Tribunal Judiciaire de Bastia, Loyers commerciaux, 8 septembre 2025, n° 25/00322

TJ Bastia 8 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Modification des facteurs locaux de commercialité
La cour a estimé que la demanderesse ne prouve pas que les conditions pour une révision du loyer sont réunies dans le cadre d'un bail tacitement prolongé.
Rejeté
Évaluation des facteurs locaux de commercialité
La cour a jugé que la demande d'expertise est infondée, car la demanderesse n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions relatives à la révision du loyer.

Résumé par Doctrine IA

La demanderesse, Madame [G] [J], a saisi le tribunal pour obtenir une augmentation du loyer commercial du local loué à la société URBAN FITNESS. Elle soutenait que le bail, arrivé à terme, s'était tacitement prolongé et que des modifications des facteurs locaux de commercialité justifiaient une révision du loyer à 3.126 € HT par mois.

La société URBAN FITNESS a contesté cette demande, arguant que le loyer d'un bail tacitement prolongé ne peut être modifié que par révision triennale ou accord des parties, et que la demanderesse n'avait pas prouvé les changements requis pour un déplafonnement. Elle a également demandé une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative.

Le tribunal a débouté Madame [G] [J] de ses demandes, considérant que le bail tacitement prolongé restait soumis aux conditions initiales, sans possibilité de révision du loyer sur la base des facteurs locaux de commercialité. Elle a été condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bastia, loyers commerciaux, 8 sept. 2025, n° 25/00322
Numéro(s) :	25/00322
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Baptiste ORTAL-CIPRIANIAnne Christine BARRATIER
Parties :	S.A.S.U. URBAN FITNESS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE – LOYERS COMMERCIAUX

MINUTE N° : 10/2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00322 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DLER

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

AFFAIRE : [G] [Z] [M] [J] C/ S.A.S.U. URBAN FITNESS

Nature de l’affaire : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

JUGE : Monsieur Sébastien ROSET, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles 29 et suivants du Décret du 30 Septembre 1953,

GREFFIER : Madame Valentine CAILLE

DEBATS : Audience publique du 02 Juin 2025, les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 08 septembre 2025.

JUGEMENT rendu par Monsieur ROSET, Juge, le 08 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

PARTIES

DEMANDERESSE

Mme [G] [Z] [M] [J]

née le 27 Avril 1945 à NHATRANG (VIETNAM), demeurant Lieu dit Cardello Ceppe – RN 193 – 20620 BIGUGLIA

représentée par M^e Anne christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA,

DEFENDERESSE

S.A.S.U. URBAN FITNESS, Immatriculée au RCS de BASTIA sous le numéro 821 574 753, dont le siège social est sis 37 Boulevard Paoli – 20200 BASTIA prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Jean-baptiste ORTAL-CIPRIANI, avocat au barreau de BASTIA,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 octobre 2015, la SAS FILIPPI a donné à bail commercial à Monsieur [W] [S] [B] et Madame [V] [N] épouse [B] des locaux situés au sous-sol d’un immeuble situé au 37 boulevard Paoli à Bastia, d’une superficie d’environ 600 mètres carrés et destinés à toute activité entrant dans le champ d’application du statut des baux commerciaux.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 26 octobre 2015 pour se terminer le 25 octobre 2024 et moyennant un loyer annuel hors taxe de 10.047,96 € payable mensuellement, soit 837,33 € hors taxe par mois.

Par acte sous seing privé du 25 août 2016, Monsieur [W] [S] [B] et Madame [V] [N] épouse [B] ont cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux loués, à savoir un fonds de commerce d’institut de beauté, à la société URBAN FITNESS. Le droit au bail étant cédé par la même occasion, l’administrateur provisoire de la SAS FILIPPI a agréé la cession le 26 juillet 2016.

La société URBAN FITNESS a exploité dans les locaux loués un fonds de commerce de musculation qu’elle a donné en location-gérance à la société ALEX FITNESS RYTHME ET BIEN-ETRE, par contrat du 3 août 2023.

Madame [G] [J], indiquant être venue aux droits de la SAS FILIPI en suite de sa liquidation et par un acte notarié de partage du 27 décembre 2023, a saisi la Commission départementale de conciliation de la Haute-Corse d’une demande d’augmentation du loyer des locaux loués à la société URBAN FITNESS à la somme de 3.126,00 €.

En l’absence d’accord, Madame [G] [J] a fait assigner la société URBAN FITNESS, par acte extrajudiciaire du 26 février 2025 complété de son mémoire, et sollicite au visa des articles L 145-33, L 145-34, R 145-1 et suivants du Code de commerce, de :

A titre principal :

— Constater la recevabilité de la demande de Madame [G] [J] aux fins d’augmentation du loyer commercial du local donné à bail situé au 37, Boulevard Paoli 20200 BASTIA ;

— Constater la modification des facteurs de locaux de commercialité intervenue depuis le 24 octobre 2015 justifiant la révision du bail commercial renouvelé ;

— Fixer le nouveau loyer du local commercial donné à bail à la société URBAN FITNESS à la somme de 3.126 € HT par mois ;

A titre subsidiaire :

— Voir ordonner une expertise judiciaire avec mission de prendre connaissance du dossier et des pièces de la procédure, d’évaluer la modification des facteurs locaux de commercialité depuis le 24 octobre 2015 et faire toute proposition sur la valeur locative des locaux donnés à bail au 37, Boulevard Paoli 20200 BASTIA.

Par mémoire en défense notifié le 28 avril 2025, la société URBAN FITNESS demande de :

— Débouter Madame [G] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Madame [G] [J] à verser la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [G] [J] aux dépens.

Suivant mémoire en réplique, Madame [G] [J] maintient ses demandes initiales.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries à l’audience du 2 juin 2025, puis l’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS :

I. Sur la demande d’augmentation du loyer

L’article L 145-9 du Code de commerce dispose que " Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. […]

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. "

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, " le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; […] ".

L’article L 145-38 du code commerce dispose que " la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. […] ".

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Madame [G] [J] sollicite l’augmentation du loyer des locaux loués, sur le fondement des articles L 145-33, L 145-34, R 145-6 et R 145-7 du Code de commerce, en faisant valoir que le bail commercial du 26 octobre 2015 est arrivé à son terme à l’expiration de sa durée initiale de neuf années, soit le 25 octobre 2024. Se prévalant d’un bail « renouvelé par tacite reconduction » et d’une modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, Madame [G] [J] affirme que le loyer doit être révisé et fixé à la somme de 3.126 € par mois.

En défense, la société URBAN FITNESS reconnaît que le bail est arrivé à son terme le 25 octobre 2024 et s’est tacitement prolongé. Elle conteste la demande d’augmentation du loyer en se fondant sur les articles L 145-9, L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce. Elle soutient que le loyer du bail « renouvelé par tacite prolongation » doit correspondre à la valeur locative et qu’il est en principe plafonné. Le déplafonnement n’est possible qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 alors que Madame [G] [J] se prévaut uniquement d’une modification du 4° de cet article, à savoir les facteurs locaux de commercialité. Au surplus, la société preneuse affirme que la bailleresse n’établit pas un changement de ces facteurs.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait qu’elles sont liées par le bail commercial conclu le 26 octobre 2015 concernant des locaux situés au sous-sol de l’immeuble sis 37 boulevard Paoli 20200 Bastia, que ce bail est arrivé à son terme le 25 octobre 2024 et qu’il a ensuite été tacitement prolongé.

Il se comprend des prétentions de Madame [G] [J], qui fonde sa demande de révision du prix du loyer sur les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, que celle-ci sous tend que les critères fixés par cette disposition aux termes de laquelle « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » s’applique au bail tacitement prolongé avec la société URBAN FITNESS.

La société URBAN FITNESS, qui se fonde tout autant sur l’article 145-33 du code de commerce, doit être regardée comme soutenant également que les dispositions des article L 145-33 et suivants du code de commerce régissent l’augmentation du prix du loyer du bail tacitement prolongé en application des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce.

Au regard des deux premiers alinéas de l’article L 145-9 du code de commerce susvisés, deux issues sont possibles au terme du bail commercial :

— soit les parties se sont expressément manifestées par un congé ou une demande de renouvellement, dont le formalisme est encadré par le code du commerce : le bail commercial initial prend alors fin. Dans l’hypothèse d’un congé avec offre de renouvellement accepté par le preneur ou d’une demande de renouvellement du preneur acceptée par le bailleur dans les formes prévues par le code de commerce, un nouveau contrat de bail commercial est alors conclu.

— soit les parties demeurent silencieuses, ne formalisent ni congé ni demande de renouvellement dans les formes du code de commerce : le bail commercial est alors tacitement prolongé en ce que les parties restent liées par le même contrat initial pour une durée indéterminée.

Il s’infère des dispositions susvisées qu’un bail tacitement prolongé se distingue d’un bail renouvelé en ce que, à la différence d’un bail renouvelé qui donne naissance à nouveau contrat, le bail tacitement prolongé correspond au contrat de bail commercial initial et s’exécute suivant les mêmes conditions.

Au regard des éléments du dossier, il n’est pas établi qu’une demande de renouvellement ait été formulée par une des parties. Aucun congé de la bailleresse avec offre de renouvellement qui aurait été accepté par le preneur n’est évoqué ni produit aux débats.

Dès lors, en l’absence de congé et de demande de renouvellement dans les formes prévues par les dispositions susvisées du code de commerce, le bail commercial du 26 octobre 2015 s’est donc tacitement prolongé après le 25 octobre 2024, en application des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce.

Du fait de la tacite prolongation du bail commercial du 26 octobre 2015, Madame [G] [J] et la société URBAN FITNESS demeurent liées par les conditions de ce contrat et notamment par le loyer convenu ou le loyer applicable au 25 octobre 2024.

Or, dans le cadre d’un bail tacitement prolongé, tout comme le bail initial, le loyer ne peut être modifié que selon les règles de la révision triennale en application des dispositions susvisées de l’article L 138 du code de commerce ou alors selon le commun accord des parties.

Force est de constater que les parties ne sont parvenues à aucun accord portant sur une modification du montant du loyer postérieurement à la tacite prolongation du bail. Madame [G] [J] ne démontre pas davantage que les conditions pour une révision triennale du loyer du bail tacitement prolongé sont réunies.

En conséquence, la demanderesse n’est pas fondée à invoquer l’application des dispositions de l’article L 133 et suivants du code de commerce au soutien de sa demande d’augmentation du loyer du bail tacitement prolongé avec la société URBAN FITNESS.

Madame [G] [J] ne pourra qu’être déboutée de sa demande.

II. Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Madame [G] [J] sollicite, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire tendant à l’évaluation d’une modification des facteurs locaux de commercialité et de la valeur locative du local loué en se fondant sur les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce.

Au regard des développements qui précèdent, Madame [G] [J] n’étant pas fondée à se prévaloir des dispositions relatives à la révision du loyer dans le cadre d’un bail renouvelé, sa demande d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation d’une modification des facteurs locaux de commercialité et de la valeur locative du local loué apparait infondée.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et au titre des frais irrépétibles.

Madame [G] [J], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de condamner la demanderesse à verser à la société URBAN FITNESS la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Madame [G] [J] de sa demande d’augmentation à la somme de 3.126 € HT par mois du loyer des locaux situés au sous-sol de l’immeuble sis 37 boulevard Paoli 20200 Bastia et donnés à bail commercial à la société URBAN FITNESS ;

DEBOUTE Madame [G] [J] de sa demande d’expertise judiciaire tendant à l’évaluation d’une modification des facteurs locaux de commercialité et de la valeur locative des locaux loués à la société URBAN FITNESS situés au sous-sol de l’immeuble sis 37 boulevard Paoli 20200 Bastia ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à verser à la société URBAN FITNESS la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [J] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Grosse délivrée le 08.09.2025 à M^e BARRATIER et M^e ORTAL-CIPRIANI