Minute n° 25/00139

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02084 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJBE

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2024

ENTRE :

Monsieur [C] [Y]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représenté par M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE, substitué par M^e Vicky MAZOYER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [T] [H] épouse [Y]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE, substitué par M^e Vicky MAZOYER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [P] [K]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Franck PIBAROT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-42218-2024-1728 du 02/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 juillet 2023 prenant effet le 17 août 2023, Monsieur [C] [Y] et Madame [T] [H] épouse [Y] ont donné à bail à Madame [P] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 518 euros outre une provision sur charge de 80 euros.

Le 02 novembre 2023, Madame [K] a été mise en demeure de régler la somme de 1734,71 euros au titre des loyers impayés.

Le 06 novembre 2023, les époux [Y] ont fait délivrer à Madame [K] un commandement de payer les loyers impayés pour la somme de 1734,71 euros, échéance d’octobre 2023 incluse.

Le 08 novembre 2023, les époux [Y] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique avec accusé de réception de l’existence d’impayés de loyer, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 janvier 2024, Monsieur [C] [Y] et Madame [T] [H] épouse [Y] ont attrait Madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE aux fins de :

A titre principal :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du contrat de bail de plein droit,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail,

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de Madame [K] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [K] au paiement de la somme de 2569,27 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, déduction faite des versements de la CAF,

— Condamner Madame [K] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et suivant décompte actualisé à l’audience,

— Condamner Madame [K] à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux,

— Condamner Madame [K] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [K] à payer les dépens de l’instance.

Les époux [Y] ont notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception le 24 janvier 2024.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et reçu au greffe civil le 27 mai 2024 aux termes duquel un projet de déménagement à [Localité 5] est évoqué.

Le dossier a été appelé le 11 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

Après un renvoi, les débats se sont tenus à l’audience du 02 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

Par conclusions reprises à l’audience, les époux [Y], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et actualisé oralement le montant de la dette locative due par Madame [K] à la somme de 7223,11 euros.

Les demandeurs font valoir notamment que Madame [K] n’a effectué aucun paiement et que les extraits de compte qu’elle produit sont des faux.

Au soutien de leur demande de rejet de délai de paiement, ils expliquent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Par ses dernières conclusions reprises à l’audience, Madame [K], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Dire que la dette locative est de 3421,27 euros au 1er juin 2024,

— Fixer des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois au visa de l’article 1343-5 du code civil,

— Suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— Rejeter les autres demandes des époux [Y].

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a effectué des versements depuis l’assignation qui doivent être déduits du montant demandé. Elle explique en outre qu’elle perçoit des allocations versées par France Travail à hauteur de 945,5 euros par mois et bénéficie d’une aide au logement d’un montant mensuel de 301 euros.

La décision a été mise en délibérée au 03 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de résiliation du bail :

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou non pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, qui n’est pas remis en question par la locataire, contient une clause, insérée en son article VIII, aux termes de laquelle « à défaut […] de paiement au terme convenu au terme convenu, de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer […] demeuré infructueux […] ».

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte au 27 novembre 2024, que Madame [K] n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer délivré le 06 novembre 2023 pour un arriéré de loyer de 1734,71 euros.

Si le commandement de payer vise le délai de 6 semaines en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il convient de relever que le contrat de bail fixe le délai à 2 mois. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1103 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Dès lors, Madame [K] n’a pas réglé sa dette locative et ce commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai de deux mois impartis.

Par conséquent, ce défaut de régularisation fonde les époux [Y] à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 7 janvier 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande d’expulsion de la locataire :

Aux termes de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution « sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ».

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Ainsi, suite à la résiliation du contrat de bail à la date du 7 janvier 2024, Madame [K] est désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que les stipulations du bail liant les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, les époux [Y] actualisent à l’audience le montant de la dette locative à la somme de 7223,11 euros.

Madame [K] ne conteste pas l’existence du principe d’une dette locative mais en conteste le montant. Si elle se prévaut d’avoir effectué des versements aux bailleurs non pris en compte dans le décompte produit par les demandeurs, elle ne produit aucune pièce ne permettant d’en justifier.

Les demandeurs versent quant à eux aux débats un décompte détaillé en date du 27 novembre 2024, intégrant des versements effectués par la défenderesse, et fixant l’arriéré locatif à la somme de 7223,11 euros arrêté au mois de novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [K] à payer aux époux [Y] la somme de 7223,11 euros, échéance de novembre 2024 incluse au titre de l’arriéré locatif, comprenant les indemnités d’occupation dues à compter du 7 janvier 2024, date de résiliation du contrat de bail jusqu’au 30 novembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement :

— Selon l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il ressort des documents versés aux débats et en particulier des décomptes produits par les demandeurs que Madame [K] n’a pas repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement permettant le gel de la clause résolutoire ne peut lui être accordé.

— L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu de l’importance de la dette et de la faiblesse des ressources de la locataire, outre l’opposition des demandeurs sur l’octroi d’un délai de paiement, la demande d’échéancier de Madame [K] ne peut être que rejetée.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Madame [K] est désormais occupante sans droit ni titre.

Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, soit la somme de 534,89 euros conformément au décompte produit en date du 27 novembre 2024, outre éventuelles charges (à justifier), à compter du 1er décembre 2024.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [K] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens de l’instance :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

Il sera rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 28 juillet 2023 entre Monsieur [C] [Y] et Madame [T] [H] épouse [Y] d’une part et Madame [P] [K] d’autre part concernant le bien situé [Adresse 2] à [Localité 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 7 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [P] [K] à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [T] [H] épouse [Y] la somme de 7223,11 euros arrêtée au mois de novembre 2024, comprenant les indemnités d’occupation dues à compter du 7 janvier 2024, date de résiliation du bail jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse ;

REJETTE la demande de délai de paiement formulée par Madame [K] ;

CONDAMNE Madame [P] [K] à régler à Monsieur [C] [Y] et Madame [T] [H] épouse [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 534,89 euros, outre éventuelles charges (à justifier), qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Madame [P] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leurs chefs avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [P] [K] au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [P] [K] à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [T] [H] épouse [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE