Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01137 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGLL

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

Monsieur [H] [P]

demeurant [Adresse 3] – BELGIQUE

représenté par M^e Robert GALLETTI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [D] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 3 mai 2013, Monsieur [H] [P] a donné en location à Madame [D] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable.

Madame [D] [L] a quitté les lieux le 1 juillet 2024.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 16 février 2024, Monsieur [H] [P] a attrait Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne aux fins de voir :

constater la résiliation du bail pour impayés ;ordonner l’expulsion de Madame [L] ;condamner Madame [D] [L] au paiement des sommes suivantes :

1- 1 577,76 € au titre des loyers et charges échus impayés ;

2- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux ;

3- 400 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;

4- 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 18 février 2025, Monsieur [H] [P], représenté par son conseil, s’est désisté de ses demandes de résiliation du bail, expulsion et condamnation au versement d’indemnités d’occupation, et a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2756 euros au titre des réparations locatives.

Il explique que des réparations ont dû être effectuées à la libération des lieux, et que si Madame [L] s’est plainte de la présence de rongeurs, cet élément était lié au mauvais entretien du logement.

En défense, Madame [D] [L] a demandé au juge de rejeter l’intégralité des demandes en indiquant avoir fait le ménage « à fond » dans son appartement comme en atteste l’une de ses amis, qu’elle n’a jamais vu son bailleur, que l’appartement était infesté de blattes et de rats et qu’il était vieux dès l’entrée dans les lieux.

Elle explique qu’elle n’est pas une personne sale, qu’elle a quitté les lieux le 22 juin 2024 sans jamais recevoir son dépôt de garantie, qu’elle n’est pas d’accord pour payer les travaux, que le carrelage était cassé et qu’elle a bien acheté et utilisé des produits contre les nuisibles.

Elle reconnaît avoir payé son loyer de manière irrégulière, en plusieurs fois, que son nouvel appartement est dépourvu de nuisibles, qu’elle est désormais gardienne d’immeuble au salaire mensuel de 700 euros, et que la seule chose qui peut lui être reprochée est la peinture de la pièce de vie car elle fume et que les murs ont été tâchés.

Elle précise qu’elle ne pouvait utiliser son balcon car ceux de l’étage supérieur se cassaient et menaçaient de tomber.

La décision a été mise en délibéré au 22 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Au regard de l’alinéa 4 de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, ancien article 1147, dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil, anciennement 1149, ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue. ll résulte d’ailleurs de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du Code civil que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

En outre, le préjudice constaté par le bailleur doit intervenir en raison de la faute contractuelle du locataire et il apparaît alors nécessaire que les circonstances postérieures au départ de celui-ci soient examinées afin d’évaluer le préjudice. Le préjudice n’est donc pas évalué au jour du départ du locataire mais au moment où le juge statue.

Dès lors, le simple manquement du locataire dans son obligation d’exécuter des réparations, sans constater qu’un préjudice pour le bailleur était résulté de ce manquement de la part du locataire, n’est pas de nature à entrainer une réparation tenant à ce manquement.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’obligation pour le locataire de procéder aux travaux d’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi.

En l’espèce, au soutien de se demande en paiement des réparations locatives, Monsieur [P] verse aux débats l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie soulignant l’existence de dégradations lors de la restitution des clés.

Cependant, la société SNEXI, mandatée pour effectuer l’état des lieux de sortie, a effectué les chiffrages de réparations sur l’état des lieux de sortie, sans détails ni explications sur la méthode employée, de telle sorte que le seul document versé ne peut être considéré comme un devis.

Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [P] aux dépens.

En revanche, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en dernier ressort,

REJETTE les demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

Le GREFFIER Le PRESIDENT