte un préjudice de jouissance certain qui est caractérisé par le fait de vivre dans un logement présentant des moisissures importantes, une humidité anormale et une vétusté et des éléments de danger (installation électrique non sécurisée, absence de garde- corps, présence d’un trou sur le plancher avec risques de chutes d’éléments).

Les locataires ont ainsi subi un trouble de jouissance, sur la période retenue de janvier 2020 au 30 mai 2023 date de réintégration dans les lieux.

Il doit être enfin précisé, que cette indemnisation doit prendre en compte le fait qu’en application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, les locataires ont été exonérés du paiement du loyer du mois de janvier 2023 à mai 2023.

L’évaluation du trouble de jouissance tiendra compte de l’évolution des désordres dans le temps. Il sera ainsi retenu pour la période de janvier 2020 ( date déterminé de signalement des désordres au bailleur) et février 2022 inclus ( nouveau signalement des désordres au notaire de la succession [W]), un préjudice à indemniser à hauteur de 35% du montant du loyer hors indexation soit la somme de 5915 euros (650 x 0.35 x 26 mois ).

Pour la période de mars 2022 à décembre 2022 inclus, au regard des éléments relevés par l'[Localité 11], le trouble de jouissance sera évalué à 70 % du loyer dû hors indexation soit la somme de 4550 euros (650 x 0.7 x 10 mois).

Pour la période de janvier 2023 à mai 2023, les locataires ont vu le paiement du loyer suspendu en application de l’arrêté d’insalubrité et n’ont eu à supporter aucun loyer. Le préjudicie de jouissance tentant compte de cet élément, sera évalué à 10 % du montant des loyers du hors indexation soit 325 euros ( 650 x 0.1x 5 mois ) considérant que la nécessité d’un relogement, la nécessité de vider le logement pour permettre les travaux et les difficultés d’organisation engendrées sont constitutives d’un préjudice.

En conséquence il convient de faire partiellement droit à la demande de Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] et de condamner Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] à payer la somme de 10 790 euros en réparation du préjudice subi avant la réalisation des travaux.

Il n’existe pas de solidarité entre coindivisaires, sauf loi ou convention particulière. Selon l’article 815-10 dernier alinéa du code civil, chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

Ces règles ne privent pas les locataires, du droit d’agir en justice contre ses bailleurs, qui n’ont pas assumé leurs obligations. Ils n’ont par ailleurs pas à subir les vicissitudes de la gestion de l’indivision et des positions diverses des indivisaires. Les locataires sont ainsi recevables à demander la condamnation in solidum des bailleurs, à charge pour ceux-ci d’en répartir ensuite la charge entre eux proportionnellement à leurs droits dans l’indivision.

4- Sur la demande d’indemnisation au titre des désordres postérieurs à la réalisation des travaux.

Il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 30 mai 2023 lors de la réintégration des locataires dans les lieux après travaux, que le logement a fait l’objet d’une remise en peinture à neuf s’agissant de la cuisine/ pièce de principale, de la salle de bains et des deux chambres en enfilade, les revêtements muraux du cellier, escalier, WV et pièce palière n’ayant pas été repeints. Il est noté la présence de nouvelles fenêtres sur une partie des ouvrants et de l’installation d’une VMC.

Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] soutiennent que les phénomènes de moisissures sont réapparus. Il est établi par le procès-verbal de constat en date du 04 novembre 2024 effectué au départ des locataires, la présence de moisissures en partie basse de murs de la cuisine/ pièce principale, les WC, la salle de bains. Il est en outre précisé que les revêtements des chambres sont en mauvais état comportant de nombreuses traces de salissures.

Il ressort d’échanges de mails produits par les demandeurs, notamment un mail du 11 octobre 2023 adressé par Madame [P] aux propriétaires, que les locataires ont informé ces derniers de la réapparition de moisissures. Il apparaît également qu’il était projeté l’établissement d’un nouveau constat d’huissier. Or, aucune des parties ne produit le dit constat, de sorte qu’il ne peut être déterminé l’ampleur de la réapparition des moisissures à cette date.

Toutefois, l’état des lieux de sortie du 04 novembre 2024, démontre bien la présence de nouvelles moisissures.

Bien qu’informés de la situation les bailleurs, ne justifient pas être de nouveau intervenu au sein du logement afin d’endiguer les problèmes d’humidité. Les photographies postérieures au départ des locataires produites par les propriétaires, ne démontrent pas que le problème d’humidité soit lié à un défaut d’entretien des locataires. Les désordres constatés, soit la persistance des phénomènes d’humidité et de moisissures affectant plusieurs pièces de la maison louée, sont constitutives de réparations incombant aux bailleurs.

La réapparition des phénomènes de moisissures, bien que d’une ampleur moindre qu’avant la réalisation des travaux, constitue également un trouble de jouissance, ouvrant droit à indemnisation.

La période d’indemnisation sera retenue du 11 octobre 2023 ( date du mail des locataires aux propriétaires évoquant la ré- apparition de moisissures, ) au 04 novembre 2023 date de départ des locataires et le montant de l’indemnisation fixée à 5% du montant du loyer révisé soit 429.36 euros (715.61 x 0.05 x12), somme à laquelle seront condamnés les consorts [C].

II– Sur la réduction du montant du loyer

Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] soutiennent que les lieux loués ne correspondent pas à la composition des lieux décrite dans le bail mentionnant 3 chambres, alors que le rapport de l'[Localité 11] et les constats d’huissier établis en 2023 et 2024 font état de deux chambres, la 3ème pièce de l’étage étant un pièce palière. Ils sollicitent en conséquence la réduction du loyer de 50 euros par mois.

Il n’est pas contesté que le bien donné à bail est une maison ancienne, donné à bail moyennant un loyer mensuel de 650 euros

Au terme du contrat de bail du 30 juin 2017 page 2, le bien loué est décrit comme suit :

« une maison d’habitation (…) comprenant :

Rez de chaussée : cuisine, séjour, dégagement, WC, salle d’eau, chaufferie

Premier étage 3 chambres (…)

Le LOCATAIRE déclare bien connaître les lieux pour l’avoir visité ».

Il sera précisé que ni les demandeurs, ni les défendeurs ne communiquent l’état des lieux d’entrée initial.

Le rapport de l'[Localité 11] du 23 juin 2022, mentionne à l’étage la présence en enfilade de deux chambres et d’un dégagement qui ne peut être qualifié de chambre n’étant pas fermé.

Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 30 mai 2023 décrit deux chambres et une pièce palière.

Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 04 novembre 2024 décrit deux chambres et une mezzanine.

Il ressort de ces éléments et des photographies jointes aux constats et rapport [Localité 11] que le 1er étage de la maison loué est composé de trois pièces dont une mezzanine / pièce palière.

Les locataires avaient connaissance de la composition des lieux, dès lors qu’ils ont mentionné au bail avoir visité les lieux avant signature du bail, et avait connaissance du loyer demandé, qu’ils ont accepté en connaissance de cause.

Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ne précisent pas le fondement sur lequel ils sollicitent une réfaction du loyer, et ne produisent aucun élément objectif justifiant du montant de la réduction sollicité. En outre, il sera observé que ce point n’a pas été retenu par l'[Localité 11] pour fonder l’état d’insalubrité du logement et retenir l’indignité du logement.

Dès lors, la demande de diminution du loyer sera rejetée.

III – Sur la demande reconventionnelle en paiement d’un solde locatif.

Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] sollicitent au terme du dernier état de leurs demandes, le paiement de la somme de 6016.26 euros au titre d’un arriéré locatif, composé du loyer de novembre 2021, des loyers impayés d’avril 2022 à juin 2023, et le solde des loyers de juillet 2023 à novembre 2024.

Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ne contestent pas l’existence d’un arriéré de loyers, ayant cessé le règlement des loyers à partir d’avril 2022 et jusqu’en janvier 2023 date de la suspension des loyers à la suite de l’arrêté d’insalubrité, puis de juillet 2023 à novembre 2024 date de restitution des lieux, mais soutiennent que la demande au titre du loyer de novembre 2021 est prescrite.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort en outre de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative, sans y avoir été préalablement autorisé en justice, le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d’exécuter les travaux. En outre, l’exception d’inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués."

En outre, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Suivant l’article 2241 du code civil, la demande en justice, interrompt le délai de prescription .

Le contrat de bail constituant un contrat à exécution successive par lequel la dette est échue par termes successifs déterminés, une prescription distincte s’applique à chaque créance correspondant à chaque période successive. Les règles d’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes ne faisant pas obstacle à la prescription.

L’action en justice tendant à la condamnation de Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] au paiement des arriérés de loyers et de charges ayant été introduite le 5 janvier 2025, celle-ci n’est alors recevable que pour les arriérés locatifs dus à compter du 5 janvier 2022, le recours à la médiation étant interruptif et non suspensif de la prescription étant observé qu’en l’espèce la médiation engagée par les locataires au cours de l’année 2022 ne portait pas sur une demande de paiement des loyers et n’a pu interrompre le délai.

Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] sont donc irrecevables à solliciter le paiement des loyers et charges dus au titre du bail d’habitation avant le 5 janvier 2022 pour cause de prescription.

Il convient ainsi de fixer l’arriéré locatif de Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] au vu de ces éléments, les locataires n’ayant par ailleurs pas été autorisés à suspendre le paiement des loyers en dehors des conséquences de l’arrêté d’insalubrité du 22 décembre 2022 et le logement n’étant pas inhabitable, et ne pouvant se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Compte tenus des décomptes produits par les parties, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] seront dès lors condamnés solidairement, la solidarité étant prévue au bail, à payer aux consorts [C] au titre de l’arriéré locatif la somme de 5.366, 66 euros, dépôt de garantie de 650 euros déduit, la demande au titre du loyer de novembre 2021 étant prescrite.

S’agissant de la demande au titre de la taxe des ordures ménagères, les propriétaires sollicitent le paiement de la taxe des ordures ménagères au titre des années 2021 à 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères .

La prescription triennale de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est applicable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les consorts [C] ne justifient pas du montant réclamé au titre de la taxe des ordures ménagères pour l’année 2021, seuls les avis d’imposition 2022, 2023 et 2024 étant produit, leur demande sera donc rejetée au titre de l’année 2021.

Pour le surplus, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] soutiennent ne devoir les années 2023 et 2024 qu’au prorata de leur présence, ils ne contestent pas devoir la taxe au titre de l’année 2022 d’un montant de 224 euros.

S’agissant de l’année 2023, les locataires n’ont pas occupé leur logement et le paiement du loyer a été suspendu de janvier 2023 à mai 2023 en application de l’arrêté d’insalubrité du 22 décembre. Toutefois, l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans lorsque les locaux loués font l’objet d’un arrêté de mis en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, ce qui est le cas en l’espèce, le loyer en principal cesse d’être dus à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de l’arrêté aux occupants. Il s’en déduit que les charges locatives, dont fait partie la taxe des ordures ménagères, restent dues.

En conséquence la taxe des ordures ménagères au titre de l’année 2023 d’un montant justifié de 211 euros est due par Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P]

S’agissant de la taxe due au titre de l’année 2024, il est constant que les locataires ont quitté les lieux le 4 novembre 2024. La taxe des ordures ménagère est donc due au prorata, soit 185 euros x 10/12 =154.16 euros

Il s’ensuit que Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] seront condamnés solidairement à payer la somme de 589.16 euros (224 + 211 + 154.16 euros ) au titre de la taxe des ordures ménagères.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

IV – Sur les réparations locatives

En application de l’article 7c de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, le locataire est tenu de réaliser sur l’immeuble un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les consorts [C] sollicitent la somme de 1580 euros au titre de réparations locatives correspondant au coût de remplacement de la moquette d’une chambre.

Il ressort des éléments communiqués qu’à la suite de l’arrêté d’insalubrité du 22 décembre 2022, les consorts [C] ont effectués des travaux au sein du logement. Lors de la réintégration des lieux par les locataires, il a été établi le 30 mai 2023 par commissaire de justice un état des lieux en présence des locataires.

Il ressort du procès-verbal de constat que le revêtement de sol des chambres (hors mezzanine) est constitué d’une moquette neuve et de plinthes repeintes à neuf.

Lors de la restitution des lieux par les locataires, il a été établi le 04 novembre 2024 en leur présence un état des lieux par commissaires de justice. Il ressort du procès-verbal de constat du 04 novembre 2024, que la moquette des chambres est sale et tachée, les plinthes peintes sont sales et poussiéreuses. Les photographies jointes au procès-verbal permettent de constater que le revêtement de sol de la 2ème chambre en enfilade est en mauvaise état et particulièrement tâchée sur l’ensemble du centre de la pièce. Il ne peut s’agir d’élément de vétusté et relève d’un défaut d’entretien par les locataires.

La réalité des désordres allégués, qui constituent des pertes et dégradations imputables au locataire apparait ainsi établie.

Au vu des justificatifs fournis et du devis communiqué par les propriétaires, la créance est établie pour un montant de 1580 euros.

Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] seront en conséquence condamnés solidairement à verser aux consorts [C] la somme de 1580 euros au titre des réparations locatives.

V -Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, et conformément à la demande de Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] , il convient d’ordonner la compensation des créances réciproques.

VI -Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ont été contraints d’agir en justice aux fins d’indemnisation du trouble de jouissance. Dès lors que Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] succombent, ils devront supporter les entiers dépens de l’instance.

2- sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perds son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] ont dû engager des frais pour introduire la présente procédure et faire reconnaître leurs droits de locataires.

Au regard de la durée de la procédure, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] qui succombent s’agissant de la demande principale en réparation du trouble de jouissance seront déboutés de leur demande de ce chef.

3- sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant en son Pôle de proximité, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des affaires enrôlées sous le numéro RG 24-00052 et RG 25-00387 sous le numéro unique RG 24-00052 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] à verser à Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] les sommes suivantes :

10 790 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance antérieur au 30 mai 2023,

429.36 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance postérieur au 30 mai 2023

REJETTE les demandes Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] au titre de la diminution du loyer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] à payer à Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] les sommes suivantes :

5366.66 euros au titre des loyers impayés,

589.16 euros au titre de la taxe des ordures ménagères dues pour les années 2022, 2023 et 2024

1580 euros au titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives

Avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 janvier 2025.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [K], Madame [C] [M] et Madame [Z] [C] épouse [E] à verser à Monsieur [S] [N] et Madame [I] [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE