TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e HITTINGER-ROUX (P0497)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e RACLET (K0055)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 19/04904

N° Portalis 352J-W-B7D-CPWEY

N° MINUTE : 1

Assignation du :

17 Avril 2019

JUGEMENT

rendu le 14 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Société SULLIVAN & CROMWELL LLP, Partnership, régie par le droit de l’état de New York (USA)

[Adresse 1]

[Localité 8] (USA)

représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la S.C.P. HB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSE

S.A.S. MOËT HENNESSY (RCS de [Localité 9] 338 228 414)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’A.A.R.P.I. OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 19/04904 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPWEY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteure, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 3 mars 2010, modifié par avenant du 30 septembre 2013, la S.N.C. Moët-Hennessy, désormais dénommée la S.A.S. Moët Hennessy, a donné à sous-bail commercial à la société Sullivan & Cromwell, désormais dénommée la société Sullivan & Cromwell LLP, des locaux à usage exclusif de bureaux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10], pour une durée de neuf ans à effet du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2018.

La société Sullivan & Cromwell LLP est un cabinet d’avocat.

Par acte d’huissier du 28 février 2018, la S.A.S. Moët Hennessy a fait signifier à la société Sullivan & Cromwell LLP un congé pour le 30 septembre 2018 avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

La société Sullivan & Cromwell LLP a restitué les locaux le 31 octobre 2018.

Par acte d’huissier du 17 avril 2019, la société Sullivan & Cromwell LLP a assigné la S.A.S. Moët Hennessy devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 4 029 115,48 euros à titre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 11 juin 2020, la juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. [P] [C] aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

M. [C] a déposé son rapport d’expertise au greffe le 23 novembre 2023, au terme duquel il évalue à la somme totale de 1 774 000 euros les préjudices subis par la société Sullivan & Cromwell LLP du fait de l’éviction.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 17 mars 2025.

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 19/04904 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPWEY

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 15 octobre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 25 juin 2024, la société Sullivan & Cromwell LLP demande au tribunal :

— de condamner la S.A.S. Moët Hennessy à lui payer la somme de 2 952 583 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts,

— de condamner la S.A.S. Moët Hennessy à lui payer 80 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

— de condamner la S.A.S. Moët Hennessy aux dépens,

— d’ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2024, la S.A.S. Moët Hennessy demande au tribunal :

— de débouter la société Sullivan & Cromwell LLP de ses demandes,

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 444 000 euros,

— de condamner la société Sullivan & Cromwell LLP à lui payer 20 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

— de condamner la société Sullivan & Cromwell LLP aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec distraction au profit de M^e Bertrand Raclet, membre de l’AARPI Opéra Avocats Associés,

— d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Les parties sont convenues, aux termes du sous-bail commercial conclu le 3 mars 2010, de soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux.

En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente donc la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

En l’espèce, le sous-bail commercial liant la S.A.S. Moët Hennessy et la société Sullivan & Cromwell LLP a pris fin le 30 septembre 2018 par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié par la S.A.S. Moët Hennessy, ouvrant droit pour la société Sullivan & Cromwell LLP au paiement d’une indemnité d’éviction.

Il est constant que celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit en l’espèce le 31 octobre 2018.

Bien que l’article L. 145-14 du code de commerce pose une présomption de perte du fonds, il est en l’espèce constant que l’indemnité d’éviction a le caractère d’une indemnité de transfert dès lors que la société Sullivan & Cromwell LLP s’est réinstallée au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] en concluant le 15 mai 2018 un sous-bail commercial avec la société Bank of America Merrill Lynch International Limited (ci-après : la BAMLI).

Il n’est pas contesté que s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, le droit au sous-bail n’ayant aucune valeur propre, l’indemnité d’éviction sera exclusivement constituée d’indemnités dites accessoires.

Sur les frais de réinstallation

Ces frais sont destinés à indemniser le locataire évincé des frais normaux nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus. Aussi, il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté du mobilier abandonné et de son amortissement.

Sur ce point, la société Sullivan & Cromwell LLP fait valoir en substance que la position prédominante qu’elle occupe au plan international parmi les cabinets spécialisés en droit des affaires justifie qu’elle ait fait réaliser, dans le cadre de sa réinstallation, des travaux de gros œuvre et d’aménagement importants, ce afin de conserver le même standing et la même qualité que ceux des locaux que lui sous-louait la S.A.S. Moët Hennessy. Elle demande la somme totale de 2 443 200 euros s’agissant des travaux de réinstallation, soit leur coût réel après application d’une décote de 20 %.

La S.A.S. Moët Hennessy rappelle qu’elle n’est pas tenue d’indemniser des frais anormaux de réinstallation. Elle souligne le fait que la société Sullivan & Cromwell LLP, qui a fait le choix de sous-louer des locaux nus, a fait réaliser des travaux de gros oeuvre ainsi que d’aménagement. Elle estime que ce poste de préjudice ne peut qu’être évalué via la détermination d’un prix unitaire affecté d’un coefficient de vétusté au vu de l’importance et de la diversité des travaux réalisés par la société Sullivan & Cromwell LLP. Elle sollicite qu’un prix unitaire de 500 € HT/m² soit retenu, affecté d’un coefficient de vétusté de 60 % afin de tenir compte de ce que les aménagements dans les locaux [Adresse 12] étaient totalement amortis après une occupation de plus de 15 ans.

L’expert propose de retenir pour ce poste la somme de 1 131 000 euros sur la base d’un prix unitaire de 1 000 €/m² affecté d’un coefficient de vétusté de 40 %.

En l’espèce, aux termes du sous-bail commercial du 3 mars 2010 dont l’assiette a été réduite par avenant en 2013, la société Sullivan & Cromwell LLP occupait des locaux composés de 1 984 m² de bureaux situés aux 4ème et 5ème étages, sur deux plateaux non reliés directement entre eux, de 50 m² de locaux d’archives situés au 2ème sous-sol et de 11 emplacements de parking souterrains au 2ème sous-sol.

L’accès aux locaux se faisait exclusivement par l’entrée située [Adresse 3], de sorte que s’ils dépendaient bien d’un immeuble situé [Adresse 2], soit une adresse « prestigieuse du quartier des affaires », et [Adresse 3], ils étaient sans accès direct ni vue sur ladite [Adresse 6].

L’expert, à l’issue de ses constatations appuyées par de nombreuses photographies, souligne notamment les éléments suivants s’agissant de ces locaux initiaux :

« – l’immeuble de bonne qualité de construction mais un peu « massif » – état d’usage côté [Adresse 6] – état neuf côté [Adresse 12],

— la très bonne desserte par les transports en commun et la présence de parkings publics à proximité,

— le standing de l’immeuble simplement « bon » pour cet emplacement,

— le bon état général des locaux, dont les agencements de très bonne qualité ont cependant vieilli et ne correspondent plus à tous les critères actuels, pour ce qui concerne le 4ème étage, l’état neuf mais non cloisonné du 5ème étage (cet étage ayant été rénové après le départ de la société Sullivan & Cromwell LLP),

— la distribution intérieure assez fonctionnelle, avec cependant une trame de bâtiment un peu profonde, ce qui limite un peu l’éclairement naturel de la partie centrale,

— l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR),

— le très bon éclairement général, larges fenêtres en façade,

— les menuiseries extérieures en bon état à double vitrage » (pages 17 et 28 du rapport).

Les nouveaux locaux pris en sous-bail par la société Sullivan & Cromwell LLP, situés [Adresse 4], sont constitués de 1 884 m² (1 885 m² d’après l’évaluation expertale) de bureaux situés au rez-de-chaussée et au 4ème étage de l’immeuble, ainsi que de 4 emplacements de parking.

L’expert, à l’issue de ses constatations sur place, fait valoir les éléments suivants s’agissant de ces nouveaux locaux :

« – immeuble de grande qualité de construction, en très bon état d’entretien,

— locaux en très bon état général,

— distribution très fonctionnelle,

— accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR),

— très bon éclairement général au rez-de-chaussée ainsi qu’au quatrième étage, côté cour intérieure. Plus sombre sur l’open space longeant la façade [Adresse 11],

— pour l’ensemble, menuiseries de qualité (à noter un problème d’étanchéité est soulevé au niveau des huisseries lors de la visite) ».

À titre comparatif, l’expert expose que : « La qualité architecturale de l’immeuble de la [Adresse 14] est bien supérieure à celle de l’immeuble de l'[Adresse 6], massif et sans charme particulier. Les parties communes [Adresse 14], et notamment le grand hall sont de grand standing. Les aménagements intérieurs de la [Adresse 14] sont également d’un standing très supérieur à ceux de l'[Adresse 6] indépendamment de l’état d’usure de ces derniers. Enfin, les terrasses et balcons [Adresse 14] avec des vues dominantes procurent un intérêt particulier à ces locaux. »

Cette évaluation de l’expert, confortée par les photos jointes au rapport, n’est pas utilement contredite par les arguments développés par la société Sullivan & Cromwell LLP.

Il n’est pas contesté que les nouveaux locaux sous-loués par la société Sullivan & Cromwell LLP étaient nus lors de l’entrée en jouissance, de sorte que les travaux dont cette dernière sollicite l’indemnisation sont constitués à la fois de travaux de gros œuvre (cloisonnements, faux plafonds et planchers, climatisation, plomberie, sécurité incendie, IT/télécoms, audio/vidéo et système de sécurité) et de travaux d’aménagement.

Il résulte par ailleurs du contrat de sous-location conclu pour les nouveaux locaux que la société Sullivan & Cromwell LLP s’est vu accorder par la BAMLI une franchise de loyer d’un montant de 1 226 767 euros correspondant à 10 mois de loyer hors charges et taxes (soit 650 €/m²). Cette franchise est répartie uniformément sur la durée du contrat.

L’indemnisation des frais « normaux » entraînés par la réinstallation ne peut s’étendre à l’intégralité des travaux entrepris en l’espèce, qui résultent de la décision de la société Sullivan & Cromwell LLP de se réinstaller dans des locaux vides et de les aménager à sa guise afin de les porter à un niveau de standing supérieur aux anciens locaux. Comme le relève valablement la S.A.S. Moët Hennessy, l’activité de cabinet d’avocat de la sous-locataire, qui est par nature une prestation avant tout intellectuelle, ne se définit pas par ses locaux commerciaux, de sorte que les arguments portant sur la nécessité concurrentielle d’aménager les locaux à ce niveau de standing sont inopérants.

Dans ces conditions, au regard de la multiplicité des types de travaux et d’aménagements réalisés, la détermination du préjudice effectivement subi par la société Sullivan & Cromwell LLP devra suivre la méthode, par ailleurs usuelle, préconisée par l’expert, à savoir celle de la détermination d’un coût unitaire au mètre carré affecté d’un coefficient de vétusté.

La somme sollicitée par la société Sullivan & Cromwell LLP équivaut à un coût unitaire de 1 297 €/m² (2 443 200 € / 1 885 m²).

La S.A.S. Moët Hennessy démontre que le coût moyen d’aménagements de bureaux de qualité haut de gamme s’établit entre 400 et 700 €/m². Il ressort en outre de ses écritures non contestées sur ce point que le montant des coûts d’installation au sein des locaux d’origine [Adresse 13] s’élevait à 862 €/m².

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le coût unitaire retenu pour les frais de réinstallation sera de 900 €/m².

Il est justifié d’affecter à ce prix unitaire un abattement pour vétusté dès lors que les locaux initiaux n’ont fait l’objet d’aucun travaux de rénovation durant leur occupation par la société Sullivan & Cromwell LLP qui a duré plus de 15 ans.

Sur ce point, l’expert a valablement répondu à la S.A.S. Moët Hennessy que les agencements et aménagements réalisés en 2002-2003 par la société Sullivan & Cromwell LLP l’ont été de manière suffisamment qualitative pour pouvoir perdurer, de sorte que le coefficient sollicité par la S.A.S. Moët Hennessy apparaît excessif, tandis que le coefficient de 40 % proposé par l’expert est adapté.

En conséquence, les frais de réinstallation seront évalués à la somme de 1 885 m² x (900 € – 40%) = 1 017 900 euros.

Sur le double loyer

Ce poste de préjudice vise à indemniser le temps de réaménagement du local d’accueil avant de démarrer la nouvelle exploitation. Il est ainsi habituel de retenir un mois ou plus de l’ancien loyer ou même du nouveau loyer. Il est d’usage de retenir ce poste sous réserve cependant d’une franchise de loyer.

La société Sullivan & Cromwell LLP demande que soit pris en compte le double loyer qu’elle a supporté durant six mois entre mai et octobre 2018, sans chiffrer sa demande sur ce point.

M. [C] propose d’évaluer ce poste de préjudice à la somme de 266 167 euros correspondant à deux mois de la valeur locative de marché des locaux de la [Adresse 13] en juin 2023.

La S.A.S. Moët Hennessy s’oppose à toute indemnisation de ce chef au motif tiré de la franchise de dix mois de loyers accordée par le nouveau bailleur.

En l’espèce, la société Sullivan & Cromwell LLP démontre qu’elle a payé, entre les mois de mai et d’octobre 2018 compris, la somme totale de 804 481,17 euros HT s’agissant des locaux [Adresse 12] et celle de 660 971,70 € HT s’agissant des locaux [Adresse 11].

Le contrat de sous-location des nouveaux locaux a en effet pris effet le 1er mai 2018, tandis que le congé avait été donné pour le 30 septembre 2018 et que les locaux initiaux ont été restitués le 31 octobre 2018.

La prétention formée par la société Sullivan & Cromwell LLP au titre de six mois de loyers ne correspond pas aux usages, ce d’autant moins qu’elle aurait pu réaliser le transfert à une date plus proche de celle de la prise d’effet du nouveau sous-bail commercial. Au demeurant, il doit ici être rappelé que les locaux initiaux ont été restitués en l’état, sans travaux qui auraient justifié un report de la date de restitution.

Au vu de ce qui précède, force est de constater que la franchise de loyers de 10 mois couvre largement le préjudice résultant du paiement de deux loyers durant la période d’usage de deux mois.

Par suite, il n’est pas justifié d’allouer une indemnité de ce chef.

Sur les frais de déménagement

La société Sullivan & Cromwell LLP produit une facture de la société MCI Transferts d’un montant de 33 432 euros HT qui détaille les prestations offertes.

L’expert note que le montant correspond aux usages, ce que ne conteste pas la S.A.S. Moët Hennessy.

Ce poste de préjudice sera indemnisé au réel, soit la somme de 33 432 euros.

Sur les frais juridiques

La société Sullivan & Cromwell LLP sollicite, facture à l’appui, le remboursement des honoraires qu’elle a versés à la société Allen & Overy LLP, soit 40 756,65 euros HT, au titre de la négociation et de la rédaction du contrat de sous-bail qu’elle a conclu avec la BAMLI. Elle justifie leur montant par son « positionnement par rapport à la concurrence ».

M. [C] propose s’agissant de ce poste la somme forfaitaire de 3 000 euros.

La S.A.S. Moët Hennessy demande que ces frais soient indemnisés à hauteur de 3 000 euros, soulignant que les honoraires versés par la société Sullivan & Cromwell LLP sont trop élevés par rapport aux usages pour être justifiés, ce d’autant plus que le contrat de sous-bail est établi par référence aux clauses du bail principal.

En l’espèce, il résulte du courrier de la société Allen & Overy LLP joint à la facture que le montant élevé de celle-ci s’explique par « le fait que ce dossier s’est étalé sur une période longue, par la relative impréparation du bailleur sur plusieurs sujets qui ont nécessité de nombreux échanges [et par] le temps passé sur les aspects liés au nantissement de compte bancaire (…) ».

Il n’est donc pas justifié que l’intégralité des prestations fournies par la société Allen & Overy LLP ait été causée par l’éviction décidée par la S.A.S. Moët Hennessy.

Pour autant, les intérêts financiers en jeu justifient que les frais juridiques excèdent en l’espèce les usages.

En conséquence, ce poste de préjudice sera évalué à hauteur de 40 % des frais effectivement exposés, soit la somme de 16 302,66 euros.

Sur les honoraires techniques

La société Sullivan & Cromwell LLP demande, factures à l’appui, 200 000 euros s’agissant des honoraires de conception et d’étude des travaux d’aménagement, 18 400 euros s’agissant des honoraires du CSPS, 4 400 euros s’agissant des honoraires du bureau de contrôle et 5 950 euros s’agissant des honoraires pour la sécurité.

M. [C] propose de retenir trois des postes invoqués en demande, soit le bureau d’études techniques, le contrôle technique et la protection de la santé, soit la somme totale de 28 790 €. Il souligne cependant « qu’une réinstallation dans un immeuble « classique » n’aurait sans doute pas généré ce type de dépenses ».

La S.A.S. Moët Hennessy sollicite que seuls les honoraires du bureau de contrôle soient retenus, soulignant une nouvelle fois que ces frais procèdent du seul choix de la société Sullivan & Cromwell LLP de se réinstaller dans des locaux vides.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, la société Sullivan & Cromwell LLP échoue à rapporter la preuve, au regard de l’activité qu’elle exerce, de la nécessité de se réinstaller dans des locaux nus, dans un immeuble de particulier haut standing, et d’y faire réaliser des travaux de gros œuvre et d’aménagement très importants. Il n’est pas rapporté sur ce point la preuve d’un lien de causalité suffisamment direct avec l’éviction, au vu des locaux d’origine.

Par ailleurs, la franchise de loyer d’un montant de 1 226 767 euros, qui n’est pas entièrement couverte par la période indemnisable de double loyer, doit également correspondre à une participation de la BAMLI aux coûts d’aménagement des nouveaux locaux.

Dans ces conditions, n’ont pas lieu d’être indemnisés par la S.A.S. Moët Hennessy :

— les honoraires de conseil immobilier de la société Strategies and Corp (19 000 € HT) qui a procédé à un inventaire détaillé des locaux d’origine ce alors même que le contrat de sous-location d’origine comprenait une clause d’accession des aménagements à la S.A.S. Moët Hennessy,

— les honoraires de la société Quadrilatère pour la conception des nouveaux locaux (200 000 € HT) qui sont compensés par la franchise de loyer,

— les honoraires de la société Synchrone Ingenierie (18 400 € HT) dont la facture produite ne permet pas d’évaluer la pertinence des prestations réalisées au regard de l’éviction.

Les honoraires de la société Bureau Perform Contrôle (4 400 € HT) et de la société BTP Consultants (5 950 € HT) seront en revanche indemnisés dès lors que s’agissant de prestations de contrôle technique et de sécurité et protection de la santé sur le site durant les travaux, ces frais ont été rendus nécessaires par la réinstallation de la société Sullivan & Cromwell LLP.

Ce poste sera donc indemnisé à hauteur de 10 350 euros.

Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense à la fois la perte de temps générée par l’éviction, soit les démarches nécessaires pour obtenir réparation du préjudice au détriment de l’activité, ainsi que la perturbation et la fragilisation du fonds depuis la réception du congé.

Le trouble commercial est usuellement évalué soit au regard de l’excédent brut d’exploitation soit au regard de la masse salariale.

La société Sullivan & Cromwell LLP demande que ce poste de préjudice soit évalué à la somme de 195 000 euros, affirmant qu’entre janvier et décembre 2018, les associés du cabinet ont travaillé plus de 650 heures sur le projet de réinstallation, soit un préjudice évalué sur une base horaire de 300 euros HT.

M. [C] évalue ce préjudice sur la base de deux mois de salaire d’un associé estimé forfaitairement à 400 000 €/an, soit la somme de 66 667 euros.

La S.A.S. Moët Hennessy voudrait voir ce poste limité à la somme de 21 000 euros sur la base du coût d’une assistante de direction sur deux mois.

En l’espèce, la pièce produite par la société Sullivan & Cromwell LLP au soutien de sa prétention, soit un tableau de synthèse de temps passé sur le projet de déménagement, n’est pas probante dès lors qu’elle l’a établi elle-même et qu’il n’est pas corroboré par d’autres éléments. Au surplus, il n’est pas conforme aux usages que d’indemniser le trouble commercial sur une durée d’un an, le caractère inhabituel de cette prétention n’étant en l’espèce pas justifié.

La S.A.S. Moët Hennessy ne peut davantage être suivie en sa demande qui ne repose sur aucun élément chiffré objectif. L’expert lui a par ailleurs valablement répondu qu’il « est peu vraisemblable que la visite et le choix des locaux de remplacement, les visites de chantier, les négociations afférentes au bail, aient été conduites sans la présence d’au moins un associé du cabinet ».

Dans ces conditions, et alors qu’aucun élément de preuve utile n’est versé aux débats permettant notamment d’estimer le salaire moyen d’un associé au sein du cabinet d’avocat, l’évaluation forfaitaire réalisée par M. [C] sera retenue.

Ce poste de préjudice sera indemnisé à hauteur de 66 667 euros.

Sur les autres frais administratifs

La société Sullivan & Cromwell LLP demande :

—  32 593,10 € au titre de 21 voyages entre [Localité 9] et [Localité 7], outre les nuits d’hôtel, pour l’installation et la mise en service des équipements informatiques par l’équipe européenne du cabinet,

—  43 000 € HT au titre du recrutement d’une intérimaire durant quatre mois afin d’assurer les urgences administratives, deux personnes de l’équipe ayant été affectées au suivi logistique du déménagement,

—  10 000 € HT au titre des frais administratifs liés au changement d’adresse.

La S.A.S. Moët Hennessy demande que seuls les frais de communication et d’imprimerie soient indemnisés, à hauteur de 5 000 euros conformément à la proposition de l’expert.

En l’espèce, le choix fait par la société Sullivan & Cromwell LLP de faire intervenir des personnels basés à [Localité 7] pour procéder à l’installation de ses équipements informatiques est sans lien de causalité avec l’éviction, de sorte que cette demande est injustifiée. Au surplus, la société Sullivan & Cromwell LLP ne rapporte pas la preuve de la réalité des dépenses en cause, se contentant là encore de produire un tableau auto-édité.

Quant au contrat d’intérim conclu s’agissant d’un hôte standardiste, outre l’absence d’établissement d’un lien suffisamment direct avec l’éviction, il convient de souligner que l’expert n’a pas été mis en mesure d’évaluer une éventuelle perte sur salaires du fait de l’absence de communication de la masse salariale par la société Sullivan & Cromwell LLP. Or, le poste de préjudice allégué correspond davantage à une perte sur salaires, mais dont les éléments de détermination n’ont pas été communiqués, de sorte qu’il n’est pas justifié de faire droit à la demande sur ce point.

S’agissant enfin des frais d’imprimerie, de réfaction des cartes professionnelles et autres démarches liées au changement d’adresse, ils seront au vu des justificatifs produits indemnisés à hauteur de 7 000 euros.

En conclusion sur l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction que la S.A.S. Moët Hennessy sera condamnée à payer à la société Sullivan & Cromwell LLP s’élève à la somme totale de 1 151 652 euros constituée de :

— frais de réinstallation : 1 017 900 euros,

— frais de déménagement : 33 432 euros,

— frais juridiques : 16 302,66 euros,

— honoraires techniques : 10 350 euros,

— trouble commercial : 66 667 euros,

— frais de communication et d’imprimerie : 7 000 euros.

En application de l’article 1153-1 du code civil dans ses dispositions applicables, les intérêts au taux légal ne courront qu’à compter du présent jugement. La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. Moët Hennessy, à l’origine de l’éviction de la société Sullivan & Cromwell LLP, sera condamnée au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.S. Moët Hennessy, condamnée aux dépens, devra payer à la société Sullivan & Cromwell LLP une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 5 000 euros.

Les demandes formées par la S.A.S. Moët Hennessy sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 515 du code de procédure civile dans ses dispositions applicables, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature financière de l’affaire et nécessaire compte tenu du délai écoulé depuis le départ des locaux de la société Sullivan & Cromwell LLP et afin de dénier tout caractère dilatoire à un éventuel appel. Elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S. MOËT HENNESSY à payer à la société SULLIVAN & CROMWELL LLP la somme de 1 151 652 euros à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DIT que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront intérêts,

CONDAMNE la S.A.S. MOËT HENNESSY au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens formée par la S.A.S. MOËT HENNESSY,

CONDAMNE la S.A.S. MOËT HENNESSY à payer à la société SULLIVAN & CROMWELL LLP la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 14 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA